środa, 22 czerwca 2016

Wakacje czy to dobry czas na kredyt hipoteczny.

Przyjęło się w Polsce, że lato to okres wakacyjny. Ten czas kojarzy się z wypoczynkiem. Brakiem konieczności podejmowania ważnych decyzji. A może właśnie w tym czasie warto działać, gdy rynek jest uśpiony?

To, że w tym czasie wypoczywamy, spędzamy czas na urlopie jest mitem podobnym do tego, że wszyscy bawimy się na Sylwestra. W rzeczywistości większość z nas  pracuje, urlop spędza w domu lub dzieli go na taki po kilka dni, by załatwić różne życiowe sprawy.  Ale chciałbym się skupić na odpowiedzi na pytanie czy okres wakacyjny jest dobrym momentem do zaciągania kredytów hipotecznych.

Przez wiele ostatnich lat najlepszym okresem do zaciągania kredytów była wiosna oraz jesień. W tym czasie banki oferowały cały szereg promocji. A to wycena gratis, a to niższa prowizja, niższe oprocentowanie. Jednak od kilku kwartałów uległo to zmianie. Ewentualne specjalne warunki kredytów hipotecznych nie są powiązane z porą roku. Sądzę, że banki chętnie udzielają kredytów w okresie tylko dla siebie dobrym. Jeżeli w swoim portfelu wyczerpią swoje limity (wg. niektórych nabiją swoje „kabzy) to … nie dość, że rezygnują z korzystnych ofert, to jeszcze zwiększają cenę swojego kredytu. Obecnie ze względu na najniższe w historii Polski stopy procentowe kredyty hipoteczne są najtańsze od ćwierćwiecza. Można z całą stanowczością stwierdzić, że „tak tanich kredytów hipotecznych w Polce jeszcze nie było”. Ceny kredytów są niskie.

Natomiast rzeczą najistotniejszą są nieruchomości, nie kredyt. Kredyt jedynie pomaga w realizacji celu najważniejszego – zakupu wymarzonej nieruchomości. 
Co dzieje się z cenami w okresie wakacyjnym? 
Można stwierdzić, że nic. Raz troszeczkę drożej, dwa razy troszeczkę taniej. Faktem jest mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań. I nie mówię tu o faktycznej liczbie transakcji. Wspominam o mniejszej liczbie klientów - „potencjalnie kupujących” i odwiedzających sprzedających, biura nieruchomości czy deweloperów. W tym czasie rośnie ilość transakcji w stosunku do oglądających.

W bankach nie jest drożej, a jak z obsługą? Bankowcy to grupa która nie narzeka na płace, więc duża część z nich chętnie korzysta z wakacji i w okresie letnim przebywają na urlopie. To, że jest mniejsza liczba pracowników nie oznacza, że plany bankowców są niższe.

Podsumowując, w czasie wakacji: kredyty hipoteczne są w tej samej cenie co w innych miesiącach, obsługa w bankach jest mniejsza, klientów na rynku jest mniej, ceny nieruchomości – właściwie bez zmian. 
Czy warto ten czas wykorzystać do zakupu nieruchomości z korzystnym kredytem hipotecznym? 
 Z teorii ekonomii możemy się dowiedzieć o jednym z najważniejszych praw – „popytu i podaży. Mówi ono, że jeśli jest mało kupujących, a dużo sprzedających to cena powinna iść w dół. Przekładając na rynek nieruchomości: jest mniej kupujących (przecież wyjechali na wakacje) i podobna liczba sprzedających. I taka sytuacja ewidentnie sprzyja obniżaniu cen nieruchomości. Jasnym jest, że nie wszyscy sprzedający gotowi są na obniżki cen i  cały czas ulegają mitom o wielkiej wartości swoich mieszkań (sąsiad sprzedał za 5,5 tys. zł za m2,  ja kupiłem za 200 tys. zł, w remont włożyłem  50 tys. zł - nie sprzedam taniej…). W bankach mniejsza liczba klientów – czy to nie dobry czas na negocjacje cenowe?

poniedziałek, 20 czerwca 2016

Frankowicze, a wybory

Analizuję raport TNS Polska dla Instytutu Jagiellońskiego dotyczący sprawy preferencji wyborczych kredytobiorców hipotecznych.

