Panie Krzysztofie spotykamy już się na czwartej edycji targów. Jak
zmienił się olsztyński rynek nieruchomości przez ten rok?
Jednym słowem bardzo poważnie. Z
okresu pewnego uśpienia przechodzimy w okres dynamicznego rozwoju. Liczba
sprzedanych nieruchomości wzrosła o kilkadziesiąt procent. Szczególnie na rynku
pierwotnym.
Jeśli wzrosło zainteresowanie mieszkaniami to pewnie i ceny
poszybowały.
Właśnie nie, ceny nie
poszybowały. I tu rzeczywistość mija się z prawami ekonomii, gdzie podstawowa
zasada mówi: wzrasta popyt rosną ceny. Na przestrzeni ostatniego roku ceny w
Olsztynie i okolicach wzrosły o ok. 3%. Średnia cena transakcyjna za metr
kwadratowy wynosi dziś 4,5 tys. zł. Jednak godne zauważenia jest to, że ceny
ruszyły w górę. I przez pewien czas ta tendencja się utrzyma. Jak długo, tego
nie wiadomo ale jutro będzie drożej niż dziś.
W jakim stanie jest rynek deweloperski w Olsztynie?
Rynek nowych mieszkań jest
rozgrzany do czerwoności. Jeszcze nigdy w historii nie było w Olsztynie tylu
inwestycji i tylu deweloperów. To wpisuje się w ogólnopolski trend na rynku
pierwotnym: deweloperzy biją kolejne rekordy we wszystkich kategoriach: ilość uzyskanych
pozwoleń na budowę, ilość rozpoczętych budów czy ilość oddanych nowych
mieszkań.
Ile mieszkań oddaje się do użytkowania rocznie w Olsztynie?
Jak podaje Urząd Statystyczny w
2016 roku oddano w Olsztynie blisko 550 mieszkań, a w powiecie olsztyńskim
blisko 850.
Na pewno w powiecie oddano więcej mieszkań niż w Olsztynie?
Niestety tak, to wielka zmiana bo
jeszcze kilka lat temu to w Olsztynie budowano więcej mieszkań niż w okolicach.
Mówię niestety ponieważ żyjemy wczasach suburbanizacji tzn. rozlewania się
miast. Ludzie zamiast gromadzić się centrach miast (tak jak od wieków) osadzają
się na ich peryferiach.
Takie decyzje powinny należeć do klientów, którzy decydują się na lokum
pod miastem.
I tak i nie. Analizując wnikliwie
lokalizacje mieszkań na granicy miasta i powiatów należy stwierdzić, że budynki
powstają bez podstawowej bazy infrastrukturalnej typu: szkoły, służba zdrowia
czy drogi. Niesie to olbrzymie konsekwencje również dla obecnych mieszkańców
tych terenów.
Proszę podać jakiś przykład kłopotów mieszkańców.
Najbardziej pokazującą swoje
słabe strony suburbanizacji jest ul. Bartąska na południu Olsztyna. Jeszcze
kilkanaście lat temu to była droga podrzędna, powiatowa z 5 wlotami z uliczek,
które zamieszkiwało kilkadziesiąt osób. Dziś przy tej ulicy mieszka kilkanaście
tysięcy osób, starszych, młodych, młodzieży i dzieci. Wlotów do ulicy jest już
17, a szykują się kolejne – powstanie tam nowe osiedle z kilkunastoma blokami.
Chodnik – jakieś 70 cm, a tam baby boom, wiele matek (i ojców) z wózkami i
jeszcze więcej rowerzystów. O ruchu samochodów już nie wspomnę. Nie tak
powinien wyglądać zrównoważony rozwój miast i gmin.
Co napędza rozwój nowego budownictwa?
Śmiało można wymienić kilka
przyczyn: po pierwsze tani kredyt hipoteczny, po drugie podwyżki płac i po
trzecie spadek bezrobocia i związany z tym optymizm – będzie tylko lepiej. Po
czwarte – w czasach bardzo niskich stóp procentowych Polacy wyciągają olbrzymie
pieniądze z banku i kupują nieruchomości za gotówkę mając nadzieję, że na tym
rynku osiągną wyższą stopę zwrotu. U deweloperów zakupy za gotówkę przekraczają
50%. Wpływ dopłat z MdM na rynek jest zbytnio przesadzony to tylko kroplówka
podłączana od czasu do czasu.
Jakie są perspektywy do rozwoju rynku nieruchomości? Czy grozi nam
bańka, załamanie?
W chwili obecnej na horyzoncie
nie widać żadnych symptomów by rynek się załamał. Podobieństwa do boomu z lat
2006-2009 są iluzoryczne. Elementem istotnym może być podwyżka stóp
procentowych co nas niechybnie czeka. Wówczas zmienią się dwie rzeczy na rynku.
Zdrożeją kredyty hipoteczne oraz klienci na powrót będą lokowali swoje
oszczędności w banku, ograniczając tym zakupy gotówkowe. Ceny nieruchomości
nadal powinny iść ku górze m. in. z powodu pojawienia się inflacji.
Jaka jest aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych?
Przez wiele ostatnich lat na tym
rynku panował zastój. Jednak od kilku miesięcy banki notują wzrosty. Np. wg.
BIK liczba zapytań o kredyt hipoteczny wzrosła w lipcu o 25% rok do roku. Czy
to stała tendencja – trudno jednoznacznie oceniać. Pomimo najniższych w
historii Polski stóp procentowych nadal nasze kredyty są najdroższe w strefie
Euro. W Polsce kredyt hipoteczny średnio kosztuje 4,5 %. Średnia dla strefy
EURO to 1,85%, a np. w Finlandii to
raptem 1,04%. Mnie martwi coś innego. Banki od kilku lat zwiększają swoją marżę
kredytową (marża to stały dochód banku). I tak jeszcze w 2014 roku wynosiła ona
1,65%, dziś już 2,1%.
Czy banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych?
Niekoniecznie. Głównym problemem
jest niepewność dotycząca ustawowego rozwiązania problemu kredytów w CHF.
Kolejnym – ciągłe zwiększanie wymogów dot. banków, wspomnę o największym czyli
wprowadzonym podatku bankowym. Dwa miesiące temu wprowadzono ustawę „o
hipotekach”. Dość powiedzieć, że na przestrzenie ostatniego roku 3 banki
wycofały się z rynku finansowania nieruchomości.
Proszę powiedzieć jakie są główne założenia ustawy o „kredycie
hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami”
wprowadzonej w lipcu 2017 roku.
Ogólne założenie jest takie by wzmocnić
pozycję klienta na rynku nieruchomości. Zmiany dotykają klientów, banki,
doradców kredytowych oraz deweloperów i biura nieruchomości. Obecnie trwają
implementacje ustawy do warunków rynkowych. Wymaga to wielkiego zaangażowania i
cierpliwości ze strony, klientów, banków czy deweloperów.
Panie Krzysztofie, w dużym skrócie co się zmieni?
Jak w skrócie to w skrócie: 5
razy 14, 2 razy 3, 1 raz 6 i 1 raz 21.
Proszę jednak o rozwinięcie tych cyfr.
21 –bank ma 21 dni na wydanie
decyzji kredytowej, 14 dni to czas na: utrzymanie warunków oferty, na ważność
decyzji kredytowej, wypowiedzenia umowy kredytowej przez klienta, na
wypowiedzenie umowy kredytu przez bank i na odwołanie się od tej decyzji. 6
miesięcy będzie miał klienta na swobodną sprzedaż nieruchomości na wolnym
rynku, a bank będzie zobowiązany do zniesienia zabezpieczenia w postaci
hipoteki. Tylko przez 3 pierwsze lata bank będzie mógł pobierać opłatę za wcześniejszą
spłatę kredytu (nie dotyczy kredytów ze stała stopą procentową). Maksymalną
opłata za wcześniejszą spłatę będzie 3% aktualnej wartości kredytu (kapitału do
spłaty). Dobrze, że ustawa wprowadza twarde terminy, jednak to kolejna dawka
dokumentów do zapoznania się i podpisania przez klienta…
A co z Niezależnymi Doradcami Kredytowymi?
Ustawa wyrzuca zawód doradcy z
rynku. Teraz będą pośrednicy i agenci. Nieprzypadkowi, z odpowiednim
wykształceniem, podlegającym zgłoszeniu i nadzorowi KNF. Życie pokazało, że wielu z
dotychczasowych doradców nie wypełnia wymogu … wykształcenia!!! Nie, to nie
żart. Nareszcie preferowane będą osoby z wyższym wykształceniem magisterskim:
prawniczym i ekonomicznym. I co bardzo istotne dla polskiego rynku – będą
drakońskie kary za brak licencji: 50 tys. zł. i ew. 2 letnia kara pozbawienia
wolności.
Panie Krzysztofie to kupować czy nie kupować? A może wynajmować?
To jest bardzo dobre pytanie.
Jesteśmy w odpowiednim miejscu by o tym rozmawiać. Wystawcy na tych Targach to
kompetentni eksperci w swoich dziedzinach. Warto odwiedzić wiele stoisk,
przeprowadzić kilkadziesiąt rozmów i samemu na spokojnie w domu podjąć decyzję.
Rzadko się zdarza by w jednym miejscu i w jednym czasie móc uzyskać
wyczerpujące na nurtujące klientów pytania.
Dziękuję za rozmowę.
Wywiad ukazał się w przewodniku na wrześniowych Olsztyńskich Targach Nieruchomości.