środa, 29 lipca 2015

W jaki sposób wymienić złotówki na walutę przed wakacjami


Niektórzy już po wakacjach, niektórzy dopiero się przygotowują. Bycie członkiem Unii Europejskiej w znakomity sposób ułatwiło nam podróże. Na terenie Unii już nie potrzebujemy paszportu, nie trzeba mieć znajomości, oczekiwać w długich kolejkach. Jedno jednak pozostaje niezmienne, za granicą nie możemy płacić w złotówkach. Gdzie więc najkorzystniej zamienić polską walutę na inną?

W XXI wielu istnieje szereg sposobów na wymianę walut.

Po pierwsze: w kantorze.

Sposób powszechnie znany, sprawdzony. Udajemy się ze złotówkami do kantoru i zamieniamy na walutę. Plusem jest prostota. Wiemy gdzie są zlokalizowane kantory, stajemy twarzą w twarz z kasjerem i dokonujemy transakcji. Wcześniej na wyświetlaczu widzimy kursy. Nieraz możemy natychmiast negocjować cenę. Kilka minut i jesteśmy z wypchanym portfelem gotowi do drogi. Minusem jest duża zmienność kursów. By wybrać najkorzystniejszy powinniśmy „odwiedzić” kilka kantorów – choć nie ma pewności, że gdy po kilku godzinach poszukiwań wrócimy do pierwszego kantoru to kurs będzie taki sam.

Po drugie: w banku.

Tak,  waluty możemy kupić w banku. Plusem jest duża wiara klientów, że w banku „nas na pewno nie oszukają”. Ma to sens, kto z nas zna podstawowe zabezpieczenia walut, które używa kilka raz w życiu? Albo widzi je  pierwszy raz? Pamiętajmy, że banki to instytucje zaufania publicznego. Tu również możemy się nachodzić by wybrać najkorzystniejsze kursy. Można to też zrobić na skróty. „Wchodzimy na strony internetowe” gdzie wszystkie kursy bankowe są podawane.

Po trzecie: w kantorze internetowym.

Od kilku lat powstała cała rzesza kantorów w internecie. Trudno je już nawet zliczyć. W tym systemie możemy liczyć na najniższe kursy. Wszystko działa szybko. Możemy negocjować kursy. Ale uwaga: musimy posiadać własne konto złotówkowe i walutowe, na które to konto wpłyną pieniądze po wymianie. Mogą nas spotkać niespodzianki. Bank może pobrać prowizję za przelew, bank może pobrać opłatę za prowadzenie rachunku. W niektórych przypadkach kłopotliwe jest już samo założenie konta – bo trzeba iść do placówki banku lub czekać na kuriera z umową. A klient internetowy jest niecierpliwy… Niedawno mojego kolegę spotkała niemiła niespodzianka. Założył konto walutowe w banku, gdy jednak chciał wpłacić walutę, okazało się, że … nie może, bo bank nie prowadzi obsługi kasowej w danej walucie! W sumie stwierdził, że to i tak dobrze, ponieważ nie może wpłacić gotówki, gorzej by było jeśli miałby walutę na koncie i nie mógł wypłacić. Po kilku godzinach wytłumaczyłem mu, że niestety tak jest i w tym banku nie mógłby wypłacić tych pieniędzy w walucie.

Po czwarte: nie wymieniaj.

Część z Polaków nie wymienia waluty. Zabiera ze sobą karty płatnicze i kredytowe. W danym kraju płatności dokonuje kartą i wówczas systemy płatnicze i jego bank rozliczają transakcje. Można też dokonać wypłaty lokalnej waluty w bankomacie. Plusem jest wielka prostota. Nie robimy nic, po prostu jedziemy. Minusem – nie wiemy tak naprawdę po jakim kursie konsumujemy za granicą. Nie ma pewności kiedy nastąpi rozliczenie. Nie wszędzie można płacić kartą.
Po piąte: wymieniaj walutę w kraju w którym będziesz przebywać.
Ci którzy często podróżują mają zawsze najważniejszą walutę świata – dolara amerykańskiego. Prawie we wszystkich krajach jest to waluta akceptowalna lub wymienialna. Czyli możemy płacić w dolarach lub wymieniać je na miejscu. Ta metoda może okazać się ryzykowna, nie mamy pewności co do kursu. Istnieje większe ryzyko oszustwa.

Nie ma idealnej metody na wymianę waluty. Jedna część to ekonomia, ale druga to bezpieczeństwo. Z walutami jest tak jak z inwestycjami „nie wkładamy wszystkiego do jednego worka”. Moim zdaniem metoda mieszana jest najskuteczniejsza.  Tu przypominają mi się słowa kuzyna kierowcy TIR-a. „Jak jadę na „Maskwu” to zabieram dolary, euro i ruble. W różnych rejonach akceptowalne są różne waluty”.


środa, 15 lipca 2015

Co się stanie jeśli nie spłacę rat kredytu hipotecznego


Zaciągając kredyt hipoteczny jesteśmy optymistami. Na pewno będzie dobrze, spłacimy kredyt w terminie, ceny nieruchomości będą tylko wyższe. Co jednak w sytuacji odwrotnej: nie mamy możliwości spłacania rat, a dodatkowo ceny nieruchomości spadają. Co z nami będzie?

Każdemu z nas może zdarzyć się nieprzewidywalna sytuacja, w wyniku której nie możemy spłacać regularnie rat kredytu. W skrajnej sytuacji bank sprzeda naszą nieruchomość i z tych środków spłaci kredyt hipoteczny. My nie mamy nieruchomości, ale nie mamy również już kredytu. Wyszliśmy na zero i możemy zacząć nowe życie. Co jednak w przypadku osób gdzie ze sprzedaży nieruchomości nie starczy pieniędzy na całkowitą spłatę kredytu? Narodowy Bank Polski i Związek Banków Polskich szacują, że obecnie w Polsce jest ok. 200 000 kredytów hipotecznych, gdzie wartość nieruchomości jest niższa od kredytu. Jak to możliwe. Po pierwsze: ceny nieruchomości przez ostatnie 5 lat spadają, mieszkanie które w 2008 r. kosztowało 200 000 zł dziś bank może sprzedać za 140 000 zł (na pierwszej licytacji komornik wystawia mieszkanie za ¾ jej wartości rynkowej, w kolejnej już tylko za 2/3 wartości). Po drugie: prawie 200 000 kredytów w 2008 roku zostało zaciągnięte w walutach, głównie we franku szwajcarskim, który był na rekordowo niskim poziomie ok. 2 zł. Dziś kurs jest znacznie powyżej 3 zł, w związku z czym kwota kredytu pozostała do spłaty znacznie wzrosła. Gro klientów zaciągnęło kredyty bez wkładu własnego, ba część klientów została namówiona przez doradców do zainwestowania swoich środków w wszelkiej maści inwestycje, które w większości w czasie kryzysu okazały się wielką klapą. Ten mechanizm, swego rodzaju „oszustwa” zauważył Urząd Ochrony  Konkurencji i Konsumentów i aktualnie sypie jak z rękawa kary dla banków, jaki i innych instytucji.   Jeżeli klient nabył nieruchomość w 2008 roku za ceną 200 000 zł i zaciągnął kredyt we franku to dziś jego sytuacja wygląda następująco. Wartość nieruchomości  ok. 180 000 zł, wartość kredytu ok. 320 000 zł. Jeżeli taki klient zaprzestanie spłaty kredytu pomimo sprzedaży nieruchomości zostaje z niespłaconym kredytem w wysokości ponad 100 000 zł praktycznie na całe życie. Szacuje się, że problem może dotyczyć nawet 180 000 kredytów. Pojawiło się jednak światełko w tunelu. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nowelizacją ustawy o upadłości konsumenckiej. Wprawdzie ustawa tak działa już o 2009 roku, jednak formalności i procedury są „nie do przejścia” . Dość powiedzieć, że przez te lata „udało się upaść” tylko niespełna 100 osobom. Prawo restrukturyzacyjne ma być prostsze, wprawdzie dłużnik straci mieszkanie, ale część pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na wynajem mieszkania. Sąd i syndyk będą przez pewien czas nadzorować klienta. Wyznaczą mu tzw. plan spłat wierzycieli przez trzy lata. Tyle rząd, co jednak na to banki? Związek Banków Polskich proponuje by banki i ich niewypłacalni klienci mogli zawrzeć ugodę przed sądem. Dopiero następnym krokiem miałaby być upadłość konsumencka. Moim zdaniem to genialny pomysł najpierw próba polubownego załatwienia sprawy, dopiero windykacja czy upadłość. Na całym świecie w sytuacji kryzysowej najpierw się rozmawia, dopiero gdy nie ma możliwości porozumienia stosuje się sztywne zasady. W przypadku polskich  banków jest to bezwzględny dla klienta bankowy tytuł egzekucyjny. W trudnej sytuacji – rozmawiajmy z bankiem, z mojej codziennej praktyki  wynika, że banki zwykle chcą rozmawiać , a egzekucja z nieruchomości jest ostatecznością.


Krzysztof Rzymski

W ilu bankach składać wnioski o kredyt hipoteczny.


