Hipoteczni niewolnicy Franka.
W Polsce obecnie spłacanych jest ok. 1 820 tys.
kredytów hipotecznych. Kredyty walutowe we franku szwajcarskim (CHF) stanowią ok. 40
proc. całości. Tylko 3 proc. Kredytów jest niespłacanych terminowo. Czy
rzeczywiście „frankowi” klienci maja problem?
Po zmianach wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego
(KNF) kredyty w walutach obcych spadły prawie do zera – w ostatnich 3 latach
stanowią one ok. 0,5%, gdy złotowe 99,5%. Od lipca 2014 kredyty można zaciągać
jedynie w walucie, w której uzyskuje się dochód. Dziś wydaje się, że nie ma problemu z kredytami walutowymi. Ale co
klientami, którzy już spłacają takie kredyty? Co ciekawe większość klientów,
którzy zaciągnęli kredyty walutowe jest z nich zadowolona. Zniewolonymi
klientami można nazwać grupę ok. 200 tys. kredytobiorców, których wysokość
zadłużenia przekracza wartość nieruchomości.
Wzrost kursu franka przy jednoczesnym spadku cen nieruchomości
doprowadziła do patowej sytuacji. Ci klienci nie mogą refinansować kredytu (przejść
do innego korzystniejszego ofertowo banku), ba nie mogą sprzedać nieruchomości,
ponieważ pieniądze uzyskane z transakcji nie starczą na pokrycie zadłużenia.
Jak mogło dojść do takiej sytuacji. Problem ten dotyczy grupy osób zaciągającej
kredyt w latach 2007-2008, gdzie kurs CHF zbliżał się do 2 zł. I na przykład
klient zaciągający 200 tys. kredytu miał do spłaty ok. 100 tys. CHF. Dziś musi
oddać dług po kursie ok. 3,5 zł co daje obecne zadłużenie w złotówkach ok. 280
tys. zł. Niestety ceny nieruchomości obniżyły się i dziś może sprzedać tę nieruchomość
po cenie ok. 170 tys. zł. Deficyt więc wynosi ok. 110 tys. zł. ( 280 000 –
170 000zł). Gdy taki klient sprzeda dziś nieruchomość to nie dość, że
spłacał raty już kilka lat, nie ma mieszkania, to nadal będzie winny bankowi
ponad 100 tys. zł. Ceny nieruchomości to jeden czynnik, kurs waluty to drugi
czynnik, jest jednak jeszcze jeden bardzo istotny składnik – wysokość raty. To wysokość
raty decyduje czy kogoś stać na kredyt czy nie. Rata kredytu walutowego zależy
od 2 czynników: kursu waluty oraz oprocentowania. W ostatnich latach kurs CHF
wzrósł w skrajnie złych relacjach z 2 do 3,6 zł. . Czy to oznaczało wzrost raty
kredytu o 80% - nie, nieprawda. Wraz ze wzrostem kursu malało oprocentowanie
kredytów w CHF (mała stawka LIBOR, która dziś jest bliska zeru). Dzięki
buforowi zmniejszającego się oprocentowania raty klientów frankowych wzrosły o
ok. 35% w stosunku do pierwotnych. Nie chcę tu wchodzić w szczegóły opłat,
które banki w międzyczasie dopisywały do kredytu np. ubezpieczenia niskiego
wkładu.
Jakby jednak nie patrzeć wg. szacunków KNF ok. 200 tys.
klientów ma dziś większy kredyt niż wartość nieruchomości. Jest to tykająca
bomba zegarowa. Banki wiedzą o tym, że nie mają wystarczającego zabezpieczenia
kredytów. Klienci też czują, że coś jest
nie tak. Dotychczas taka sytuacja jest do zaakceptowania, ponieważ … chyba nie
ma kompromisowego wyjścia z tej sytuacji. Bo na cóż się zda np. masowe
wypowiedzenie kredytów hipotecznych i sprzedaż nieruchomości za dwie trzecie
ich wartości przez banki na licytacjach. To niechybnie spowodowałoby spadki
wartości wszystkich nieruchomości na rynku i efektem kuli śnieżnej kolejne
grupy kredytobiorców miałyby wyższą wartość nieruchomości od kredytu. Wydaje
się więc rozsądne dla banków i klientów utrzymywanie obecnego status quo, dopóki
spłacalność jest na bardzo dobrym poziomie. Tak po Polsku „jakoś to będzie”.
Szczęśliwi ci, którzy zaciągali kredyty w CHF po kursie
powyżej 2,8 zł i mieli wkład własny, niektórzy mają obecne oprocentowanie
kredytu w CHF … 0,55%.
Krzysztof Rzymski
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz