wtorek, 17 kwietnia 2018

Odbiór mieszkania od dewelopera




Odbiór mieszkania od dewelopera to prawdopodobnie najbardziej lekceważona przez nabywców nieruchomości czynność związana z zakupem. 
Pod wpływem emocji, jakie towarzyszą odbieraniu kluczy do własnego M, zapominamy o szczegółach dotyczących przekazania nam mieszkania przez dewelopera. Jest to dużym błędem, ponieważ moment przekazywania nam mieszkania przez dewelopera jest najodpowiedniejszym czasem, w którym powinniśmy sprawdzić czy deweloper dostarczył nam towar zgodny z opisem w umowie deweloperskiej.



Kiedy następuje odbiór nieruchomości?


Przed odbiorem deweloper musi zawiadomić nabywcę o zakończeniu budowy oraz przedstawić mu decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Odbiór mieszkania następuje przed przeniesieniem własności, ale po tym jak nabywca już zapłacił za nieruchomość (w przypadku rachunku powierniczego otwartego) bądź zgromadził środki na zakup (gdy rachunek powierniczy jest zamknięty).


Co powinien zawierać protokół odbioru?


Obioru nieruchomości dokonują obie strony: deweloper i nabywca lub ich pełnomocnicy / przedstawiciele. Dokumentem stwierdzającym odbiór jest tzw. protokół odbioru. I tu dochodzimy do istoty rzeczy. Nabywca może (powinien) w tym momencie zgłosić ew. wady lokalu – wpisując to do rzeczonego protokołu odbioru.

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zastrzeżeń nabywcy. Albo uznaje wady albo nie. Jeśli nie uzna wad to musi ten fakt uzasadnić. Jeśli potwierdzi (uzna) wady to ma 30 dni na ich usunięcie. Jeśli usunięcie wad wymaga dłuższego terminu, powinien go wskazać wraz z uzasadnieniem przedłużenia naprawy.


Co, jeśli nabywca stwierdzi wady już po podpisaniu protokołu odbioru?


Jeśli w momencie odbioru nabywca nie stwierdził wad, a zauważył je w późniejszym okresie to nadal ma prawo do roszczeń i ewentualnego usunięcia wad. Można też skorzystać z gwarancji, która jest dobrowolną formą ochrony kupującego stosowaną przez niektórych deweloperów.


Od gwarancji znacznie silniejszą jest tzw. rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Jest ona zdefiniowana w Kodeksie Cywilnym. Okres obowiązywania rękojmi wynosi 5 lat i liczony jest od daty wydania nieruchomości. Potencjalnie okres rękojmi może być dłuższy, ale wyłącznie w przypadku gdy deweloper zataił wady budynku.

środa, 4 kwietnia 2018

KNF, a stałe stopy procentowe w hipotekach.

Wiele wskazuje na to, że za rok nastąpi przełom w zakresie rozwiązań dotyczących kredytów hipotecznych. Komisja Nadzoru Finansowego pracuje nad nowelizacją Rekomendacji S dotyczącej zasad związanych z kredytami o stałej stopie procentowej. Blisko 100% kredytów spłacanych jest wg. tzw. zmiennej stopy procentowej co oznacza, że ani klient ani bank nie są w stanie określić jaka będzie wysokość raty za rok.

Jeśli klient ma dziś ratę w wysokości 1 000 zł. i zapyta doradcę bankowego: „Jaką ratę będę miał za rok, za dwa?” Bankier odpowie: „to zależy od sytuacji gospodarczej, może ona wynosić np. 700 zł albo 1 500 zł.”

O szkodliwości zmiennych rat przekonali się już frankowicze, niebawem dojdzie kolejna grupa. To osoby, które zaciągnęły kredyt w ostatnich latach. Obecnie mamy najniższe oprocentowanie kredytów. Czyli klienci mają najniższe raty. Jeśli teraz są najniższe to w przyszłości będą wyższe. O ile? „to zależy”.

Jest na to recepta. Stała stopa procentowa. Kilka banków już ma ją w ofercie, jednak klienci nie chcą zaciągać tych kredytów. Powód: obecnie są wyżej oprocentowane od tych ze zmienną stopą procentową. W zeszłym roku stanowiły one ok. 1%  wszystkich zaciągniętych kredytów. Stała stopa procentowa to również kłopot dla banków, skąd zdobyć długoterminowe finansowanie? Bank by udzielić kredytu musi pieniądze kupić np. poprzez lokaty zakładane przez klientów. Rozwiązaniem są listy zastawne (długoterminowe papiery dłużne) mogą je emitować banki hipoteczne. W Polsce mamy jedynie 3 takie banki: PKO Bank Hipoteczny, mBank Hipoteczny oraz Pekao Bank Hipoteczny.