Kredyt hipoteczny to największe zobowiązanie klientów w życiu prywatnym. Bardzo skomplikowany i zawiły. Warto rozważyć czy składać wniosek tylko do jednego banku, czy może równocześnie do kilku instytucji.
By ubiegać się o kredyt hipoteczny wpierw klient musi podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. Może to być umowa w formie rezerwacji, umowy deweloperskiej, cywilno-prawnej czy też notarialnej. Jeden fakt jest niezmienny. Podpisując umowę zobowiązujemy się do jej respektowania. I tu jest paradoks, zobowiązujemy się umownie do zawarcia umowy ostatecznej, czyli zakupu nieruchomości w określonym czasie, ale nie mamy jeszcze „załatwionego” kredytu hipotecznego. Mówiąc wprost, zobowiązujemy się pomimo braku pewności otrzymania środków z banku.  Wielokrotnie kupujący wpłaca zadatek, który w momencie nieprzystąpienia do zakupu – przepada. Dla przykładu: Państwo Nowakowie kupują mieszkanie za kwotę 210 000 zł, wpłacili 20 000 zł zadatku, na resztę kwoty tj. 190 000 zł złożyli wniosek o kredyt do banku. W umowie zobowiązali się do zapłaty brakującej kwoty  190 000 zł w ciągi 2 tygodni od podpisania umowy.  Bank wydał decyzje negatywną – klienci nie przystąpili do ostatecznego aktu notarialnego zakupu i stracili, bagatela  20 000 zł !
Czy istnieje jakaś metoda na zwiększenie bezpieczeństwa kupującego zaciągającego kredyt hipoteczny?
Oczywiście, że tak. Jeden  ze  sposobów opiszę poniżej. Kupujący może i wręcz powinien składać wnioski do kilku banków równocześnie. Pamiętajmy, że powinniśmy dbać o  interesy stron transakcji a w szczególności o zabezpieczenie własnych pieniędzy. Zwykle pracownik banku stwierdza, że powinniśmy złożyć wniosek o kredyt jedynie w jednym banku. Oczywiście w banku, w którym on pracuje i „wszystko będzie dobrze”. Powiem więcej, część pracowników banków próbuje wmówić klientom, że nie można składać wniosków w kilku bankach lub, że składanie kilku aplikacji spowoduje mniejszą dostępność kredytów  - „bo wszystko widać”.  Rzeczywiście, w Biurze Informacji Kredytowej będą odnotowane zapytania poszczególnych banków o raport o naszej historii. I co z tego, że w ciągu miesiąca pojawią się trzy zapytania? Bankierzy powiedzą – czym więcej zapytań tym niższa ilość punktów scoringowych. Można się z tym zgodzić, ale … waga punktów związanych z zapytaniami w BIK to raptem tylko 5% w całości punktacji, więc o znaczeniu śladowym.  Z punktu widzenia banków nie jest korzystne składanie kilku wniosków, ponieważ np. trzy banki wykonają ciężką pracę rozpatrując wnioski, a tylko jeden zbierze śmietankę i podpisze umowę kredytową. Pozostałe dwa obejdą się smakiem mimo poniesionych nakładów.  Można jednak rzec, że banki same zgotowały sobie ten los. Po wybuchu kryzysu z 2008 roku decyzje banków są absolutnie nieprzewidywalne. Często zdarza się, że bank w przypadku podobnej  transakcji i podobnym profilu klienta podejmuje skrajnie różne decyzje tzn. raz wydaje decyzje pozytywną, raz negatywną. Jeszcze ciekawsze spostrzeżenia dotyczą rozpatrywania wniosków tego samego klienta przez różne banki. Najczęściej zdarza się, że wszystkie podejmują decyzję jednakową. Ale, z moich wieloletnich doświadczeń wynika, że w co czwartym wniosku banki podejmują różne decyzje tzn. jeden bank przyznaje kredyt inny odwrotnie – odmawia. Część banków kwestionuje pewne fakty, inne wręcz przeciwnie interpretują je na korzyść klienta.
 Szanowny kliencie – chcesz zwiększyć swoje bezpieczeństwo i ochronić swoje pieniądze – składaj wnioski kredytowe w kilku bankach. Zawsze i bezwzględnie.

Krzysztof Rzymski

  

Najistotniejsze w kredycie hipotecznym



Kredyt na zakup nieruchomości zwany kredytem hipotecznym, z racji dużej kwoty oraz długiego okresu spłat, to najważniejsze zobowiązanie osób fizycznych. 

 Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę by nie kupić „kota w worku”.

Oprócz długiego okresy spłat oraz wielkości zobowiązania kredyt hipoteczny charakteryzuje się dużym stopniem skomplikowalności. Nie jest łatwo wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę. Podkreślam, ofertę dla siebie nie dla banku czy firmy ubezpieczeniowej. 

Jako osoby fizyczne, rodziny prowadzimy takie małe przedsiębiorstwo i powinniśmy przy wszelkich wyborach kierować się realizmem, rachunkiem ekonomicznym i tzw. zdrowym rozsądkiem. Wybory powinny być optymalne i niegodzące w nasze interesy. 

Kredyt hipoteczny nie jest celem samym w sobie, służy jedynie do osiągnięcia celu nadrzędnego – zakupu nieruchomości.

Najważniejszym w kredycie hipotecznym jest to … by go dostać. Od czasu kryzysu finansowego o kredyt na zakup nieruchomości nie jest łatwo. Wszelkie twierdzenia, że ja na pewno otrzymam kredyt można między bajki włożyć. To bank, na podstawie dokumentacji, zdecyduje czy kredyt da czy nie. Część z nas zbyt optymistycznie patrzy na uzyskanie kredytu. Zawsze powinniśmy mieć plan awaryjny na wypadek nieotrzymania kredytu w banku przez siebie wybranym.

Jeżeli już mamy duże prawdopodobieństwo otrzymania kredytu hipotecznego wówczas czas na przyjrzenie się jego kosztom. Przy długoletnim kredycie bardzo istotne będzie oprocentowanie. Co ciekawe, a zarazem irytujące w Polsce 98% kredytów oparte jest na tzw. zmiennej stopie procentowej. Oznacza to, że nasza rata będzie się zmieniała i to wielokrotnie. Nie ma pewności czy będzie malała, czy będzie rosła. Nie wiemy też jakie będzie tempo zmian. Jeżeli nasza rata wynosi dziś 1 000 tys. zł, bank na pytanie ile rata wyniesie np. za trzy lata z pewnością odpowie: „to zależy” może wynieść 800 zł, a może 1 300 zł. Nie ma gwarancji. Z punktu widzenia klienta, moim zdaniem jest to sytuacja anormalna. Bank jako instytucja dużą część ryzyka prowadzenia działalności przenosi na klienta. Mówi „jak będzie źle na rynku to będziesz płacił wyższą ratę, jak będzie dobrze na rynku to zapłacisz mniej”. 

