Do tej pory w Polsce mamy do
czynienia z absurdalną sytuacją. Kredyty hipoteczne finansowane są z
depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów
hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To
niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać
kolejnych środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich
środków. Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku.
Jeśli bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może stracić
płynność finansową. A to już krótka droga do upadłości. Tak na marginesie
polska bankowość jest bardzo stabilna. W ostatnim ćwierćwieczu upadło zaledwie
6 banków komercyjnych.
Musieliśmy w
Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w ramach tzw. Bazylei III
oraz rozporządzeń unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej
weszło w życie w 2015 roku. Cel
był jasny: ograniczenie niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty –
długoterminowe aktywa (kredyty hipoteczne).
W efekcie
banki będą zobligowane do pozyskiwania długoterminowego finansowania w postaci
depozytów o długich terminach, listów zastawnych czy obligacji.
Obecnie w
Polsce istnieją jedynie 3 banki hipoteczne: PKO BP Bank Hipoteczny, Pekao SA Bank Hipoteczny oraz mBank Hipoteczny. Niebawem pojawią się kolejne 2: ING Bank Hipoteczny oraz BZWBK Bank Hipoteczny. Jak sam nazwa wskazuje bank
hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały rynek kredytów
opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to zaledwie 0,7 %
wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej udział
listów zastawnych sięga od kilkudziesięciu do 100 % procent.
Istnieje
kilka przyczyn, dla których rynek banków hipotecznych nie rozwinął się w
Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do kredytów hipotecznych również inne
produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty kredytowe itp. Często czerpiąc z
tego tzw. cross sellingu ogromne dochody. Banki hipoteczne nie mogą tego robić.
Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Do
czasu kryzysu łatwo dostępne było pozyskiwanie środków finansowych banków od
swoich matek z zagranicy.
Wprowadzono szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta, która jasno określa proces
upadłości banku. Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie
emitować do 80% wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%).
Zmiany dotyczą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Zmieniła
się też ustawa o podatku dochodowym. Chodzi o to by inwestorzy nie musieli
płacić podatku od oprocentowania listów. Ma to spowodować większe zainteresowanie papierami i większy
strumień pieniędzy z zagranicy.
Kolejną
bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań deweloperskich, jest wpis
roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej. To sąd – na wniosek banku
hipotecznego dokonuje wpisu „z urzędu”.
Ma to zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania
przez dewelopera.
Wszystkie zmiany mają wpływają na większą stabilność
sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków na
kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym
skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych.