piątek, 27 listopada 2015

BTE do kosza !


 Od dzisiaj zaczyna się nowa era bankowości.

Trybunał Konstytucyjny uznał Bankowy Tytuł Egzekucyjny  (BTE) za niezgodny z konstytucją. Tego oczekiwali frankowicze i znaczna część pozostałych klientów banków.

Co to jest BTE?

Bankowy Tytuł Egzekucyjny to potężny oręż w rękach banku. Jeśli bank uzna, że klient nie spłaca kredytu, składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd na decyzję ma tylko trzy dni. Co istotne,  sąd bada tylko czy wniosek banku dopracowany jest formalnie. Nie bada czy dług rzeczywiście istnieje, czy kwota zadłużenia jest prawidłowo naliczona.
Klientom bardzo trudno się bronić przed BTE. Klient dowiaduje się nadaniu klauzuli wykonalności już po fakcie gdy komornik puka do drzwi, a nieruchomość jest już zajęta. Klienci wprawdzie mogą się odwoływać ale procedury trwają w nieskończoność. Nie ma jasnego terminu w którym sąd powinien rozpatrzeć skargę klienta. A w tym czasie majątek klientów może być już pozamiatany.
Co ciekawe Trybunał Konstytucyjny już kilkukrotnie wypowiadał się w sprawie BTE. W 1995 i 2005 z korzyścią do dla tytułu. W 2011 Trybunał wprawdzie stwierdził, że niektóre zapisy prawa bankowego i kodeksu postepowania cywilnego są sprzeczne z zasadą sprawiedliwości społecznej. I sprawa ucichła, nic się nie zmieniło. Dopiero kwiecień 2015 roku okazała się przełomem. BTE narusza konstytucyjna zasadę równości. Przepisy wchodzą w życie pierwszego sierpnia 2016 roku.

Co dalej.

Bankowość już nie będzie taka jaka była. To wielki cios w stronę banków. Bankowcy twierdzą, że to orzeczenie jest dobre dla niespłacających kredytów, a złe dla dobrych klientów. Na pewno koszty windykacji wzrosną i ktoś za to zapłaci. Moje kilkudziesięcioletnie doświadczenie w bankowości podpowiada mi, że zwiększone koszty obsługi kredytów poniosą sami kredytobiorcy i głównej mierze ci uczciwie spłacający zobowiązania. Banki będą zmuszone do zastosowania alternatywnych zabezpieczeń np. żyrantów, co może spowodować znacznie mniejszą dostępność kredytów.
Co warte uwagi nie wszyscy sędziowie Trybunały mieli jednakowe zdanie. Jeden z nich stwierdził, że w przypadku relacji bank dający pieniądze i klient biorący pieniądze nie ma mowy o równości stron. Nie wolno stawiać znaku równości, jest to nieuprawnione. BTE wprowadzono po to by chronić system obrotu pieniądzem i bezpieczeństwa środków na lokatach. Bankowcy są zdania, że BTE nie chroni banków tylko pieniędzy depozytariuszy.


Krzysztof Rzymski – KMR Kredyty & Nieruchomości

czwartek, 26 listopada 2015

Od czego zależy punktacja w BIK.

Wiele legend narosło w związku z systemem nadawania punktów scoringowych w BIK. 
Minimalna liczba punktów to 192, a maksymalna 631. 
Zasada jest jasna, czym masz więcej punktów tym lepiej. Łatwiej o kredyt i można otrzymać lepsze jego warunki.

Od czego więc zależy punktacja? Istnieją 4 segmenty:

1.       76% ogólnej oceny punktowej to jakość spłacanych kredytów

2.       11% to aktywność kredytowa

3.       8% - to stopień wykorzystania limitów kredytowych

4.       5% - to ilość wniosków kredytowych

Spłacalność kredytów

Oczywiście jeśli spłacasz raty w terminie to ilość punktów rośnie i na odwrót – każde opóźnienie w spłacie to strata punktów. BIK rejestruje opóźnienia z dokładnością do 1 dnia. 

