środa, 15 lipca 2015

Niewolnicy kredytów walutowych.

Hipoteczni niewolnicy Franka.
W Polsce obecnie spłacanych jest ok. 1 820 tys. kredytów hipotecznych. Kredyty walutowe we franku szwajcarskim (CHF) stanowią  ok.  40 proc. całości. Tylko 3 proc. Kredytów jest niespłacanych terminowo. Czy rzeczywiście „frankowi” klienci maja problem?
Po zmianach wprowadzonych przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) kredyty w walutach obcych spadły prawie do zera – w ostatnich 3 latach stanowią one ok. 0,5%, gdy złotowe 99,5%. Od lipca 2014 kredyty można zaciągać jedynie w walucie, w której uzyskuje się dochód. Dziś wydaje się, że nie  ma problemu z kredytami walutowymi. Ale co klientami, którzy już spłacają takie kredyty? Co ciekawe większość klientów, którzy zaciągnęli kredyty walutowe jest z nich zadowolona. Zniewolonymi klientami można nazwać grupę ok. 200 tys. kredytobiorców, których wysokość zadłużenia przekracza wartość nieruchomości.  Wzrost kursu franka przy jednoczesnym spadku cen nieruchomości doprowadziła do patowej sytuacji. Ci klienci nie mogą refinansować kredytu (przejść do innego korzystniejszego ofertowo banku), ba nie mogą sprzedać nieruchomości, ponieważ pieniądze uzyskane z transakcji nie starczą na pokrycie zadłużenia. Jak mogło dojść do takiej sytuacji. Problem ten dotyczy grupy osób zaciągającej kredyt w latach 2007-2008, gdzie kurs CHF zbliżał się do 2 zł. I na przykład klient zaciągający 200 tys. kredytu miał do spłaty ok. 100 tys. CHF. Dziś musi oddać dług po kursie ok. 3,5 zł co daje obecne zadłużenie w złotówkach ok. 280 tys. zł. Niestety ceny nieruchomości obniżyły się i dziś może sprzedać tę nieruchomość po cenie ok. 170 tys. zł. Deficyt więc wynosi ok. 110 tys. zł. ( 280 000 – 170 000zł). Gdy taki klient sprzeda dziś nieruchomość to nie dość, że spłacał raty już kilka lat, nie ma mieszkania, to nadal będzie winny bankowi ponad 100 tys. zł. Ceny nieruchomości to jeden czynnik, kurs waluty to drugi czynnik, jest jednak jeszcze jeden bardzo istotny składnik – wysokość raty. To wysokość raty decyduje czy kogoś stać na kredyt czy nie. Rata kredytu walutowego zależy od 2 czynników: kursu waluty oraz oprocentowania. W ostatnich latach kurs CHF wzrósł w skrajnie złych relacjach z 2 do 3,6 zł. . Czy to oznaczało wzrost raty kredytu o 80% - nie, nieprawda. Wraz ze wzrostem kursu malało oprocentowanie kredytów w CHF (mała stawka LIBOR, która dziś jest bliska zeru). Dzięki buforowi zmniejszającego się oprocentowania raty klientów frankowych wzrosły o ok. 35% w stosunku do pierwotnych. Nie chcę tu wchodzić w szczegóły opłat, które banki w międzyczasie dopisywały do kredytu np. ubezpieczenia niskiego wkładu.
Jakby jednak nie patrzeć wg. szacunków KNF ok. 200 tys. klientów ma dziś większy kredyt niż wartość nieruchomości. Jest to tykająca bomba zegarowa. Banki wiedzą o tym, że nie mają wystarczającego zabezpieczenia kredytów. Klienci też  czują, że coś jest nie tak. Dotychczas taka sytuacja jest do zaakceptowania, ponieważ … chyba nie ma kompromisowego wyjścia z tej sytuacji. Bo na cóż się zda np. masowe wypowiedzenie kredytów hipotecznych i sprzedaż nieruchomości za dwie trzecie ich wartości przez banki na licytacjach. To niechybnie spowodowałoby spadki wartości wszystkich nieruchomości na rynku i efektem kuli śnieżnej kolejne grupy kredytobiorców miałyby wyższą wartość nieruchomości od kredytu. Wydaje się więc rozsądne dla banków i klientów utrzymywanie obecnego status quo, dopóki spłacalność jest na bardzo dobrym poziomie. Tak po Polsku „jakoś to będzie”.
Szczęśliwi ci, którzy zaciągali kredyty w CHF po kursie powyżej 2,8 zł i mieli wkład własny, niektórzy mają obecne oprocentowanie kredytu w CHF  … 0,55%.

Krzysztof Rzymski

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza