czwartek, 15 lutego 2018

Renta dożywotnia - czyli co?

Często słyszymy o możliwości wypłaty dodatkowej emerytury, rencie dożywotniej, odwróconej hipotece, odwróconym kredycie hipotecznym. 

Można się w tych informacjach pogubić. 
Spróbuję to wszystko uporządkować. 

W Polsce mianem odwróconej hipoteki nazywa się możliwość otrzymywania dodatkowych pieniędzy w zamian za oddanie praw do nieruchomości. Produkt kierowany jest do seniorów – osób które ukończyły 65 rok życia. W praktyce istniejące Fundusze hipoteczne działają na podstawie ustawy z 1964 roku i udzielają tzw. renty dożywotniej. Nie jest to typowy odwrócony kredyt hipoteczny – tego rozwiązania jeszcze w Polsce nie ma.

 Dożywocie polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości (zrzeczenie się praw własności) na rzecz Funduszu hipotecznego. Jednocześnie ustanawiane jest prawo zbywcy do dożywotniego zamieszkana  w tej nieruchomości. 

W zamian za oddanie nieruchomości Fundusz hipoteczny zobowiązuje się do wypłaty na rzecz seniora renty do końca jego życia. Czyli senior ma prawo do dożywotniego zamieszkania i otrzymywania renty. 

Wysokość renty dożywotniej zależy od kilku czynników przede wszystkim: płci, wieku oraz wartości nieruchomości. Renta dla mężczyzn jest wyższa niż dla kobiet – wynika to z faktu, że statystycznie kobiety żyją dłużej. Im wyższy wiek tym wyższa renta. 

I, co oczywiste im, większa wartość nieruchomości tym świadczenie wyższe. Dla przykładu kobieta w wieku 65 lat, posiadająca nieruchomość o wartości 240 000zł otrzyma rentę w  wysokości 325 zł miesięcznie, mężczyzna w tym samym wieku może liczyć na 425 zł.. Jeżeli wartość nieruchomości wynosiłaby 500 000 zł,  to kobieta otrzymywałaby ok. 650 zł, a mężczyzna ok. 850 zł. gdyby seniorzy mieli 75 lat to dysponując nieruchomością o wartości 240 000zł otrzymaliby, kobieta – 650 zł, mężczyzna – 900 zł. Po analizie wysokości wypłacanych rent i średniej długości życia można dojść do wniosku, że wypłacone  środki stanowić będą mniej więcej 35-50% obecnej wartości nieruchomości.

 Fundusze hipoteczne oferujące rentę dożywotnią opierają się na archaicznym, XIX wiecznym prawie, które powstało głównie na potrzeby mieszkańców wsi, którzy obawiali się przekazywać swoje gospodarstwa rolne potomnym. 

Wielkim plusem renty dożywotniej jest to … że jest.

 Osoby w podeszłym wieku otrzymujące niskie emerytury czy renty mogą podnieść standard swojego życia. Jest też szereg zagrożeń. Senior musi najpierw oddać swoją własność w zamian za obietnicę otrzymywania środków. Fundusze hipoteczne mogą powoływać dowolne firmy, nawet z minimalnym kapitałem. Ich działalność nie jest w żaden sposób nadzorowana. Prowadzą one sprzedaż swojego produktu, więc muszą wypłacać renty, a nie mogą jeszcze sprzedawać nieruchomości w których nadal mieszkają  seniorzy.

czwartek, 25 stycznia 2018

Cena czy elastyczność kredytu hipotecznego?





W ogromnym skrócie na podstawie 25–letniego doświadczenia w kredytach mogę podzielić kredytobiorców na 2 kategorie. 

Pierwsza zawsze wybiera najtańszą ofertę. 

Dla drugiej najważniejszym jest elastyczność i transparentność kredytu.


Klient z pierwszej kategorii zwraca uwagę głownie na:

ü  Marżę

ü  Prowizję

ü  Koszt ubezpieczeń

ü  Koszt ustanowienia zabezpieczeń

ü  Koszt obsługi konta, karty

ü  Koszt wyceny nieruchomości

ü  RRSO


Klient kategorii drugiej dokładnie przygląda się następującym elementom:


ü  Wielkość minimalnego wkładu własnego

ü  Maksymalny okres spłaty kredytu

ü  Maksymalny wiek kredytobiorcy

ü  Możliwość wcześniejszej spłaty

ü  Możliwość zawieszania spłat kredytu

ü  Obsługę kredytu – najlepiej zdalną przez komputer

ü  Kontakt z bankiem

ü  Jasne zasady zmiany stopy procentowej

ü  Możliwość wielokrotnych zmian w warunkach umowy np., jeśli czasowo nie spełniamy warunków promocyjnych to jest możliwość powrotu do oferty promocyjnej, gdy na powrót spełniamy warunki, ubezpieczenie nieruchomości raz przez bank, innym razem samodzielnie



Ps’ jest jeszcze trzecia kategoria – klient oczekujący najniższej ceny i maksymalnie elastycznej oferty.

Kończę pytaniem retorycznym: czy jest to możliwe?

wtorek, 16 stycznia 2018

Bank hipoteczny - co to jest?






 
 Do tej pory w Polsce mamy do czynienia z absurdalną sytuacją. Kredyty hipoteczne  finansowane są z depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać kolejnych środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich środków. Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku. Jeśli bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może  stracić płynność finansową. A to już krótka droga do upadłości. Tak na marginesie polska bankowość jest bardzo stabilna. W ostatnim ćwierćwieczu upadło zaledwie 6 banków komercyjnych.  

Musieliśmy w Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w ramach tzw. Bazylei  III oraz rozporządzeń unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej weszło  w życie w 2015 roku.  Cel był jasny: ograniczenie niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty – długoterminowe aktywa (kredyty hipoteczne).

W efekcie banki będą zobligowane do pozyskiwania długoterminowego finansowania w postaci depozytów o długich terminach, listów zastawnych czy obligacji.
Obecnie w Polsce istnieją jedynie 3 banki hipoteczne. Jak sam nazwa wskazuje bank hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały rynek kredytów opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to zaledwie 0,7 % wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej udział listów zastawnych sięga od  kilkudziesięciu do 100 % procent. 

Istnieje kilka przyczyn, dla których rynek banków hipotecznych nie rozwinął się w Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do kredytów hipotecznych również inne produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty kredytowe itp. Często czerpiąc z tego tzw. cross sellingu ogromne dochody. Banki hipoteczne nie mogą tego robić. Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Do czasu kryzysu łatwo dostępne było pozyskiwanie środków finansowych banków od swoich matek z zagranicy.

Wprowadzono szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta, która jasno określa proces upadłości banku.  Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie emitować do 80% wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%). Zmiany dotyczą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.  Zmieniła się też ustawa o podatku dochodowym. Chodzi o to by inwestorzy nie musieli płacić podatku od oprocentowania listów. Ma to spowodować  większe zainteresowanie papierami i większy strumień pieniędzy z zagranicy.
Kolejną bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań deweloperskich, jest wpis roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej. To sąd – na wniosek banku hipotecznego  dokonuje wpisu „z urzędu”. Ma to zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania przez dewelopera. 

Wszystkie  zmiany mają wpływają na większą stabilność sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków na kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych.

Zmiany w ustawie deweloperskiej



Duże zmiany w umowach deweloperskich


Niebawem 6 rocznica obowiązywania ustawy deweloperskiej. Życie i zdarzenia gospodarcze pokazały, że nie jest ona doskonała. Niebawem można spodziewać się zmian. 

Najnowsze propozycje UOKIK to:


Ø  Uporządkowanie zasad zawierania umowy rezerwacyjnej


Ø  Ustawa obejmie oprócz mieszkania również np. garaże, miejsca postojowe


Ø  Likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń
   Rachunek powierniczy dla każdego zadania oddzielnie  


Ø  Banki będą musiały kontrolować przebieg prac na budowie


Ø  Więcej informacji w Prospekcie Informacyjnym m.in. o skutkach upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy


Ø  Zgoda banku na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu, jako załącznik do umowy deweloperskiej


Ø  Rozwiązanie problemu, gdy upadnie bank prowadzący rachunek powierniczy