Warto sprawdzić dokładnie jakie koszty będziemy musieli ponosić miesięcznie w czasie spłaty kredytu. Tu wielkie znaczenie mają szczególnie ubezpieczenia. Zawsze powinniśmy sprawdzać czy kupujemy polisę czy zabezpieczenie – należy sprawdzić zakres ubezpieczeń i wyłączenia. Najpopularniejszymi ubezpieczeniami są te na życie. Inne chętnie sprzedawane przez banki to ubezpieczenie na wypadek pobytu w szpitalu, poważnego zachorowania czy ryzyka utraty pracy. Zawsze pytaj bank za co płacisz. Co do bankowych ubezpieczeń, to od listopada 2014 nastąpiła poważna rewolucja.

 Jeżeli zaciągamy kredyt na krótki okres spłaty lub chcemy go wcześniej spłacić to inny rodzaj kosztów jest dla nas istotny. 
Oprocentowanie schodzi na plan dalszy, najistotniejsze – to koszty związane z przyznaniem i uruchomieniem kredytu oraz opłaty za wcześniejszą spłatę.

I ostatnia rzecz na która powinniśmy zwrócić uwagę – bezpieczeństwo. Kredyt hipoteczny zaciągamy na wiele lat, nie wiemy co nas spotka w przyszłości. Dziś jesteśmy zdrowi, ale nie mamy gwarancji zdrowia i życia. Warto zastanowić się, kto spłaci za nas kredyt jak nas zabraknie. Jeżeli mamy rodzinę, dzieci, to co się z nimi stanie gdy zabraknie osoby z głównymi dochodami. Poradzą sobie za spłatą, czy też bank zlicytuje nieruchomość. Zaciągajmy zobowiązania rozsądnie.


Kłopoty ze spłatą kredytu.Co można zrobić.



Zaciągając kredyt, zazwyczaj  jesteśmy optymistami, z góry zakładamy, że spłacimy zobowiązanie w terminach uzgodnionych z bankiem. Przecież mamy pracę i dobrą płacę. Nie przewidujemy, że coś może pójść nie tak. Może jednak warto zastanowić się co możemy zrobić w sytuacji czarnego scenariusza, gdy nagle z jakiegoś powodu nie będziemy mogli spłacać naszych rat. Co można wówczas zrobić?

Umowa kredytowa podpisywana jest przez dwie strony: bank oraz kredytobiorców. Zawierana jest w dobrej wierze. Bank jest gotów użyczyć środków finansowych na konkretny cel (np. na zakup nieruchomości). Klienci deklarują, że wykorzystają kredyt zgodnie z przeznaczeniem i będą spłacali raty terminowo. To jest ten piękny okres, wszystko jest dobrze. W rzeczywistości zdarzają się różne sytuacje.  Jeżeli upadnie bank udzielający kredytu to postępowanie jest szczegółowo unormowane prawnie. Co jednak gdy „upada” klient. Tu nie ma jasnych scenariuszy. Do najczęstszych przyczyn losowych braku spłaty kredytu możemy zaliczyć utratę pracy, zmniejszenie dochodów i utratę zdrowia. Co wówczas powinniśmy robić? Zawsze powinniśmy rozmawiać z bankiem i dążyć do restrukturyzacji naszego kredytu. Bank jest  jedną ze stron umowy.  Jako profesjonalna instytucja jest niejako współodpowiedzialnym za prawidłowe regulowanie rat. Co więc może zrobić bank z klientem niepłacącym regularnie. Właściwie ma dwie możliwości: windykacja albo podpisanie ugody z klientem (restrukturyzacja). Windykacja jest ostatecznością i stosuje się ją w przypadku nagminnego uchylania się kredytobiorcy od spłaty zobowiązań i braku pozytywnych rokowań co do płatności w przyszłości. W pozostałych przypadkach banki idą i chcą iść w kierunku podpisania ugody. Banki są zainteresowane dalsza współpracą z klientem. Najprostszą restrukturyzacja jest zawieszenie rat na pewien okres. W większości przypadków kredytów hipotecznych można bez problemu i zgody banku zawiesić jedną ratę na rok. Przy dłuższych okresach należy podpisać z bankiem ugodę. Kolejnym sposobem rozwiązania sytuacji jest zawieszenie płatności części raty (spłacamy wyłącznie odsetki). Kolejna droga to obniżenie raty na jakis okres np. na rok. Klient może wnioskować o zmianę systemu płatności rat z malejących na równe, lub wydłużyć okres kredytowania. Można zredukować część alb nawet całość odsetek. Często zdaża się obniżenie oprocentowania. Tych możliwości jest naprawdę wiele. Ważne jest jednak to by bank widział w kliencie partnera do ugody. Klient musi udowodnić, że problemy są przejściowe. Ważna też jest nasza dotychczasowa historia współpracy z bankiem. Bardzo istotne są zapisy w Biurze Informacji Kredytowej.  Z bankiem należy dyskutować rzeczowo i realnie, nie koloryzować swojej sytuacji. Z moich wieloletnich doświadczeń wynika, że w zdecydowanej większości przypadków banki podpisują ugody z klientami. Istotne jest również to, że banki które mają w swoim portfelu dużo złych kredytów tracą płynność finansową. Dochodzenie roszczeń to długotrwały i uciążliwy proces. Nieprzypadkowo we wszystkich bankach jest dział restrukturyzacji.
Bank podpisując ugodę zyskuje po wielokroć: nie traci kredytu, nie ponosi strat wizerunkowych, klient jest wdzięczny na całe życie, Bank dalej może czerpać korzyści z tegoż kredytu, zabezpiecza interesy klientów posiadających lokaty. Kredytobiorco – jest życie po kredycie – stań się partnerem dla swojego banku i rozmawiaj, a możesz tylko zyskać.

Krzysztof Rzymski

Kredyt hipoteczny z doradcą czy sprzedawcą.



Zaciągnięcie kredytu hipotecznego, to największe zobowiązanie w życiu osoby fizycznej. Z uwagi na jego wysokość, długość okresu spłat i skomplikowane procedury należy rozważyć, z jakim partnerem najkorzystniej przejść ten proces.

Sprzedawca, to ten który na zainteresowanie klienta kredytem hipotecznym odpowiada — tak mamy kredyt hipoteczny. To są konieczne dokumenty do złożenia wniosku.
Sprzedawca zwykle ma do dyspozycji jedną ofertę lub zawsze sprzedaje jedną ofertę, jako najlepszą. Większość pracowników banków ma tylko jeden produkt. Banki zauważyły ten problem (sprzedaży jednego produktu) i niektóre z nich proponują dwa swoje produkty. W skrócie — jeden z prowizją bankową i bez różnego rodzaju ubezpieczeń, a drugi bez prowizji,  za to z ubezpieczeniami. Tak się składa, że zawsze lepszym w oczach bankowców jest ten z ubezpieczeniem. 
Od czasu boomu na kredyty hipoteczne powstało w Polsce szereg firm brokerskich tzw. Niezależnych Doradców Kredytowych. Już co trzeci kredyt hipoteczny realizowany jest za pośrednictwem takich doradców.
Niezależny, to znaczy nie powiązany kapitałowo z żadną instytucją finansową czy bankiem. Znamy wszyscy slogan „koszula bliższa ciału”. Wcześniej czy później będzie preferował „swoje produkty” z własnej woli lub wykonując postanowienia przełożonych.
Doradca – to wg. dyrektywy Unii Europejskiej, profesjonalista wszechstronnie wykształcony, którego celem jest przygotowanie klienta do korzystania z najkorzystniejszych ofert kredytowych. Doradca pomaga klientowi na każdym etapie kredytowym, od przygotowania i spisania właściwych dokumentów, nadzoruje proces rozpatrywania wniosku, pomaga w uruchomieniu kredytu. Doradztwo to już nie tylko wybór najlepszej oferty, porównania banków czy przekładanie języka bankowców na język powszechnie zrozumiały. Oczywistym jest to, że najistotniejszym jest wybór najlepszej oferty — bo tu można stracić bądź zaoszczędzić olbrzymie pieniądze.
Dla przykładu - różnica w sumie zapłaconych odsetek od kredytu 200 tys. zł może sięgać nawet 210 zł !
Kredytowy oznacza, że specjalizuje się w kredytach hipotecznych. Nie sprzedaje „mydła i powidła”. Nie można być specjalistą w wielu dziedzinach. Dla części doradców jesteście państwo maszynką do zarabiania. Przychodzicie po kredyt hipoteczny, a wychodzicie ubrani w fundusze inwestycyjne czy ubezpieczenia.
Na rynku istnieje bardzo duża liczba doradców. O zasięgu lokalnym i ogólnopolskim. Jak znaleźć najlepszego?
Moim zdaniem najważniejszym kryterium wyboru powinny być rekomendacje. Pytajcie znajomych,  czy znają profesjonalnych Niezależnych Doradców Kredytowych. Warto zapytać, jak długi staż w branży finansowej ma taki doradca. Nie wyobrażam sobie sytuacji, gdy mianem doradcy kredytowego mieni się dwudziestolatek. Ilu klientom już doradził – jeżeli mniej niż kilkuset, to znaczy, że on dopiero się uczy. Czy warto być królikiem doświadczalnym?
Bardzo ważne jest to, z iloma bankami współpracuje doradca. Oczywiście im więcej, tym lepiej. Nie dajcie się Państwo zwieść opowieściom, że tak naprawdę liczy się tylko kilka banków – to nie do końca jest prawda. Doradca operujący tylko na kilku bankach jest moim zdaniem pseudodoradcą. Nie wiadomo przecież, który z banków wprowadzi promocyjną ofertę kredytów hipotecznych.
Era omnibusów już mija, produkty bankowe są coraz bardziej skomplikowane, dlatego w państwach europejskich już blisko 60 proc. klientów hipotecznych wybiera Niezależnych Doradców Kredytowych, aby nie tracić pieniędzy.