Jakie wnioski:

Ø  86 % nie miała problemu ze spłatą kredytu
Ø  Z tych co mieli problem - frankowicze mieli go
Ø  Z pomocy państwa w spłacie kredytu chciałoby skorzystać 40% kredytobiorców hipotecznych w tym 62% to frankowicze, 32% to kliencie złotówkowi
Ø  W II turze wyborów Prezydenckich na Andrzeja Dudę głosowało 38% kredytów złotówkowych i 30% walutowych
Ø  Za Bronisławem Komorowskim było 53% klientów złotówkowych i 63% walutowych
Ø  W wyborach do Parlamentu 27% kredytobiorców hipotecznych głosowało za PO, 20% za PIS
Ø  Tylko 13% kredytobiorców zagłosowało by w przyszłości na PIS jeśli obietnica o pomocy frankowiczom wejdzie w życie
Ø  75% kredytobiorców hipotecznych jest zadowolonych ze swojego kredytu

Ø  33% frankowiczów w przyszłości zagłosowałoby za Nowoczesną, 14% za PO i 14% za PIS, tylko 7% za KUKIZ’15 (oni złożyli odważny projekt ustawy dot. frankowiczów)

czwartek, 16 czerwca 2016

Maleją zyski banków


Niedawno Główny Urząd Statystyczny przedstawił skumulowane dane sektora bankowego za I kwartał 2016 roku. Zgodnie z przewidywaniami zyski spadły o 16% (rok do roku).

Jeśli spadły zyski, to banki wpłaciły do Budżetu Państwa znacznie mniejszy podatek i to grubo poniżej oczekiwań. 

Największym płatnikiem  okazało się PKO BP, które wpłaciło 148 mln zł. na pudle są jeszcze Pekao – 80 mln zł. oraz BZ WBK – 62 mln zł.

Dwa banki Bank BPH oraz BOŚ Bank nie zapłaciły ani złotówki.

Ciekawostka jest to, że w przypadku BGŻ BNP Paribas podatek zjadł prawie cały zysk.

Wielkim zdziwieniem jest to, że baki osiągnęły wyższe zyski na odsetkach. Zasada jest tak, że czym niższe stopy procentowe – tym niższe dochody banków na odsetkach. W Polsce stało się jednak inaczej.

Z kolei zyski z prowizji spadły – i tu znowu odwrotność do trendów rynkowych.


Nieprzewidywalne są te banki.

poniedziałek, 13 czerwca 2016

Mieszkanie plus - Rząd przedstawił założenia

Ten wywiad miał się ukazać w prasie lokalnej - jednak Redakcja chciała go ocenzurować na na co mojej zgody nie było.




Rząd ogłosił założenia do programu wsparcia budownictwa mieszkaniowego zwanym potocznie Mieszkanie plus. O założeniach programu, korzyściach, wadach i terminach wprowadzenia rozmawiamy z Krzysztofem Rzymski – Niezależnym Doradcą Kredytowym.

Jakie są główne założenia programu?

Są trzy filary, pierwszy tanie mieszkania na wynajem, drugi regularne oszczędzanie i trzeci rozwój budownictwa społecznego.

Który z tych filarów jest najważniejszy?

 Zdecydowanie pierwszy – tanie mieszkania na wynajem. Rząd zakład, że cena najmu za jeden metr kwadratowy wynosić będzie 10-20 zł. To połowa obecnego rynkowego czynszu najmu. To olbrzymia zmiana.

Jak to możliwe, że ceny spadną o połowę?

Założenie jest następujące, powstanie Narodowy  Fundusz Mieszkaniowy.  Do tego funduszu zostaną przekazane grunty należące do Skarbu Państwa  np. własność agencji, instytucji państwowych czy spółek typu PKP. Będą to mogły też zrobić inne firmy czy instytucje np. Spółdzielnie mieszkaniowe, samorządy, Towarzystwa Budownictwa Społecznego, deweloperzy czy firmy prywatne.

Tak za darmo?

Nie, w zamian otrzymają certyfikaty inwestycyjne, którymi będzie można handlować na Giełdzie Papierów Wartościowych. By było to opłacalne muszą przynosić wyższy zysk niż zysk z posiadania ziemi.

No dobrze, grunty za darmo i co dalej.

Grunty to istotny element ceny mieszkania. Na tych gruntach powstaną tanie mieszkania. Koszt ich wybudowania to 2,5-3 tys. zł. Mieszania te zostaną przeznaczone do długoterminowego najmu z możliwością dojścia do własności.

