Apel UOKiK o stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych to mrzonka?

UOKIK wystąpił z apelem do banków by te proponowały klientom kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Przedstawiany cel jest oczywisty – ma to zapobiec i ochronić klientów przed wzrostem.

Jednak czy jest to możliwe? Czy to tylko „tani chwyt” regulatora by w przyszłości chronić siebie – przecież „mówiliśmy by zabezpieczyć klientów”.

Kredyty o stałej stopie procentowej są już w ofercie banków w Polsce od wielu lat. Korzysta z nich garstka klientów. Ci uważają, że ta oferta nie jest konkurencyjna – mówiąc wprost oprocentowanie tych kredytów jest dziś znacznie wyższe niż kredytów o zmiennym oprocentowaniu.

W Europie są 2 kraje (Francja i Belgia), w których stałe oprocentowanie powyżej 10 lat stanowi większość. W pozostałych stała stopa oprocentowania obowiązuje w pierwszych 2- 5 latach.

I w Polsce też opcja maksimum 5 lat o stałej stopie wydaje się optymalna. Co od 6 roku? Kolejne kilka lat o stałej stopie lub przejście na zmienną stopę procentową. Z czy to się będzie wiązało dla klienta?

Wyobraźmy sobie sytuację: stopy procentowe rosną, ale klient płaci stała ratę. Po 5 latach oprocentowanie będzie wysokie i klient gwałtownie, z miesiąca na miesiąc otrzyma w prezencie wyższą ratę – skokowo! Czy banki zdecydują się na utratę reputacji? Czy dla Klienta jest to bezpieczne?

I jeszcze jedna sprawa. W Polsce nie ma jeszcze instrumentów by banki mogły pozyskiwać finansowanie o przewidywalnym oprocentowaniu na 5 lat do przodu. Skala działalności jest żadna. Wprawdzie banki hipoteczne (raptem 3 w Polsce) emitują listy zastawne jednak jest to kropla w morzu potrzeb.

Reasumując: moim zdaniem nie ma w chwili obecnej realnej możliwości szerokiego wprowadzenia stałych stóp procentowych przy kredytach hipotecznych. Rozwiązania bezpiecznego dla Klientów oraz banków, a apel UOKIK-u pozostanie wyłącznie pustym hasłem – no chyba, że mocą ustawy wejdą w życie regulacje.

7% kredytów hipotecznych bez wymaganego zabezpieczenia

 

Jak podaje KNF w maju 2018 135 tys. kredytów hipotecznych miała wartość zadłużenie powyżej wartości mieszkania. Stanowi to 6,5% ogólnego wolumeny. Trudno jednoznacznie określić czy to dużo czy mało, każdy przypadek to oddzielna historia.

Wśród tych kredytów dominują kredyty w CHF.

Na dzień dzisiejszy banki wymagają minimum 10% wkładu własnego, czyli Klienci muszą wnieść „gotówce” minimum 10% wartości mieszkania.

 Jednak podczas boomu kredytowego 2006-2008 można było uzyskać kredyt nawet na 130% wartości mieszkania.

KNF z satysfakcją przyznaje, że w ciągu roku struktura tych kredytów znacznie się poprawiła tzn. aż o 30% spadł odsetek kredytów z zadłużeniem powyżej 100% wartości nieruchomości. Jednak należy pamiętać, że to zasługa 2 rynkowych czynników:

1.       Wzrostu wartości nieruchomości

2.       Umocnienia się kursy PLN vs. walut

Co do 1 czynnika można śmiało założyć, że sytuacja w kolejnych miesiącach ulegnie poprawie. Wzrost cen nieruchomości w najbliższym czasie wydaje się być nieunikniony. Jednak czynnik 2 – tu należy postawić wielki znak zapytania. Co się stanie z kursami walut? Niestety wojna cenowa / cłowa w światowych gospodarkach została rozpętana.

KNF oficjalnie martwi się o to, że gospodarstwa domowe mogą sobie nie poradzić ze spłata kredytów. 

Moim zdaniem jednak martwią się kondycję sektora bankowego w myśl powiedzenia:, „jeśli kilku Klientów ma problem ze spłata to jest to problem Klientów, jeśli kilka tysięcy Klientów nie spłaca kredytów to już jest problem Banku, jeśli jednak dziesiątki tysięcy Klientów nie dają rady obsługiwać kredytów to już jest problem całego systemu finansowego”

Lifting ustawy deweloperskiej tuż tuż.

Ustawa deweloperska obowiązuje na rynku już od ponad 6 lat. W kilku elementach jej przepisy okazały się niewystarczające by chronić kupującego nieruchomość od dewelopera. UOKIK zaproponował więc kilka zmian:

1.       Likwidacja rachunków powierniczych otwartych bez dodatkowego zabezpieczenia ( o rodzajach rachunków powierniczych pisałem tu:  https://rynek-deweloperski.pl/artykuly/62/czym-jest-rachunek-powierniczy  ). W chwili obecnej otwarte rachunki powiernicze stanowią blisko 80% wszystkich stosowanych przez deweloperów.

2.       Wpłaty klientów będą bardziej dostosowane do postępu robót. Bank będzie zobowiązany do szczegółowej kontroli inwestycji przed przekazaniem środków z rachunku powierniczego

3.       Rachunek powierniczy będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego oddzielnie.

4.       Rachunek powierniczy deweloper będzie mógł zamknąć po ustanowieniu prawa odrębnej własności do ostatniego mieszkania.

5.       Rachunek powierniczy będzie dotyczył również mieszkań gotowych. Tam gdzie deweloper będzie podpisywał wyłącznie umowy sprzedaży. Tu będzie obowiązywał również Prospekt Informacyjny – piszę o min tu: https://rynek-deweloperski.pl/artykuly/52/czym-jest-prospekt-informacyjny  oraz procedury odbioru lokali – pisze o nich tu: https://rynek-deweloperski.pl/artykuly/69/odbior-mieszkania-od-dewelopera.   

6.       Ustawa będzie dotyczyła również garaży, boksów czy miejsc postojowych.

7.       Uregulowanie tzw. Umowy rezerwacyjnej z max. karą za odstąpienie.

8.       Ustawa uwzględni upadłość banku, w którym prowadzony jest rachunek – o kuriozalnej sytuacji, gdy bank upadł, a klienci mieli problem z odzyskaniem pieniędzy pisałem tu https://krzymski.blogspot.com/2016/09/upadek-banku-powiernika-klienci-zostali.html

9.       Zgoda na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu już na etapie umowy deweloperskiej.

Projekt jest na etapie konsultacji publicznych.