środa, 30 listopada 2016

11 błędów przy zakupie mieszkania.


1.       Kupiłem mieszkanie, które mi nie odpowiada.

Przed zakupem należy zrobić szczegółową analizę własnych potrzeb i oczekiwań. Powinniśmy wiedzieć ile pokoi powinno mieć nasze mieszkanie – w zależności od ilości osób w nim zamieszkujących czy preferencji. Ważnym elementem jest kuchnia – czy jest oddzielnym pomieszczeniem czy jest tzw. aneks kuchenny. Jeżeli dużo gotujemy to należy pamiętać, że zapachy rozejdą się szybciej i znacznie bardziej, gdy mamy kuchnię w formie aneksu. Łazienka razem z toaletą czy oddzielnie, prysznic czy wanna? Jeżeli mam problemy z chodzeniem to nie kupuję mieszkania na wyższych kondygnacjach. Nie lubię słońca – unikam wystawy południowej.

2.       Zła lokalizacja.

Dojeżdżasz komunikacją miejską? Zobacz gdzie są przystanki. Masz kilka samochodów zadbaj o miejsca parkingowe, sprawdź drogi dojazdowe – korki. Lokalizacja będzie miała ogromne znaczenie przy próbie odsprzedaży mieszkania. Hałas – w mieście będzie zawsze, ale może być bardziej lub mniej odczuwalny.

3.       Wysokie koszty eksploatacyjne.

Pytałeś sprzedającego o koszty związane z utrzymaniem mieszkania. Powiedział, że niskie? Po zakupie okazują się jednak wysokie. Słowa „niskie” czy „wysokie” są subiektywne. Dlatego żądaj potwierdzenia na piśmie np. kopia rachunków – nie daj się zwieść, „że tam są dane osobowe”. Jeżeli dokonasz zakupu w ciemno – to masz problem.

4.       Przepłaciłem.

Przed zakupem należy dokładnie przeanalizować lokalny rynek nieruchomości. Jako, że o zakupie mieszkania głównie decydują emocje – warto jasno trzymać się realiów? Jeżeli średnia cena mieszkania to 4 100zł/m2 to poważnie się zastanówmy, jeżeli chcemy kupić za 5 100zł/m2. Zadaj sobie pytanie, dlaczego chcesz zapłacić o 20% więcej niż cena rynkowa. Nie daj się zwieść, że sprzedający „włożył” w to mieszkanie 100 000zł.

5.       Nie obejrzałem dokładnie mieszkania.

Zakup mieszkania wiąże się z pewną niegodnością – trzeba oglądać mieszkania. Znowu „urwać” się z pracy, dojechać na drugi koniec miasta.   Jednak szczegółowe oględziny nieruchomości są bardzo istotne. Możemy wychwycić niedoskonałości i wady mieszkania, uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości. Zanim zdecydujesz się na kupno obejrzyj mieszkanie o różnych porach dnia.

6.       Coś nie tak z metrażem.

Sprzedający zwykle podaje metraż mierzony po podłodze – w przypadku mieszkań na poddaszach nie ma to nic wspólnego z metrażem według norm. Podobnie w przypadku wbudowania wszelkiego rodzaju antresoli w wysokich mieszkaniach. Niestety, często okazuje się, że zapłaciliśmy za 100 m2, a w rzeczywistości metraż wynosi 55 m2. Patrz w dokumenty, nie wierz na słowo.

7.       Pośpiech.

„Musiałem kupić w tydzień, więc brałem, co leci”. Na zakup najcenniejszej rzeczy w życiu powinniśmy poświęcić dużo czasu. Nie powinniśmy się śpieszyć, bo zła decyzja może nas drogo kosztować.

8.       Nieścisłości w dokumentacji.

Sprzedający powinien przedstawić nabywcy komplet dokumentów związaną z nieruchomością. Dokumenty powinny być zgodne z rzeczywistością. Nie może być przypadku, że dwa różne dokumenty mówią o innym właścicielu, powierzchni użytkowej, czy innym numerze piwnicy. Do momentu pełnego wyjaśnienia rozbieżności – nie kupuj.

9.       Kupiłem sam. Kupiłem przez biuro nieruchomości.

Odwieczny dylemat Polaków. Kupić samodzielnie czy przy pomocy agenta nieruchomości. W Polsce w przeciwieństwie do krajów wysoko rozwiniętych znaczna część społeczeństwa kupuje samodzielnie. Jeżeli kupujesz sam musisz posiąść duża wiedzę. Natomiast, jeżeli korzystasz z biura nieruchomości nie musisz się dokształcać z dziedziny nieruchomości i prawa. Pytaj jednak agenta, co może dla Ciebie zrobić i spisz to koniecznie w umowie. Pytaj czy reprezentuje wyłącznie Twoje interesy, czy może również sprzedającego?

10.   Kupiłem mieszkanie z hipoteką.

Zanim kupisz przeanalizuj dokładnie dokumentację, szczególnie księgę wieczystą. Mogą się tam znaleźć wpisy obciążeń i roszczeń. To czy są one dla ciebie groźne skonsultuj z fachowcami. Nie wierz na słowo, że „wszystko będzie dobrze”.

11.   Jak oglądałam to było fajniejsze?

Sprzedający mogą próbować zastosować kilka trików w celu „podrasowania mieszkania”. Np. mieszkania bez mebli sprawiają wrażenie większych, podobnie, jeżeli ściany są pomalowane w jasnych barwach. By mieszkanie podczas oględzin lepiej „smakowało” wprowadza się zapachy np. kawy, ciasta i muzyki (znamy to z marketów).

Spokój, rozwaga i rozsądek, to nasi sprzymierzeńcy w zakupie własnego mieszkania. Wiele wskazuje na to, że nowe pokolenie Polaków będzie w swoim życiu trzykrotnie zmieniało swoje miejsce zamieszkania, warto, więc starannie zaplanować swoje zakupy.

Artykuł autorstwa Krzysztofa Rzymskiego pojawił się w Życiu Olsztyna

poniedziałek, 21 listopada 2016

Jeśli nie emerytura to może renta dożywotnia?


 Często słyszymy o możliwości wypłaty dodatkowej emerytury, rencie dożywotniej, odwróconej hipotece, odwróconym kredycie hipotecznym. Można się w tych informacjach pogubić. Spróbuję to wszystko uporządkować. 
W Polsce mianem odwróconej hipoteki nazywa się możliwość otrzymywania dodatkowych pieniędzy w zamian za oddanie praw do nieruchomości. Produkt kierowany jest do seniorów – osób które ukończyły 65 rok życia. W praktyce istniejące Fundusze hipoteczne działają na podstawie ustawy z 1964 roku i udzielają tzw. renty dożywotniej. 
Nie jest to typowy odwrócony kredyt hipoteczny – tego rozwiązania jeszcze w Polsce nie ma. Dożywocie polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości (zrzeczenie się praw własności) na rzecz Funduszu hipotecznego. Jednocześnie ustanawiane jest prawo zbywcy do dożywotniego zamieszkana  w tej nieruchomości. W zamian za oddanie nieruchomości Fundusz hipoteczny zobowiązuje się do wypłaty na rzecz seniora renty do końca jego życia. Czyli senior ma prawo do dożywotniego zamieszkania i otrzymywania renty. 
Wysokość renty dożywotniej zależy od kilku czynników przede wszystkim: płci, wieku oraz wartości nieruchomości. Renta dla mężczyzn jest wyższa niż dla kobiet – wynika to z faktu, że statystycznie kobiety żyją dłużej. Im wyższy wiek tym wyższa renta. I, co oczywiste im, większa wartość nieruchomości tym świadczenie wyższe. 
Dla przykładu kobieta w wieku 65 lat, posiadająca nieruchomość o wartości 240 000 zł otrzyma rentę w  wysokości 325 zł miesięcznie, mężczyzna w tym samym wieku może liczyć na 425 zł.. Jeżeli wartość nieruchomości wynosiłaby 500 000 zł,  to kobieta otrzymywałaby ok. 650 zł, a mężczyzna ok. 850 zł. gdyby seniorzy mieli 75 lat to dysponując nieruchomością o wartości 240 000zł otrzymaliby, kobieta – 650 zł, mężczyzna – 900 zł. Po analizie wysokości wypłacanych rent i średniej długości życia można dojść do wniosku, że wypłacone  środki stanowić będą mniej więcej 35-50% obecnej wartości nieruchomości.
 Fundusze hipoteczne oferujące rentę dożywotnią opierają się na archaicznym, XIX wiecznym prawie, które powstało głównie na potrzeby mieszkańców wsi, którzy obawiali się przekazywać swoje gospodarstwa rolne potomnym. Wielkim plusem renty dożywotniej jest to … że jest. Osoby w podeszłym wieku otrzymujące niskie emerytury czy renty mogą podnieść standard swojego życia. Jest też szereg zagrożeń. Senior musi najpierw oddać swoją własność w zamian za obietnicę otrzymywania środków. Fundusze hipoteczne mogą powoływać dowolne firmy, nawet z minimalnym kapitałem. Ich działalność nie jest w żaden sposób nadzorowana. Prowadzą one sprzedaż swojego produktu, więc muszą wypłacać renty, a nie mogą jeszcze sprzedawać nieruchomości w których nadal mieszkają  seniorzy.

Artykuł autorstwa Krzysztof Rzymskiego ukazał się na łamach "Życia Olsztyna"

wtorek, 8 listopada 2016

Czy warto kupić mieszkanie z hipoteką?


W chwili obecnej w Polsce jest około 1,8 tys. mieszkań obciążonych hipoteką, czyli zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Można stwierdzić, że co 14 mieszkanie na rynku ma wpisaną hipotekę. Tego typu nieruchomości są coraz częściej przedmiotem sprzedaży. 
Czy możliwa jest sprzedaż takiego mieszkania i jakie zagrożenie niesie taka transakcja dla stron?  W jaki sposób najbezpieczniej przeprowadzić transakcję? 
Najważniejsze – mieszkanie z długiem hipotecznym można sprzedać – kupić. Jest kilka skutecznych sposobów na przeprowadzenie transakcji.
Załóżmy, że mamy do czynienia z następującą sytuacją: sprzedający ma mieszkanie wartości 200 000zł, na które trzy lata temu zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 150 000zł, kupujący na zakup tej nieruchomości chce również skorzystać z kredytu hipotecznego.

Sposób nr 1.

Kupujący przejmuje spłatę kredytu hipotecznego od sprzedającego. W tej sytuacji kupujący ze sprzedającym zgłaszają się do banku, w którym kredyt ma sprzedający. Bank dokonuje oceny zdolności kredytowej kupującego i „przepisuje” na niego kredyt sprzedającego. Kupujący dopłaca sprzedającemu różnicę pomiędzy kredytem, a c ceną mieszkania. Ten sposób wydaje się być naturalnym i bezpiecznym.    W rzeczywistości jest bardzo rzadko wykorzystywany. Z jednej strony banki nie są zainteresowane „przepisywaniem” kredytów, wolą udzielić kolejnego – nowego. Może to wynikać z tego, że w różnych okresach bank stosują różne zasady przyznawania kredytów, inaczej szacują ryzyko i wyznaczają cenę. I tak kredyty zaciągane w latach 2007-2008 są w bardzo niskiej cenie (niska marża). Z kolei kredyty z roku 2009 czy 2010 są drogie – dziś klient może uzyskać znacznie atrakcyjniejsze warunki. Często zdarza się, że kupujący chciały kredyt w innej wysokości niż kredyt hipoteczny sprzedającego.

Sposób nr 2.

