wtorek, 24 lutego 2015

Jak obniżyć zdolność kredytową




By otrzymać kredyt, zgodnie z Prawem Bankowym  bank musi obliczyć naszą zdolność kredytową. Na podstawie historii i teraźniejszości bank musi oszacować czy będziemy w stanie spłacić kredyt w oznaczonych ratach w przyszłości.  Trochę z przymrużeniem oka przedstawię najczęstsze błędy popełniane przez klientów aplikujących o kredyty hipoteczne.

Nie spłacaj regularnie swoich zobowiązań.

Gdy klient składa wniosek o kredyt bank w pierwszej kolejności sprawdza historię jego płatności w dostępnych bazach. Są to zarówno bazy związane z kredytami jak Biuro Informacji Kredytowej  (BIK ) i Bankowy Rejestr (BR) oraz bazy związane z naszymi przeterminowanymi płatnościami poza kredytowymi  - trzy bazy Biur Informacji Gospodarczej. Każdy dzień zwłoki związanej z zapłatą raty kredytowej jest odnotowywany. Do baz poza kredytowych możemy trafić już za kilkaset złotych zaległości np. w telefonii komórkowej, czynszu w Spółdzielni Mieszkaniowej itp..

Nie dbaj o status swojego zatrudnienia i płacy.

Dla banku forma zatrudnienia ma olbrzymie znaczenie. Najlepsza to zatrudnienie na czas nieokreślony od wielu lat w tej samej firmie.  Inne formy zatrudnienia czyli umowa na czas określony, samozatrudnienie, umowa zlecenie, o dzieło czy własna działalność gospodarcza są akceptowane przez bank … ale z wielkimi oporami i trudnościami. Chcesz mieć kłopoty z uzyskaniem kredytu – niech pracodawca płaci ci część wynagrodzenia na konto, część „w kasie”.

Nie dostarczaj do banku koniecznych dokumentów.
Należy pamiętać, że to bank ponosi główne ryzyko związane z udzieleniem kredytu. By oszacować ryzyko potrzebuje szczegółowej analizy dokumentacji. Możesz nie dostarczyć stosownych dokumentów i kolejnych i kolejnych wymaganych przez bank. Pamiętaj jednak, że kredytu zapewne nie uzyskasz.

Zaciągaj wiele drobnych kredytów, zwiększaj limity.

Jeżeli aktualnie spłacasz kilkanaście kredytów to nie jest to dobra sytuacja. Jeżeli skorzystałeś z opcji zwiększenia limitu na karcie kredytowej czy w swoim koncie … bo miła / miły konsultant namówił Cię przez telefon wmawiając, że jesteś najlepszym klientem banku, to właśnie zmniejszyłeś swoją zdolność kredytową. Z drugiej strony, jeśli nigdy nie miałeś kredytu to szanse na kredyt hipoteczny maleją. Kupiłeś czajnik na kredyt w supermarkecie? Uważaj prawdopodobnie „podarowano” ci dodatkową kartę kredytową.

Nie pisz prawdy we wniosku kredytowym.

Nie pisz prawdy we wniosku przecież bank tego nie sprawdzi. Nie ma przecież informacji  o liczbie dzieci w dowodach osobistych, nie ma ogólnodostępnego rejestru samochodów, alimenty? To tylko moja sprawa nie banku. Raty kredytów i pożyczek? – może nie wyjdą. Banki stosują coraz bardziej wyrafinowane i skuteczne metody pozyskiwania informacji o klientach. Większość zatajonych informacji wychodzi na jaw podczas weryfikacji wniosku. Najniższy wymiar kary to negatywna decyzja kredytowa; najwyższy - odpowiedzialność karna.

Poręczaj kredyty.

Jeśli chcesz mieć mniejszą zdolność poręczaj kredyty – bądź współkredytobiorcą. Bierz pożyczki na zero procent od pracodawcy. Przy liczeniu zdolności raty od powyższych zostaną odjęte od Twoich dochodów. Daremne są tłumaczenia, że to kredyt kolegi ja mu trochę pomogłem. Pomogłeś to szlachetne – natomiast teraz Ty potrzebujesz pomocy.
Wymieniłem zaledwie kilka złych zachowań podczas aplikowania o kredyt. W rzeczywistości jest ich znacznie więcej – co najmniej kilkadziesiąt. Chcesz się dobrze przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego? Rozmawiaj, spotykaj się z ekspertami rynku kredytów, zwracaj uwagę na ich renomę i doświadczenie.

sobota, 21 lutego 2015

Rozwód z kredytem hipotecznym

 Z roku na rok można zaobserwować zwiększającą się liczbę rozwodów. Zawierając małżeństwo wchodzi się w wspólność majątkową, co oznacza, że wszelkie rzeczy nabyte podczas trwania związku stanowią współwłasność obu stron.

Co więc stanie się z mieszkaniem nabytym na kredyt przez małżonków?

W momencie rozwodu podziałowi podlega cały majątek. O podziale stanowić może stosowna umowa podpisana przez byłych małżonków lub w sytuacji konfliktu – sąd.  Wyrok sądu może przyznać mieszkanie jednej z osób, ale co z kredytem hipotecznym? Stanowiska banków są tu bardzo jednoznaczne – osoby rozwiedzione dalej pozostają wspólnymi dłużnikami wobec banku. Niezależnie od tego, kto korzysta z mieszkania bank ma prawo żądać od każdej ze stron spłaty kredytu (reguluje to art. 366 Kodeksu Cywilnego). Oznacza to, że banku niejako nie obchodzi sprawa wzajemnych relacji pomiędzy stronami, podpisałeś umowę to płać. Co jednak mogą zrobić byli małżonkowie?

Po pierwsze, zobowiązują się do solidarnej spłaty kredytu. To jest bardziej korzystne dla osoby zamieszkującej w nieruchomości, druga strona płaci i nie ma z tego tytułu bezpośrednich korzyści.

Po drugie. Strony nie płacą kolejnych rat. Bank zaczyna proces windykacyjny, może zająć majątek byłej żony, byłego męża lub sprzedają nieruchomość. Ważne by strony pamiętałyby do tego nie dopuścić, to najgorsze rozwiązanie. Bank sprzeda nieruchomość za ułamek jej wartości, a ponadto kredytobiorcy trafią na „czarne listy” banków i przez kolejne lata nie otrzymają kolejnego kredytu.

Po trzecie, strony mogą sprzedać mieszkanie i dokonać spłaty kredytu. Problem może pojawić się wówczas, gdy cena sprzedaży będzie niższa od kwoty kredytu. Pamiętajmy, że ceny nieruchomości od kilku lat spadają. Jeszcze większy problem mogą mieć osoby, które zaciągnęły kredyt walutowy.

Po czwarte, byli małżonkowie mogą wynająć mieszkanie i środki z tegoż najmu przeznaczyć na spłatę rat.

Po piąte, osoba, która pozostaje w mieszkaniu przejmuje w pełni spłatę kredytu hipotecznego. Czyli bank musi wyłączyć z kredytu drugą osobę. Ważne, by osoba przejmująca zadłużenie posiadała zdolność kredytową.

Po szóste, w kredycie następuje zamiana, w miejsce dotychczasowego partnera- partnerki wchodzi nowy partner – partnerka. Oczywiście za zgodą banku, który dokładnie oszacuje ryzyko kredytowe.

Najważniejsze jednak jest to, że przysięgę, którą złożyliśmy przed bankiem musimy dochować i tylko bank może nas od niej zwolnić.