Krzysztof Rzymski

Jak sfinansować wkład własny.


Od stycznia 2015 roku by otrzymać kredyt hipoteczny konieczne jest zgromadzenie tzw. wkładu własnego. Jest to minimum 10 % wartości nieruchomości. Pierwsze pięć miesięcy dają nam już odpowiedź w jaki sposób olsztynianie gromadzą pieniądze na minimalny wkład własny. Skąd zatem pochodzą te środki.
Z oszczędności
Część klientów, a właściwe zdecydowana większość kupujących ma swoje oszczędności. W tym przypadku nie ma problemów związanych z wypełnieniem wymogów banków.
MDM – program Mieszkanie dla Młodych
Szczęśliwcami są osoby decydujące się na zakup mieszkania od deweloperów. Budżet Państwa dopłaca beneficjentom 10 – 15 % procent wartości mieszkania. Banki traktują to jako wkład własny. Ta grupa klientów fizycznie nie musi posiadać własnych pieniędzy.
Zabezpieczenia na innych nieruchomościach
Jeżeli klienci kupują mieszkanie za 200 tys. zł i mogą przedstawić bankowi dodatkowe mieszkanie np. rodziców jako zabezpieczenie o  wartości np. 150 tys. zł to wymóg wkładu własnego jest spełniony. Wartość zabezpieczenia to 350 tys. zł (200 + 150 tys. zł), a kredyt to 200 tys. zł. W tym przypadku również można ominąć konieczność gromadzenia pieniędzy.
Pomoc rodziny
Zdarza się, że młodzi ludzie mogą liczyć na przychylność rodziny. Rodzina przekazuje im pieniądze konieczne do wniesienia wkładu własnego. Mogą to być środki przekazane w darowiźnie. Warto zwrócić tu uwagę na procedury przekazywania środków. Głównie mam na myśli formę pisemną darowizny i nieraz konieczność opłaty podatku.
Z pieniędzy przeznaczonych na wykończenie, remont czy wyposażenie mieszkania
Istnieje grupa klientów, która niejako zmuszona jest do uszczuplenia swojego budżetu przeznaczonego na wykończenie mieszkania. To w przypadku zakupu od dewelopera i braku możliwości korzystania z MdM. Część zaoszczędzi na remoncie czy zakupie skromniejszego wyposażenia. Mamy tu do czynienia z mniejszym złem. Klienci ci godzą się na to by mieszkać w skromniejszych warunkach. Nie jest to dobre z punktu widzenia psychiki. Klienci wyobrażali sobie swoje mieszkania jako idealne ale trzeba było zaoszczędzić i teraz codziennie patrzą na „zamienniki” wyposażenia.

Kredyt gotówkowy
Teoretycznie klient może pozyskać gotówkę na konieczny wkład własny z innego kredytu.  Jest tylko jedne ale za to znaczący problem. Według zasad bankowych środki na wkład własny nie mogą pochodzić z innego kredytu. Oświadczenie o tym, że środki na wkład własny nie pochodzą z kredytu składają klienci przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Niektórzy jednak potrafią ominąć i ten zapis.
Reasumując, bezpowrotnie minęły lata gdzie banki finansowały ponad 100% wartości nieruchomości. Szanse na powrót do tych zasad są znikome. Ba, od 2015 roku konieczny minimalny wkład własny to 10% wartości nieruchomości. Teoria mówi, że klienci posiadający wkład własny lepiej spłacają kredyty. Brakuje jednak spojrzenia z punktu widzenia społecznego. Jeżeli dziś młode małżeństwo nie ma oszczędności, lecz ma dobre wykształcenie, optymizm i pracę, to za jaki czas zgromadzi pieniądze na wkład własny? Jeżeli konieczne będzie 20 tys. zł., o może  potrwać kilka lat, jeśli doliczymy pieniądze konieczne na inne opłaty, notariusz, podatek, biuro nieruchomości to zbliżamy się do lat 10-ciu.

Krzysztof Rzymski

Niewolnicy kredytów walutowych.

Hipoteczni niewolnicy Franka.
W Polsce obecnie spłacanych jest ok. 1 820 tys. kredytów hipotecznych. Kredyty walutowe we franku szwajcarskim (CHF) stanowią  ok.  40 proc. całości. Tylko 3 proc. Kredytów jest niespłacanych terminowo. Czy rzeczywiście „frankowi” klienci maja problem?
Po zmianach wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) kredyty w walutach obcych spadły prawie do zera – w ostatnich 3 latach stanowią one ok. 0,5%, gdy złotowe 99,5%. Od lipca 2014 kredyty można zaciągać jedynie w walucie, w której uzyskuje się dochód. Dziś wydaje się, że nie  ma problemu z kredytami walutowymi. Ale co klientami, którzy już spłacają takie kredyty? Co ciekawe większość klientów, którzy zaciągnęli kredyty walutowe jest z nich zadowolona. Zniewolonymi klientami można nazwać grupę ok. 200 tys. kredytobiorców, których wysokość zadłużenia przekracza wartość nieruchomości.  Wzrost kursu franka przy jednoczesnym spadku cen nieruchomości doprowadziła do patowej sytuacji. Ci klienci nie mogą refinansować kredytu (przejść do innego korzystniejszego ofertowo banku), ba nie mogą sprzedać nieruchomości, ponieważ pieniądze uzyskane z transakcji nie starczą na pokrycie zadłużenia. Jak mogło dojść do takiej sytuacji. Problem ten dotyczy grupy osób zaciągającej kredyt w latach 2007-2008, gdzie kurs CHF zbliżał się do 2 zł. I na przykład klient zaciągający 200 tys. kredytu miał do spłaty ok. 100 tys. CHF. Dziś musi oddać dług po kursie ok. 3,5 zł co daje obecne zadłużenie w złotówkach ok. 280 tys. zł. Niestety ceny nieruchomości obniżyły się i dziś może sprzedać tę nieruchomość po cenie ok. 170 tys. zł. Deficyt więc wynosi ok. 110 tys. zł. ( 280 000 – 170 000zł). Gdy taki klient sprzeda dziś nieruchomość to nie dość, że spłacał raty już kilka lat, nie ma mieszkania, to nadal będzie winny bankowi ponad 100 tys. zł. Ceny nieruchomości to jeden czynnik, kurs waluty to drugi czynnik, jest jednak jeszcze jeden bardzo istotny składnik – wysokość raty. To wysokość raty decyduje czy kogoś stać na kredyt czy nie. Rata kredytu walutowego zależy od 2 czynników: kursu waluty oraz oprocentowania. W ostatnich latach kurs CHF wzrósł w skrajnie złych relacjach z 2 do 3,6 zł. . Czy to oznaczało wzrost raty kredytu o 80% - nie, nieprawda. Wraz ze wzrostem kursu malało oprocentowanie kredytów w CHF (mała stawka LIBOR, która dziś jest bliska zeru). Dzięki buforowi zmniejszającego się oprocentowania raty klientów frankowych wzrosły o ok. 35% w stosunku do pierwotnych. Nie chcę tu wchodzić w szczegóły opłat, które banki w międzyczasie dopisywały do kredytu np. ubezpieczenia niskiego wkładu.
Jakby jednak nie patrzeć wg. szacunków KNF ok. 200 tys. klientów ma dziś większy kredyt niż wartość nieruchomości. Jest to tykająca bomba zegarowa. Banki wiedzą o tym, że nie mają wystarczającego zabezpieczenia kredytów. Klienci też  czują, że coś jest nie tak. Dotychczas taka sytuacja jest do zaakceptowania, ponieważ … chyba nie ma kompromisowego wyjścia z tej sytuacji. Bo na cóż się zda np. masowe wypowiedzenie kredytów hipotecznych i sprzedaż nieruchomości za dwie trzecie ich wartości przez banki na licytacjach. To niechybnie spowodowałoby spadki wartości wszystkich nieruchomości na rynku i efektem kuli śnieżnej kolejne grupy kredytobiorców miałyby wyższą wartość nieruchomości od kredytu. Wydaje się więc rozsądne dla banków i klientów utrzymywanie obecnego status quo, dopóki spłacalność jest na bardzo dobrym poziomie. Tak po Polsku „jakoś to będzie”.
Szczęśliwi ci, którzy zaciągali kredyty w CHF po kursie powyżej 2,8 zł i mieli wkład własny, niektórzy mają obecne oprocentowanie kredytu w CHF  … 0,55%.

Krzysztof Rzymski

Banki hipoteczne - co to jest.

Niebawem jeszcze tańsze kredyty hipoteczne
Szykuje się prawdziwa rewolucja na rynku kredytów hipotecznych. Rada Ministrów przyjęła założenia do projektu ustawy o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zmiany zaczną obowiązywać od 2015 r.
Do tej pory w Polsce mamy do czynienia z absurdalną sytuacją. Kredyty hipoteczne  finansowane są z depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać kolejnych środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich środków. Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku. Jeśli bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może  stracić płynność finansową. A to już krótka droga do upadłości. Tak na marginesie polska bankowość jest bardzo stabilna. W ostatnim ćwierć wieczu upadło zaledwie 6 banków komercyjnych – ostatni w 2000 roku. 
Musimy w Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w ramach tzw. Bazylei  III oraz rozporządzeń unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej wejdzie w życie w 2015 roku.  Cel jest jasny: ograniczenie niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty – długoterminowe aktywa (kredyty hipoteczne).
W efekcie banki będą zobligowane do pozyskiwania długoterminowego finansowania w postaci depozytów o długich terminach, listów zastawnych czy obligacji.
Obecnie w Polsce istnieją jedynie 2 banki hipoteczne. Jak sam nazwa wskazuje bank hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały rynek kredytów opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to zaledwie 0,7 % wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej udział listów zastawnych sięga od  kilkudziesięciu do 100 % procent. Niedługo zacznie działać trzeci bank hipoteczny na bazie przejętego przez PKO BP SA  – Banku Nordea.
Istnieje kilka przyczyn, dla których rynek banków hipotecznych nie rozwinął się w Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do kredytów hipotecznych również inne produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty kredytowe itp. Często czerpiąc z tego tzw. cross sellingu ogromne dochody. Banki hipoteczne nie mogą tego robić. Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Do czasu kryzysu łatwo dostępne było pozyskiwanie środków finansowych banków od swoich matek z zagranicy.
Zaproponowano szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta która jasno określa proces upadłości banku.  Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie emitować do 80% wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%). Zmiany dotyczyć będą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.  Zmieni się też ustawa o podatku dochodowym. Chodzi o to by inwestorzy nie musieli płacić podatku od oprocentowania listów. Spowoduje to większe zainteresowanie papierami i większy strumień pieniędzy z zagranicy.
Kolejną bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań deweloperskich, będzie wpis roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej. To sąd – na wniosek banku hipotecznego będzie dokonywał wpisu „z urzędu”. Ma to zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania przez dewelopera. Dziś by dokonać takiego wpisu bank hipoteczny musiał uzyskać zgodę konkretnego dewelopera co znacząco eliminowało bank z konkurencji.
Wszystkie proponowane zmiany mają wpłynąć na większą stabilność sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków na kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych. Zmiany mają wejść w życie od 2015 roku po upływie vacatio legis.