Aktywność kredytowa

Im dłuższa historia posiadania kredytów tym lepiej. Zbyt duża ilość kredytów zaciągniętych w ostatnim czasie to niestety spadek w punktacji. W tej kategorii jest jednak pułapka – jeśli nie miałeś nigdy kredytów to system nie będzie mógł Cię ocenić. Co istotne nie oceni Cię negatywnie, ale w ogóle nie będziesz oceny.

Stopień wykorzystania limitów kredytowych

Jeśli stopień Twojego wykorzystania limitu jest na tzw. max. i często z niego korzystasz to punkty w dół.

Ilość wniosków kredytowych

Im więcej wniosków kredytowych składasz tym punktacja leci w dół. Jeśli składasz mało wniosków i co pewien czas, to punktacja rośnie. Wokół tej cechy oceny punktowej narosło szereg mitów i jej wpływ na otrzymanie kredytu jest powszechnie przeceniany.

poniedziałek, 23 listopada 2015

Przetasowania wśród pośredników kredytowych cd.


Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) opublikował dane dotyczące wolumenu sprzedaży kredytów hipotecznych w których uczestniczyły firmy pośrednictwa kredytowego w III kwartale 2015 roku. (Poza ZFDK są też inne organizacje zrzeszające pośredników kredytowych np.  Związek Niezależnych Doradców Kredytowych.)

ZFDF zrzesza  firmy pośredniczące w kredytach: Open Finance, Expander, Notus, Aspiro, Gold Finance, Doradcy24, Idea Expert, Home Broker, Bankier.
III kwartał 2015 to kolejny kwartał wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych. Nie było już tak dynamicznie jak w poprzednim kwartale ale wzrost to wzrost.  Firmy pośredniczące zachowały status quo jeśli chodzi o miejsca w rankingu, lecz można zaobserwować szereg zmian w dynamice rozwoju. Po raz kolejny absolutnym liderem wzrostu okazało się ASPIRO – zanotowało wzrost o blisko 20%. Przy tym wzrost firmy Notus o 4% jest niewielki. We wzajemnej rywalizacji tych firm o trzecie miejsce w rankingu po raz kolejny Notus przegrywa i  luka się powiększa. Jednak większe zmartwienie ma Expander, który zanotował symboliczny wzrost oraz w szczególności Open Finance z Home Brokerem gdzie zanotowano spadek wolumenu kredytów hipotecznych.
Ciekawie dzieje się na rynku pośredników finansowych, mamy do czynienia ze zmianą na pozycjach 3 i 4, a rywalizacja o pierwsze miejsce pomiędzy Open Finance i Expanderem nabiera rumieńców. Już nie mogę się doczekać wyników za ostatni kwartał, wróble na drzewie ćwierkają, że …

Krzysztof Rzymski Kredyty & Nieruchomości

środa, 18 listopada 2015

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego.



Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości to często najpoważniejsza decyzja w życiu. Wymaga wielkiej odwagi i odpowiedzialności. 

Czy warto więc z wyprzedzeniem przygotować się do tego momentu, na co zwracać szczególną uwagę.

Gdy już zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego niewiele możemy zrobić by zaprezentować się przed bankiem w sposób bardziej wiarygodny.  W tym momencie swojej historii już nie zmienimy, a pamiętać należy, że bank na podstawie danych historycznych wydaje decyzję o przyznaniu lub nieprzyznaniu kredytu. Gdy bank odmówi nam finansowania to sytuacja jest patowa. 

Może jednak warto na kilka, kilkanaście miesięcy wcześniej zaplanować wizytę w banku i poukładać swoje sprawy tak by nasza wiarygodność kredytowa wzrosła. Oto kilka elementów na które warto zwrócić uwagę.

Sprawdź się w tzw. bazach dłużników.

W Polsce istnieje 5 głównych baz. Dwie z nich związane są ze zobowiązaniami  kredytowymi. Są to Biuro Informacji Kredytowej (BIK) oraz System Bankowy Rejestr (BR). W tych bazach będziemy widoczni tylko i wyłącznie w sprawach związanych z kredytami – gotówkowe, samochodowe, ratalne, hipoteczne, kredyty w ROR czy karty kredytowe. 

Kolejne trzy bazy: BIG InfoMonitor, Krajowy Rejestr Długów (KRD) oraz Rejestr Dłużników ERIF (BIGERIF) gromadzą dane o naszym przeterminowanym zadłużeniu wobec pozostałych instytucji np. sieci komórkowych, spółdzielni mieszkaniowych itp. W każdej z tych baz możemy się sprawdzić za darmo lub prawie za darmo. 
Moim zdaniem warto się sprawdzić, tym bardziej, że w tych bazach zdarzają się pomyłki.

Zadbaj o stabilność zatrudnienia.

Banki najchętniej kredytują osoby, które pracują na umowę o pracę od wielu miesięcy w tej samej firmie. Wszelkie zmiany stanowisk, płacy nie są mile widziane. Nie zmieniaj więc pochopnie pracodawcy na krótko przed przystąpieniem do kredytu. Staraj się by Twoja płaca przelewana była na konto osobiste.

Buduj swoją historię kredytową.

Banki najchętniej kredytują tych co mają, bądź mieli już kredyty i prawidłowo je spłacali. Gorzej traktują tych co nigdy kredytów nie zaciągali. Oczywiście klienci niemile widziani to ci, którzy mieli kredyt i ich nie spłacali  terminowo. Jeżeli nie miałeś dotąd kredytów to warto zaciągnąć zobowiązanie by mieć swoją historię w BIK. 
Zawsze spłacaj kredyty w terminach przewidzianych umową. Tłumaczenie, że wpłacasz 10 –tego zaraz po wypłacie zamiast 7-go będzie niewiarygodne.  Nie przekraczaj limitów na karcie kredytowej czy w debecie.

Nie koloryzuj rzeczywistości.

W składanym wniosku kredytowym pisz tylko prawdę. Nie ubarwiaj. Banki z roku na rok coraz dokładniej sprawdzają oświadczenia klientów. Już legendą są historie klientów, którzy zataili posiadanie  dzieci – a na PIT-cie  z zeszłego roku odliczenie od podatku za dwoje…  Nie posiadam samochodu – na  wyciągach z karty kredytowej regularnie ok. 200 zł co trzy tygodnie za paliwo na stacji benzynowej. Nie prowadzę  działalności gospodarczej – od pewnego czasu jest centralna ogólnodostępna baza klientów prowadzących działalność gospodarczą. Fałszywe deklaracje na wniosku grożą konsekwencjami karnymi. Naprawdę nie warto.

Uporządkuj kredyty.

Nie warto mieć zbyt wielu kredytów na raz. Klient który ma otwarte rachunki kredytowe w 10 bankach nie będzie dobrze widziany. Lepiej skonsolidować je w jeden kredyt. Czym niższe raty kredytów masz obecnie, tym wyższą zdolność kredytową uzyskasz.

Warto przygotowywać się do zaciągnięcia kredytu z dużym wyprzedzeniem. Jeżeli tego nie zrobicie grozi Wam np. utrata zadatku wpłaconego na poczet zakupu nieruchomości i co jeszcze ważniejsze utraty swojego wizerunku.



czwartek, 5 listopada 2015

W 2016 kredyty hipoteczne jeszcze tańsze?


Rada Polityki Pieniężnej (RPP)na swym ostatnim posiedzeniu pozostawiła stopy procentowe bez zmian. Warto wspomnieć, że od 2012 roku RPP zmniejszała oprocentowanie już 10 krotnie. Co nas czeka w najbliższym czasie? Sądząc po kontrakatach tzw. 9 miesięcznych WIBOR 3M powinien maleć do 1,38% (dziś WIBOR 3M wynosi 1,73%). Dłuższe kontrakty tj. 21 miesięczne zakładają WIBOR na poziomie 1,53%.
Prognozy te oznaczają, że kredyty w 2016 powinny być tańsze niż dziś, a w kolejnym roku nie powinny być droższe. Poniesienie stóp procentowych to raczej horyzont przełomu 2017/2018 roku.  Dzisiaj za obniżka stóp procentowych przemawia: deflacja (spadek cen) i spowolnienie gospodarcze. Nie bez znaczenia jest polityka – czekają nas zmiany członków RPP.
To są jednak tylko prognozy, które bywają zmienne – jeszcze kilka miesięcy temu przewidywano, że to już koniec obniżek stopy procentowej.  Jeśli przewidywania się spełnia to kredytobiorcy hipoteczni przez najbliższe kilkanaście miesięcy mogą spać spokojnie – raty ich kredytów zmaleją.


Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

środa, 4 listopada 2015

MdM brakuje pieniędzy

Październik to kolejny miesiąc gdy zanotowano olbrzymi wzrost ilości wniosków o dopłatę MdM. Już wrzesień był rekordowy, wówczas wykorzystano  kwotę 62 mln zł. W październiku już blisko 88 mln zł. Oznacza to, że z puli na 2015 rok wykorzystano 69% środków. Śmiało można stwierdzić, że w tym roku pieniędzy nie zabraknie. Jest jedna druga strona medalu – jeśli utrzyma się obecne tempo wykorzystywania pieniędzy to w połowie 2016 roku program zostanie wstrzymany z braku środków. Dla przypomnienia ustawa zakłada, że na każdy rok od 2014 do 2018 jest wyznaczony ściśle określony limit pieniędzy i program ulega zawieszeniu gdy ten limit zostanie wykorzystany. Na 2016 rok budżet państwa przeinaczył 730 mln, z czego już zarezerwowano 20%. Zwarzywszy na to, że większość banków nie przyjmuje już wniosków o dofinansowanie z datą tegoroczną  to kolejne kilkanaście (kilkadziesiąt) procent zostanie zarezerwowane w listopadzie i grudniu ale z limitu 2016. Można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że MdM skończy się w połowie przyszłego roku (przy założeniu obecnego popytu). Co potem? Należy poczekać na 2017 rok gdzie będzie kolejny dostępny limit. W przypadku tego programu sprawdzi się powiedzenie” kto pierwszy ten lepszy”.
Ogólnie w programie wypłacono środki dla 23 tys. wniosków, najwięcej osoby bezdzietne 17 tys., z jednym dzieckiem 5,5 tys., z dwójką dzieci 83 wnioski, a z trójką tylko 42 wnioski (w tym w KMR 2 sztuki). Za urodzenie kolejnego dziecka kolejne 5% wypłacono 24 rodzinom. Liczba zarejestrowanych wniosków to 34,6 tys. sztuk.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

wtorek, 3 listopada 2015

Nowa ustawa antyfrankowa tuż tuż?

Pojawiły się przecieki z prac nad ustawą antyfrankową.
Założenia ustawy są następujące:
1.       Kredyt zostanie przeliczony na złotówki w dniu jego uruchomienia
2.       Bank wyliczy teoretyczne raty gdyby klient spłacał kredyt w PLN (historyczne poziomy stopy referencyjnej NBP oraz marży takiej jaką ma klient w kredycie walutowym)
3.       Jeśli aktualny poziom zadłużenia byłby wyższy – część kredytu zostanie umorzona.
4.       Raty zapłacone przez klienta walutowego zostaną wliczone na poczet spłaty nowego kredytu.
5.       Jeśli wysokość rat kredytu walutowego byłaby niższa niż w przypadku teoretycznego złotowego to dług klienta wzrośnie.
6.       Jeśli raty miałyby być wyższe od dotychczasowych o 20% to będzie istniała możliwość wydłużenia okresu spłaty.
7.       Klienci powinni zgłaszać się do banku do końca 2018 roku.
      W Kancelarii prezydenta wciąż trwają prace w których uczestniczą eksperci z różnych dziedzin. Grupa ta zmienia się w zależności od zakresu zagadnień.
        

Założeniem ustawy jest przekonanie, że nie było żadnych franków i jeśli przelano na konto klientów PLN to spłata powinna następować również PLN.

Krzysztof Rzymski - KMR Kredyty & Nieruchomości.