Kupujący zaciąga kredyt w innym banku. Kupujący otrzymuje kredyt w najkorzystniejszym banku. Jego bank przelewa środki na spłatę kredytu w banku sprzedającego, nadwyżkę zaś na konto sprzedającego. W naszym przykładzie: kupujący zaciągną kredyt w wysokości 180 000zł z tego 140 000zł bank przelał na konto banku sprzedającego, pozostała część tj. 40 000zł dla sprzedającego, oczywiście kupujący dopłaca 20 000zł by zamknąć sprzedaż. Przez pewien czas w księdze wieczystej istnieją dwa wpisy: stary banku sprzedającego oraz nowy – banku kupującego. Po pewnym czasie stary bank wykreśla swoją hipotekę i pozostaje tylko nowa – banku kupującego.

Bardzo istotną sprawą jest to by kupujący wiedział, jakie jest aktualne zadłużenie kredytu na mieszkaniu. By mieć pewność, sprzedający powinien przedstawić kupującemu zaświadczenie z banku o aktualnym zadłużeniu z informacją, na jakie konto należy spłacić kredyt oraz, że po spłacie bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Jeżeli kwota, która wpłynie na konto banku sprzedającego będzie zbyt mała to nie nastąpi zamknięcie starego kredytu i bank nie wykreśli hipoteki. Więc kupujący naraża się na niebezpieczeństwo posiadania dwóch wpisów do hipoteki.  

Sprawa transakcji nieruchomości komplikuje się w sposób znaczący, wówczas, gdy na mieszkaniu ciąży kredyt walutowy. O ile w kredycie złotówkowym bank może określić zadłużenie na konkretny dzień, to przy zobowiązaniu w walucie obcej jest to bardzo trudna sprawa. Należy pamiętać, że kursy walut zmieniają się, co najmniej raz na dzień. Trudno, więc wyrokować, jaki kurs będzie np. za 20 dni. Jeżeli zapłata za mieszkanie będzie w złotówkach to może to być kwota trochę wyższa lub niższa.

Artykuł autorstwa Krzysztofa Rzymskiego pojawiła się w Życiu Olsztyna

środa, 2 listopada 2016

Czego nie wiemy o swoim kredycie hipotecznym?



Zwykle po kilku miesiącach po zaciągnięciu kredytu hipotecznego przychodzi refleksja, a właściwie co my podpisaliśmy, czy mamy jakieś prawa czy tylko obowiązki wobec banku? Związaliśmy się z bankiem na dziesięciolecia, w tym czasie może się wiele zdarzyć i co wówczas?

Kredyt hipoteczny często jest konieczny by zrealizować swoje potrzeby czy marzenia  o posiadaniu „swojego dachu nad głową”. W ferworze wybierania mieszkania czy domu umykają nam szczegóły związane z warunkami kredytu hipotecznego. Postaram się obalić kilka mitów związanych z kredytami hipotecznymi.

Mit nr 1 – nie można spłacić kredyty przed terminem.

Nieprawda. Każdy kredyt hipoteczny możemy spłacić wcześniej ! Bank oczywiście  jest zainteresowany tym by klient spłacał kredyt jak najdłużej. Zasadą jest, że czym szybciej spłacimy kredyt tym mniej odsetek zapłacimy. Np. od kredytu 100 000zł (stopa procentowa 3,99%, raty równe)w ciągu 10 lat zapłacimy 21 437zł odsetek,  rozkładając spłatę na 20 lat odsetki to już 45 531zl, jeżeli zdecydujemy się na 30 – letni okres spłaty to odsetki skoczą do 71 662zł. W każdym banku można spłacić cały lub część kredytu przed terminem. Ale uwaga. Część banków robi wszystko by klientowi utrudnić tę możliwość. Dla przykładu jeżeli klient spłaci cały kredyt w 24 miesiące to zapłaci karną prowizję. Część banków umożliwia w pierwszych latach bezpłatne spłacenie tylko do 30% kredytu. Inne dają możliwość spłaty częściowej ale za spłatę całości oczekują już karnej prowizji. Reasumując, pewne opłaty związane z nadpłatą czy spłatą kredytu można ominąć, należy dokładnie wczytać się w zapisy w umowie kredytowej- zawsze przed wpłatą. Zapisy w umowie czy taryfie opłat i prowizji są wiążące dla stron … ale w wielu przypadkach można je renegocjować i np. zamiast zapłacić 2 000zł karnej prowizji wynegocjować z bankiem 500zł. Osobiście znam bardzo wiele takich przypadków.

Mit nr 2 – w połowie okresu spłaty mam spłacona połowę kredytu.

Jeżeli klient zaciągnął kredyt w wysokości 100 000zł na 20 lat to oznacza, że ma do spłaty już tylko 50 000zł? I tak i nie. Jeżeli klient wybrał system spłat w ratach malejących (pierwsza rata najwyższa, kolejne coraz niższe) to jest to prawda. Natomiast jeżeli klient wybrał tzw. raty równe (zwane inaczej annuitetowymi) to w połowie okresy spłaty spłacił zaledwie 40 000zł, pozostaje do spłaty jeszcze 60 000zł.

Mit nr 3 – nie opłaca się nadpłacać kredytu, bank i tak weźmie wszystkie odsetki.

Nieprawda. Odsetki płacimy wyłącznie od kwoty pozostającej do spłaty. Jeżeli jesteśmy winni bankowi 100 000zł to w pierwszym miesiącu płacimy odsetki od stu tysięcy, w kolejnym od 99 880zł. Jeżeli nadpłacimy  15 000zł to w kolejnym miesiącu zapłacimy odsetki od kwoty ok.  84 120zł. Czym szybciej spłacimy kredyt tym mniej zapłacimy odsetek.

Mit nr 4 – nie mogę zmienić banku po podpisaniu umowy.

Klient, który podpisał umowę kredytu hipotecznego z bankiem X na 30 lat nie jest jego niewolnikiem. W każdej chwili można „przenieść kredyt” do innego bardziej korzystnego banku. Ważne by dokładnie policzyć koszty związane z przeniesieniem (mogą one zawierać się w przedziale od 319zł do kilku tysięcy). Zwykle taka operacja jest bardzo korzystna np. jeżeli w nowy bank zaproponuje ratę niższą o 250zł to przez okres 20 lat nasze oszczędności to 30 000zł. Wszyscy którzy spłacają kredyty powinni monitorować sytuację na rynku i bez obaw „przechodzić” z banku do banku. Z moich 21 letnich doświadczeń wynika, że olsztyniacy średnio zyskiwali na przenosinach 23 500zł ! Wyjątek stanowią klienci w programie Rodzina na Swoim. W momencie przeniesienie kredytu do nowego banku nie będą mieli już dopłat (oczywiście nie ma mowy o zwracaniu już otrzymanych dopłat).

Mit nr 5 – „patrzyły gały co podpisywały”.

Pozwoliłem sobie zacytować informację przekazaną mi przez Panią dyrektor jednego z banków. Wypowiedź dość wulgarna, ale dająca obraz rzeczywistości. Na treść zapisów w umowie kredytowej zgodę wyrażają dwie strony, bank oraz klient i by zmienić jakiekolwiek jej zapisy ponownie potrzebna jest zgoda stron. Nie można zmienić zapisów jednostronnie.


 Życie pisze bardzo różne scenariusze, jeżeli ktokolwiek z Was chciałby zmian w zapisach umowy to można wystąpić do banku z wnioskiem o aneks, restrukturyzację, ugodę… ba ,można również otrzymać umorzenie pewnych kwot czy opłat. Skuteczność takich wniosków zależy od: dobrej woli banku oraz umiejętności  sporządzenia  wniosku czy prośby.

Tekst autorstwa Krzysztof Rzymskiego  pojawił się w 2013 roku w Życiu Olsztyna.