środa, 20 czerwca 2018

Apel UOKiK o stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych to mrzonka?



UOKIK wystąpił z apelem do banków by te proponowały klientom kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Przedstawiany cel jest oczywisty – ma to zapobiec i ochronić klientów przed wzrostem.
Jednak czy jest to możliwe? Czy to tylko „tani chwyt” regulatora by w przyszłości chronić siebie – przecież „mówiliśmy by zabezpieczyć klientów”.

Kredyty o stałej stopie procentowej są już w ofercie banków w Polsce od wielu lat. Korzysta z nich garstka klientów. Ci uważają, że ta oferta nie jest konkurencyjna – mówiąc wprost oprocentowanie tych kredytów jest dziś znacznie wyższe niż kredytów o zmiennym oprocentowaniu.

W Europie są 2 kraje (Francja i Belgia), w których stałe oprocentowanie powyżej 10 lat stanowią większość. W pozostałych stała stopa oprocentowania obowiązuje w pierwszych 2- 5 latach.

I w Polsce też opcja maksimum 5 lat o stałej stopie wydaje się optymalna. Co od 6 roku? Kolejne kilka lat o stałej stopie lub przejście na zmienną stopę procentową. Z czy to się będzie wiązało dla klienta?

Wyobraźmy sobie sytuację: stopy procentowe rosną, ale klient płaci stała ratę. Po 5 latach oprocentowanie będzie wysokie i klient gwałtownie, z miesiąca na miesiąc otrzyma w prezencie wyższą ratę – skokowo! Czy banki zdecydują się na utratę reputacji? Czy dla Klienta jest to bezpieczne?

I jeszcze jedna sprawa. W Polsce nie ma jeszcze instrumentów by banki mogły pozyskiwać finansowanie o przewidywalnym oprocentowaniu na 5 lat do przodu. Skala działalności jest żadna. W prawdzie banki hipoteczne (raptem 3 w Polsce) emitują listy zastawne jednak jest to kropla w morzu potrzeb.

Reasumując: moim zdaniem nie ma w chwili obecnej realnej możliwości szerokiego wprowadzenia stałych stóp procentowych przy kredytach hipotecznych. Rozwiązania bezpiecznego dla Klientów oraz banków, a apel UOKIK-u pozostanie wyłącznie pustym hasłem – no chyba, że mocą ustawy wejdą w życie regulacje.

czwartek, 14 czerwca 2018

7% kredytów hipotecznych bez wymaganego zabezpieczenia

 
Jak podaje KNF w maju 2018 135 tys. kredytów hipotecznych miała wartość zadłużenie powyżej wartości mieszkania. Stanowi to 6,5% ogólnego wolumeny. Trudno jednoznacznie określić czy to dużo czy mało, każdy przypadek to oddzielna historia.

Wśród tych kredytów dominują kredyty w CHF.
Na dzień dzisiejszy banki wymagają minimum 10% wkładu własnego, czyli Klienci muszą wnieść „gotówce” minimum 10% wartości mieszkania.

 Jednak podczas boomu kredytowego 2006-2008 można było uzyskać kredyt nawet na 130% wartości mieszkania.
KNF z satysfakcją przyznaje, że w ciągu roku struktura tych kredytów znacznie się poprawiła tzn. aż o 30% spadł odsetek kredytów z zadłużeniem powyżej 100% wartości nieruchomości. Jednak należy pamiętać, że to zasługa 2 rynkowych czynników:

1.       Wzrostu wartości nieruchomości
2.       Umocnienia się kursy PLN vs. walut

Co do 1 czynnika można śmiało założyć, że sytuacja w kolejnych miesiącach ulegnie poprawie. Wzrost cen nieruchomości w najbliższym czasie wydaje się być nieunikniony. Jednak czynnik 2 – tu należy postawić wielki znak zapytania. Co się stanie z kursami walut? Niestety wojna cenowa / cłowa w światowych gospodarkach została rozpętana.

KNF oficjalnie martwi się o to, że gospodarstwa domowe mogą sobie nie poradzić ze spłata kredytów. 

Moim zdaniem jednak martwią się kondycję sektora bankowego w myśl powiedzenia:, „jeśli kilku Klientów ma problem ze spłata to jest to problem Klientów, jeśli kilka tysięcy Klientów nie spłaca kredytów to już jest problem Banku, jeśli jednak dziesiątki tysięcy Klientów nie dają rady obsługiwać kredytów to już jest problem całego systemu finansowego”

wtorek, 5 czerwca 2018

Lifting ustawy deweloperskiej tuż tuż.


Ustawa deweloperska obowiązuje na rynku już od ponad 6 lat. W kilku elementach jej przepisy okazały się niewystarczające by chronić kupującego nieruchomość od dewelopera. UOKIK zaproponował więc kilka zmian:


1.       Likwidacja rachunków powierniczych otwartych bez dodatkowego zabezpieczenia ( o rodzajach rachunków powierniczych pisałem tu:  https://rynek-deweloperski.pl/artykuly/62/czym-jest-rachunek-powierniczy  ). W chwili obecnej otwarte rachunki powiernicze stanowią blisko 80% wszystkich stosowanych przez deweloperów.


2.       Wpłaty klientów będą bardziej dostosowane do postępu robót. Bank będzie zobowiązany do szczegółowej kontroli inwestycji przed przekazaniem środków z rachunku powierniczego

3.       Rachunek powierniczy będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego oddzielnie.


4.       Rachunek powierniczy deweloper będzie mógł zamknąć po ustanowieniu prawa odrębnej własności do ostatniego mieszkania.


5.       Rachunek powierniczy będzie dotyczył również mieszkań gotowych. Tam gdzie deweloper będzie podpisywał wyłącznie umowy sprzedaży. Tu będzie obowiązywał również Prospekt Informacyjny – piszę o min tu: https://rynek-deweloperski.pl/artykuly/52/czym-jest-prospekt-informacyjny  oraz procedury odbioru lokali – pisze o nich tu: https://rynek-deweloperski.pl/artykuly/69/odbior-mieszkania-od-dewelopera.   

6.       Ustawa będzie dotyczyła również garaży, boksów czy miejsc postojowych.

7.       Uregulowanie tzw. Umowy rezerwacyjnej z max. karą za odstąpienie.

8.       Ustawa uwzględni upadłość banku, w którym prowadzony jest rachunek – o kuriozalnej sytuacji, gdy bank upadł, a klienci mieli problem z odzyskaniem pieniędzy pisałem tu …

9.       Zgoda na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu już na etapie umowy deweloperskiej.





Projekt jest na etapie konsultacji publicznych.

poniedziałek, 7 maja 2018

Odstąpienie od umowy deweloperskiej



Istnieją trzy kategorie odstąpienia od umowy deweloperskiej, dwie pierwsze wynikają wprost z ustawy (art. 29), trzeciej ona nie precyzuje:


Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę. 
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera. 
Odstąpienie od umowy deweloperskiej za porozumieniem stron.


Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę.


Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w sześciu przypadkach:


1. jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, których wymaga ustawa, 
2. jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, wyraźnie zawartych w umowie,
3. jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; 
4. jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, 
5. jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy, 
6. w przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadkach 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

W przypadku, o którym mowa w punkcie 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie prawa własności, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.


Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera.


Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. W przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy  przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.


Odstąpienie od umowy deweloperskiej za porozumieniem stron.


Co do zasady w myśl łacińskiej zasady pacta sunt servanda  (umów należy dotrzymywać). Jednak różne rzeczy w życiu mogą się wydarzyć. W tym wypadku należy usiąść do rozmów: nabywca – deweloper i znaleźć kompromis lub konsensus. W takim przypadku jednak nabywca nie ma co liczyć na zwrot 100% wpłaconych pieniędzy.

wtorek, 17 kwietnia 2018

Odbiór mieszkania od dewelopera




Odbiór mieszkania od dewelopera to prawdopodobnie najbardziej lekceważona przez nabywców nieruchomości czynność związana z zakupem. 
Pod wpływem emocji, jakie towarzyszą odbieraniu kluczy do własnego M, zapominamy o szczegółach dotyczących przekazania nam mieszkania przez dewelopera. Jest to dużym błędem, ponieważ moment przekazywania nam mieszkania przez dewelopera jest najodpowiedniejszym czasem, w którym powinniśmy sprawdzić czy deweloper dostarczył nam towar zgodny z opisem w umowie deweloperskiej.



Kiedy następuje odbiór nieruchomości?


Przed odbiorem deweloper musi zawiadomić nabywcę o zakończeniu budowy oraz przedstawić mu decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Odbiór mieszkania następuje przed przeniesieniem własności, ale po tym jak nabywca już zapłacił za nieruchomość (w przypadku rachunku powierniczego otwartego) bądź zgromadził środki na zakup (gdy rachunek powierniczy jest zamknięty).


Co powinien zawierać protokół odbioru?


Obioru nieruchomości dokonują obie strony: deweloper i nabywca lub ich pełnomocnicy / przedstawiciele. Dokumentem stwierdzającym odbiór jest tzw. protokół odbioru. I tu dochodzimy do istoty rzeczy. Nabywca może (powinien) w tym momencie zgłosić ew. wady lokalu – wpisując to do rzeczonego protokołu odbioru.

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zastrzeżeń nabywcy. Albo uznaje wady albo nie. Jeśli nie uzna wad to musi ten fakt uzasadnić. Jeśli potwierdzi (uzna) wady to ma 30 dni na ich usunięcie. Jeśli usunięcie wad wymaga dłuższego terminu, powinien go wskazać wraz z uzasadnieniem przedłużenia naprawy.


Co, jeśli nabywca stwierdzi wady już po podpisaniu protokołu odbioru?


Jeśli w momencie odbioru nabywca nie stwierdził wad, a zauważył je w późniejszym okresie to nadal ma prawo do roszczeń i ewentualnego usunięcia wad. Można też skorzystać z gwarancji, która jest dobrowolną formą ochrony kupującego stosowaną przez niektórych deweloperów.


Od gwarancji znacznie silniejszą jest tzw. rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Jest ona zdefiniowana w Kodeksie Cywilnym. Okres obowiązywania rękojmi wynosi 5 lat i liczony jest od daty wydania nieruchomości. Potencjalnie okres rękojmi może być dłuższy, ale wyłącznie w przypadku gdy deweloper zataił wady budynku.