Kredyty ze stałą stopą procentową będą udzielane na 5-10 lat po czy klient będzie miał do wyboru, kolejne kilka lat ze stała stopą albo przejście na zmienne oprocentowanie.

wtorek, 27 marca 2018

Rachunki powiernicze





Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej (29 kwietnia 2012) każdy deweloper, który zamierza rozpocząć sprzedaż nowych nieruchomości jest zobowiązany do założenia rachunku powierniczego. 
Deweloper sam wybiera bank w którym takowy rachunek będzie posiadał. 
Bank prowadzi rachunek dla każdego klienta oddzielnie. Ten rodzaj rachunku służy gromadzeniu środków nabywców na zakup nieruchomości. Środki z rachunku deweloperskiego zostaną przekazane deweloperowi zgodnie z zawarta umową deweloperską.


Cztery rodzaje rachunków powierniczych.


Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową. Otwarty rachunek powierniczy z gwarancja ubezpieczeniową. 
Otwarty rachunek powierniczy.


Zamknięty rachunek powierniczy.


W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki jednorazowo po akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości  na nabywcę. Czyli klient staje się właścicielem mieszkania i dopiero wówczas opłaca jego cenę.


Otwarty rachunek powierniczy.


W przypadku rachunku otwartego płatności z rachunku są podzielone na kilka transz. Po zakończeniu przez dewelopera pewnego etapu inwestycji następuje przelew środków.  Przed wypłatą bank sprawdza postęp prac na budowie. Pieniądze z otwartego rachunku powierniczego mogą być przeznaczony wyłącznie na inwestycję objętą  tymże rachunkiem. Inaczej mówiąc deweloper nie może ich wydać np. na zakup kolejnych gruntów czy realizację innego budynku.


Co się dzieje w przypadku upadłości dewelopera?


W przypadku upadłości dewelopera pieniądze z rachunku powierniczego trafiają na powrót na konto nabywcy. Pieniądze te jak i inwestycja stanowią oddzielną masę upadłości. To bardzo istotne ponieważ w pierwszej kolejności zaspokajane są roszczenia nabywców.


Czy deweloper ma prawo wypowiedzieć umowę o prowadzenie rachunku powierniczego?


Deweloper nie może wypowiedzieć umowy o prowadzenie rachunku powierniczego, nie może również zmienić banku. Prawo do wypowiedzenia rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi. Koszty prowadzenia rachunku obciążają wyłącznie dewelopera.

Istnieją jeszcze na rynku inwestycje, dla których nie są prowadzone rachunki powiernicze. Są to przedsięwzięcia, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 roku.

środa, 21 marca 2018

Umowa deweloperska




Co daje klientowi podpisanie umowy w formie aktu notarialnego?


Po pierwsze daje to konsumentowi prawo nie tylko do ewentualnych odszkodowań, ale do skutecznej realizacji postanowień umowy np. przeniesienia własności.


Po drugie: klient ma prawo do wpisania roszczenia do działu III księgi wieczystej o:


Wybudowanie mieszkanie. 
Wyodrębnienia lokalu mieszkalnego. 
Przeniesienia praw własności.


Wpis roszczenia jest zarówno zabezpieczeniem nabywcy jak i ostrzeżeniem dla innych potencjalnych klientów, że ten lokal jest już „zarezerwowany”.


Co powinna zawierać umowa deweloperska?


Ustawa deweloperska ściśle określa co powinna zawierać treść umowy deweloperskiej, są to między innymi:

Określenie stron umowy.
Cena. 
Informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, obciążenia, służebności).
Określenia usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku. 
Powierzchnia i rozkład pomieszczeń. 
Terminy (zapłaty, rozpoczęcia i zakończenia prac, przeniesienia własności).
Zobowiązanie dewelopera do wybudowania, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa własności. Informacje o rachunkach powierniczych. 
Pozwoleniu na budowę (numer, kto wydał i czy jest ostateczne).
Warunki odstąpienia od umowy. 
Wysokości kar i odsetek. 
Informacje o sposobie odbioru nieruchomości. Zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu ( gdy deweloper korzysta z kredytu).


Zasady podpisania umowy deweloperskiej


W momencie podpisywania umowy nabywca powinien być poinformowany o przyszłych kosztach eksploatacyjnych związanych z lokalem jak i częściami wspólnymi.

Cena powinna być niezmienna, ale można zawrzeć klauzulę waloryzacyjną. Jednak w takim przypadku nabywca powinien mieć zagwarantowaną możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia kosztów.

Koszty sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego strony ponoszą solidarnie tj. deweloper połowę oraz nabywca połowę.


Wszelkie zmiany w treści umowy deweloperskiej powinny następować za zgodą stron.


Jeśli umowa deweloperska nie będzie zawierała elementów, które narzuca ustawa deweloperska nabywca może od niej odstąpić w ciągu 30 dni.

poniedziałek, 19 marca 2018

Bank hipoteczny - szansa czy zagrożenie?


 

 Do tej pory w Polsce mamy do czynienia z absurdalną sytuacją. Kredyty hipoteczne  finansowane są z depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać kolejnych środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich środków. Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku. Jeśli bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może  stracić płynność finansową. A to już krótka droga do upadłości. Tak na marginesie polska bankowość jest bardzo stabilna. W ostatnim ćwierćwieczu upadło zaledwie 6 banków komercyjnych.  

Musieliśmy w Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w ramach tzw. Bazylei  III oraz rozporządzeń unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej weszło  w życie w 2015 roku.  Cel był jasny: ograniczenie niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty – długoterminowe aktywa (kredyty hipoteczne).

W efekcie banki będą zobligowane do pozyskiwania długoterminowego finansowania w postaci depozytów o długich terminach, listów zastawnych czy obligacji.

Obecnie w Polsce istnieją jedynie 3 banki hipoteczne: PKO BP Bank Hipoteczny, Pekao SA Bank Hipoteczny oraz mBank Hipoteczny. Niebawem pojawią się kolejne 2: ING Bank Hipoteczny oraz BZWBK Bank Hipoteczny. Jak sam nazwa wskazuje bank hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały rynek kredytów opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to zaledwie 0,7 % wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej udział listów zastawnych sięga od  kilkudziesięciu do 100 % procent. 

Istnieje kilka przyczyn, dla których rynek banków hipotecznych nie rozwinął się w Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do kredytów hipotecznych również inne produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty kredytowe itp. Często czerpiąc z tego tzw. cross sellingu ogromne dochody. Banki hipoteczne nie mogą tego robić. Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Do czasu kryzysu łatwo dostępne było pozyskiwanie środków finansowych banków od swoich matek z zagranicy.

Wprowadzono szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta, która jasno określa proces upadłości banku.  Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie emitować do 80% wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%). Zmiany dotyczą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.  Zmieniła się też ustawa o podatku dochodowym. Chodzi o to by inwestorzy nie musieli płacić podatku od oprocentowania listów. Ma to spowodować  większe zainteresowanie papierami i większy strumień pieniędzy z zagranicy.

Kolejną bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań deweloperskich, jest wpis roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej. To sąd – na wniosek banku hipotecznego  dokonuje wpisu „z urzędu”. Ma to zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania przez dewelopera. 

Wszystkie  zmiany mają wpływają na większą stabilność sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków na kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych.

piątek, 16 marca 2018

Prospekt informacyjny



Czym jest prospekt informacyjny?


Prospekt informacyjny jest pierwszym elementem zakupu nieruchomości od dewelopera. Każdy deweloper, który zamierza rozpocząć sprzedaż lokali mieszkaniowych lub domów musi sporządzić Prospekt Informacyjny dla danego przedsięwzięcia budowlanego. Prospekt ten będzie stanowił później załącznik do umowy deweloperskiej.

Prospekt musi być wydany na życzenie potencjalnego kupującego, bezpłatnie i na trwałym nośniku.

Prospekt Informacyjny w rzeczywistości to tabela, w której deweloper umieszcza szereg informacji o firmie i inwestycji.

Informacje ujęte są transparentnie, by klient mógł porównać kilka inwestycji w celu podjęcia decyzji o właściwym i odpowiedzialnym zakupie nieruchomości.


Prospekt składa się z dwóch części: ogólnej oraz indywidualnej:


Część ogólna prospektu informacyjnego.

W części ogólnej zawarte są:


Dane dewelopera. Opisane doświadczenie dewelopera w szczególności dot. ostatnio wybudowanej nieruchomości. Informacje dot. przedsięwzięcia np.: warunków odstąpienia od umowy, ochrony środków nabywcy (rachunki powiernicze), harmonogram przedsięwzięcia, termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, sposób pomiaru powierzchni, informacje dot. gruntu, obciążeń oraz informacje o przewidywanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości np. planowanej budowy spalarni śmieci.


Część indywidualna prospektu informacyjnego.


W części indywidualnej deweloper opisuje dokładnie lokal, który klient chce kupić np., na którym piętrze jest położony, ile będzie kondygnacji w budynku, jakie media zostaną podłączone, ile będzie lokali i miejsc postojowych, standard i zakres praw wykończeniowych.


Wymogi formalne.


Prospekt musi być podpisany, oznaczony datą oraz pieczęcią dewelopera. Deweloper ma możliwość zmian w Prospekcie Informacyjny jednak musi Klienta o tym poinformować przed podpisaniem umowy deweloperskiej.



Od 29 kwietnia 2012 roku deweloper musi z kupującym zawierać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. I właśnie fakt konieczności zawarcia umowy w formie aktu notarialnego ma kolosalne znaczenie dla bezpieczeństwa klienta.