Krzysztof Rzymski

Jak sfinansować remont mieszkania.

Skąd pieniądze na remont mieszkania?

Wielu z nas nie zdaje sobie sprawy, że jest wiele sposobów na pozyskanie pieniędzy na remont mieszkania. Zwykle panuje przeświadczenie, iż jedynym sposobem jest skorzystanie z drogich kredytów gotówkowych. Podpowiadam jak zdobyć pieniądze na przeprowadzenie remontu.

Nieruchomości mają to do siebie, że po pewnym czasie się zużywają. Chcąc nie chcąc, jesteśmy zmuszeni by co najmniej odświeżyć mury. Niektórzy idą dalej modernizując nieruchomości, zmieniając ich obraz całkowicie. Kluczową sprawą w remoncie są pieniądze. Od nich zależy zakres i jakość prac. Część korzysta z oszczędności inni wolą, bądź muszą środki pożyczyć. Przyjrzymy się bliżej możliwością pożyczania pieniędzy w bankach. Forma pożyczki zależy w głównej mierze od ilości pieniędzy, które potrzebujemy. Mały remont – małe pieniądze, duży remont duże pieniądze.
Przy małym remoncie najciekawsze wydaje się skorzystanie z limitu w koncie osobistym. Prawie do każdego konta bank przyznaje tzw. debet. Większość klientów nigdy z niego nie korzysta, ba nawet nie wie, że ma taką możliwość. Plusem pozyskania pieniędzy z debetu jest to, że mamy bardzo dużą swobodę w jego spłacaniu. Minimalnie musimy co miesiąc spłacać tylko odsetki od kredytu. Natomiast kapitał możemy spłacić „kiedy nam się tylko podoba”, nawet za 10 czy 15 lat. Koszty związane z debetem też są niskie. Kolejną formą szybkiego pozyskania pieniędzy jest karta kredytowa. Płacimy nią za zakupy. Proste – wyjmujemy z portfela i już. Ale tu uwaga, cena kredytu na karcie kredytowej jest bardzo wysoka. Oczywiście banki proponują nam ok. 50- dniowy okres bez odsetek, ale statystycznie z 10 klientów - 8 nie spłaci kredytu po tym darmowym okresie i w popada w drogi kredyt. Dla tych co nie mają debetu i karty kredytowej pozostaje kredyt gotówkowy. Plusem jest tu otrzymanie pieniędzy „do ręki” bez konieczności planowania i rozliczania. Należy pamiętać, że ten kredyt będziemy spłacali co miesiąc. Koszty kredytu gotówkowego mogą być bardzo różne. Proszę zwrócić szczególną uwagę na koszty dodatkowe w postaci prowizji i wszelkiego rodzaju ubezpieczeń.
Przy dużym remoncie warto zastanowić się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego tzn. takiego który jest zabezpieczony na nieruchomości. Ogromnym plusem hipoteki jest jej niski koszt. W porównaniu do kredytu gotówkowego, na karcie kredytowej, czy debetu, koszt odsetek może być niższy nawet o 70%. Jest co prawda więcej formalności, ale przy wyższych kwotach naprawdę warto. Wysokość rat można swobodnie dopasować do naszych możliwości. Okres spłaty takiego kredytu to nawet 30 lat. Zasadą jest to, że im dłuższy okres spłaty tym niższa rata. W każdej chwili można taki kredyt spłacić wcześniej jednorazowo. Należy pamiętać, że w kredycie hipotecznym na remont bank pożycza na konkretny cel np. wymiana okien, malowanie, wymiana podług itp. Jest jeszcze jedna odmiana kredytu hipotecznego tzw. pożyczka hipoteczna. Jej ogromnym plusem jest to, że zabezpieczenie może stanowić nieruchomość, która nie jest własnością kredytobiorcy. Jest jeszcze jedna zasadnicza różnica pożyczki hipotecznej i kredytu hipotecznego na remont. W przypadku pożyczki bank przelewa wszystkie środki na nasz rachunek i nie ma obowiązku wydatkowania je na konkretny cel.

Możliwości pozyskania pieniędzy jest naprawdę dużo. Nie chcę rozstrzygać czy warto remontować za swoje oszczędności czy z kredytu. Jednak jest pewna zasada; „swoje (pieniądze) oszczędzamy, kupujemy za cudze (pożyczone)”.

Krzysztof Rzymski