Co oznacza tajemniczy termin „możliwość dojścia do własności”?

Z zasady mieszkania mają być wynajmowane, ale dla chętnych będzie furtka, by po wielu latach wynajmowania mogli stać się jej właścicielami. Ci lokatorzy będą dobrowolnie płacili czynsz najmu o ok. 20% wyższy - czym będą spłacać kredyt zaciągnięty na budowę lokum. Tym samym po 20-30 latach mieszkanie stanie się ich własnością.

Czy wystarczy gruntów?

Trwają ewidencje, obliczenia, spisy – organy rządu w terenie już przekazują informacje do centrali.  Minister Andrzej Adamczyk twierdzi, że gruntów jest dużo, bardzo dużo.

Drugi filar to regularne oszczędzanie.

Tak, w bankach powstaną Indywidualne Konta Mieszkaniowe na których chętni będą gromadzić regularnie środki. Dla wytrwałych rząd szykuje premię, która będzie dopisywana raz na jakiś czas do konta. Pieniądze te będzie można wykorzystać wyłącznie na cele mieszkaniowe – w innym przypadku tracimy premię. Środki można przeznaczyć na budowę, zakup czy remont nieruchomości. Tu mamy zmianę koncepcji rządku, bo kilka tygodni temu mowa była o tzw. Kasach Budowlanych powszechnych np. w Niemczech. Pierwsze wypłaty premii przewidywane są na 2019 rok.

Trzeci filar to Wsparcie Budownictwa Społecznego.

Ten filar ma wspomóc najbiedniejszych. Mowa tu o mieszkaniach komunalnych. Państwo wspomoże gminy budujące takie mieszkania. Subwencja ma wynosić ponad 50% wartości inwestycji.

Panie Krzysztofie mówi pan o pomocy najbiedniejszym, a moi znajomi zajmują mieszkanie komunalne, a są bardzo majętnymi osobami.

No właśnie, przy mieszkaniach komunalnych występują absurdy i nieprawidłowości. Jednak są zapowiedzi o dużych zmianach w ustawie o ochronie praw lokatora. Koniec z ‘dziedziczeniem lokalu”. Gminy będą mogły podpisywać umowę na czas określony, będą też miały uprawnienia do kontroli dochodów swoich lokatorów. Taki przykład absurdu: mieszkanie komunalne może zasiedlać osoba która posiada własne mieszkanie, ale w innej miejscowości .

A mieszkania czynszowe.

Tu też będzie pomoc rządu. Dotacja na budowę może wynieś nawet do 20% jej wartości pod warunkiem, że czynsz w niej będzie na umiarkowanym poziomie tzn. do 4% wartości odtworzeniowej.

Dla kogo jest ten program?

Właściwie jest to pierwszy program skierowany do wszystkich. Te aktualnie obowiązujące Rodzina na Swoim i MdM mają szereg ograniczeń. Mieszkanie Plus właściwie nie posiada ich w ogóle. Nie ma limitu wieku, dzieci, metrażu, ceny czy dochodów i jest bezterminowy – może trwać wiecznie.

Przecież ustawi się kolejka i co wówczas – losowanie?

Rzeczywiście może tak być, że chętnych będzie więcej niż mieszkań. Rząd zrobi specjalna listę i uruchomi system punktowy. Od czego będzie zależała liczba punktów – nie wiadomo. Ale zapewne ilość dzieci będzie miała znaczenie.

W jakim celu rząd chce wprowadzić ten program?

Po pierwsze by wypełnić obietnice, po drugie Konstytucja RP mówi ” Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”, po trzecie blisko połowę Polaków nie stać na kredyt lub pokrywanie czynszu najmu. W Polsce najem dopiero raczkuje, a w bogatych krajach kwitnie. Więcej najmu - to większa mobilność społeczeństwa, jest takie powiedzenie w USA „tam dom mój gdzie praca moja”. My się nie przemieszczamy.

Kiedy jest szansa na wejście programu w życie?

Na razie czekamy na szczegóły programu bo „diabeł tkwi w szczegółach”.  Jednak rząd jest nastawiony optymistycznie i twierdzi, że już w 2018 roku pojawią się pierwsze tanie mieszkania na wynajem.

Jak program Mieszkanie plus wpłynie na rynek ?


Jeśli uda się wdrożyć w życie obecne propozycje to będzie to prawdziwa rewolucja. Dla banków, właścicieli mieszkań, deweloperów, lokatorów. 

czwartek, 9 czerwca 2016

Ustawa o kredycie hipotecznym - projekt

Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt tzw. ustawy o kredycie hipotecznym. Teraz trafił do konsultacji społecznych. 

Ustawa taka musi powstać zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego – właściwie to już jest po czasie – pewnie będą kary.

Najważniejsze elementy projektu to:

1.       Bank będzie miał 7 dni na podjęcie decyzji o przyznaniu     
          kredytu.
2.       Dopiero po 14 dniach od decyzji klient będzie mógł podpisać 
          umowę kredytową (może złożyć oświadczenie, że odstępuje od 
          tego prawa)
3.       Kredytobiorca będzie miał 14 dni na odstąpienie od umowy 
          kredytu.
4.       Jeśli bank nieprawidłowo oszacuje zdolność kredytową to nie 
          będzie mógł wypowiedzieć umowy kredytu.
5.       Bank nie będzie mógł na siłę dosprzedawać innych produktów 
          np. karty kredytowej za wyjątkiem darmowego konta 
          osobistego do wyłącznej obsługi kredytu.
6.       Zakaz udzielania kredytów walutowych.
7.       Pośrednicy kredytowi będą musieli posiadać zezwolenie od 
          KNF.
8.       Pośrednicy kredytowi będą musieli posiadać polisę OC.
9.       Prowizje pracowników banków nie będą uzależnione od ilości 
          zaakceptowanych wniosków kredytowych
10.   Klientom w tarapatach bank będzie musiał przedstawić projekt 
        restrukturyzacji np. zawieszenie rat.
11.   Brak opłat za wcześniejszą spłatę – maksymalna kara to 
        równowartość rocznych odsetek od kredytu klienta plus koszty 
        bezpośrednie.
12.   Rzetelność w reklamach – informacje precyzyjne i jasne, 
        informacja o kosztach kredyty (RRSO) musi być tak samo 
        widoczna jak samo oprocentowanie.

13.   Projekt nie dotyczy m.in.: odwróconej hipoteki i kredytów 
        restrukturyzowanych.
14.  Pieniądze będzie można pożyczyć również w firmach    
       pożyczkowych.

środa, 8 czerwca 2016

Prezydent dla frankowiczów ostatecznie (prawie)

Tak jak zapowiadano, we wtorek 7 czerwca zespól ekspertów przy Kancelarii Prezydenta Andrzeja Dudy zakończył pracę nad ostateczna propozycję dla frankowiczów.

Właściwie niewiele się zmieniło od poprzedniej propozycji.

 Projekt zakłada:

1.       Zwrot kwot z tytułu różnic kursowych tzw. spreadów momentu płatności pierwszej raty – to różnica pomiędzy kursem sprzedaży, a kupna waluty, w NBP wynosi on ok. 2%, a część banków stosowała … nawet 10%. Przypomnę, że kilka lat wstecz wprowadzona zasadę, która regulowała spready ale wprowadzono wyłącznie obowiązek informacyjny i możliwość spłaty bezpośrednio w walucie.

2.       Zwrot mieszkania i pożegnanie z kredytem.  Jeśli klient oddałby klucze od kredytowanego mieszkania to jego kredyt zerowałby się.  Wydaje się, że w Polsce przepisy prawa nie pozwalają na taki zabieg. W niektórych stanach USA jest to jednak powszechny zwyczaj. Potencjalne skutki scenariusza, że wielu klientów porzuci swoje mieszkania opisałem w lutym  na FB https://www.facebook.com/KMRrzymscy/photos/a.466923216810230.1073741829.466814360154449/555239651311919/?type=3&theater 

3.       Spłata po „kursie sprawiedliwym”  - trudno jednoznacznie opisać o co chodzi, generalnie kur dla każdego kredytobiorcy będzie wyliczany indywidualnie. Zarysowano 4 warianty kursu sprawiedliwego i chyba sami twórcy się  w tym gubią.

Szanse na wejście w życie ustawy w tej formie – chyba niewielkie, tworzenie czegoś tak skomplikowanego na pewno nie przyniesie korzyści, a może wpędzić w jeszcze większe tarapaty. Kto tym razem ma wytłumaczyć kredytobiorcy o co chodzi?