Renta dożywotnia

 Często słyszymy o możliwości wypłaty dodatkowej emerytury, rencie dożywotniej, odwróconej hipotece, odwróconym kredycie hipotecznym. 
Można się w tych informacjach pogubić. 
Spróbuję to wszystko uporządkować. W Polsce mianem odwróconej hipoteki nazywa się możliwość otrzymywania dodatkowych pieniędzy w zamian za oddanie praw do nieruchomości. Produkt kierowany jest do seniorów – osób które ukończyły 65 rok życia. W praktyce istniejące Fundusze hipoteczne działają na podstawie ustawy z 1964 roku i udzielają tzw. renty dożywotniej. Nie jest to typowy odwrócony kredyt hipoteczny – tego rozwiązania jeszcze w Polsce nie ma.
 Dożywocie polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości (zrzeczenie się praw własności) na rzecz Funduszu hipotecznego. Jednocześnie ustanawiane jest prawo zbywcy do dożywotniego zamieszkana  w tej nieruchomości. 
W zamian za oddanie nieruchomości Fundusz hipoteczny zobowiązuje się do wypłaty na rzecz seniora renty do końca jego życia. Czyli senior ma prawo do dożywotniego zamieszkania i otrzymywania renty. 
Wysokość renty dożywotniej zależy od kilku czynników przede wszystkim: płci, wieku oraz wartości nieruchomości. Renta dla mężczyzn jest wyższa niż dla kobiet – wynika to z faktu, że statystycznie kobiety żyją dłużej. Im wyższy wiek tym wyższa renta. 
I, co oczywiste im, większa wartość nieruchomości tym świadczenie wyższe. Dla przykładu kobieta w wieku 65 lat, posiadająca nieruchomość o wartości 240 000zł otrzyma rentę w  wysokości 325 zł miesięcznie, mężczyzna w tym samym wieku może liczyć na 425 zł.. Jeżeli wartość nieruchomości wynosiłaby 500 000 zł,  to kobieta otrzymywałaby ok. 650 zł, a mężczyzna ok. 850 zł. gdyby seniorzy mieli 75 lat to dysponując nieruchomością o wartości 240 000zł otrzymaliby, kobieta – 650 zł, mężczyzna – 900 zł. Po analizie wysokości wypłacanych rent i średniej długości życia można dojść do wniosku, że wypłacone  środki stanowić będą mniej więcej 35-50% obecnej wartości nieruchomości.

 Fundusze hipoteczne oferujące rentę dożywotnią opierają się na archaicznym, XIX wiecznym prawie, które powstało głównie na potrzeby mieszkańców wsi, którzy obawiali się przekazywać swoje gospodarstwa rolne potomnym. 
Wielkim plusem renty dożywotniej jest to … że jest.
 Osoby w podeszłym wieku otrzymujące niskie emerytury czy renty mogą podnieść standard swojego życia. Jest też szereg zagrożeń. Senior musi najpierw oddać swoją własność w zamian za obietnicę otrzymywania środków. Fundusze hipoteczne mogą powoływać dowolne firmy, nawet z minimalnym kapitałem. Ich działalność nie jest w żaden sposób nadzorowana. Prowadzą one sprzedaż swojego produktu, więc muszą wypłacać renty, a nie mogą jeszcze sprzedawać nieruchomości w których nadal mieszkają  seniorzy.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

MdM - pułapka, zwrot dopłat.

Zwrot dopłat

Ustawa MdM określa w jakich przypadkach musi nastąpić zwrot dopłat. Lista nie jest zbyt długa. Będziesz musiał zwrócić dopłaty, gdy w ciągu pierwszych 5 lat:

Ø  Dokonasz zbycia prawa własności lub wspólności

Ø  Wynajmiesz nieruchomość

Ø Dokonasz zmiany sposobu użytkowania uniemożliwiającej zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych

Ø  Staniesz się właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (wyjątek spadek)

Ø  Spłacisz kredyt w wysokości wyższej od dofinansowania

Ø  Użyczysz nieruchomość innej osobie

Właśnie otrzymaliśmy interpretację Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, z której wynika, że kupujący powinien w dniu aktu notarialnego przejąć nieruchomość. Dodam, że zwykle przejęcie nieruchomości następuje po kilku dniach po otrzymaniu zapłaty – środki z kredytu wypłacane są w 2-5 dniu po akcie notarialnym. Nie wspomnę o przypadkach, gdy sprzedający zamieszkuje swoją nieruchomość np. przez 2 miesiące po sprzedaży. W MdM jest to niemożliwe. Tzn. jest możliwe, ale jeśli kupujący nie przejmie mieszkania w dniu aktu notarialnego to będzie musiał zwrócić dopłatę ! W myśl obecnej interpretacji beneficjent użycza mieszkania. To prawdziwa mina, no chyba, że zmieni się interpretacja. Ciekawe czy dotyczy to również transakcji już zawartych?

Art. 14 ustęp 1 p. 2 ustawy o pomocy państwa w nabywaniu pierwszego mieszkania prze ludzi młodych.

Krzysztof Rzymski - KMR Kredyty & Nieruchomości 

Czy płacenie gotówką będzie zakazane?

Wg. szacunków Europejskiego Banku Centralnego  koszt emisji i obsługi gotówki to 1% PKB (Produkt Krajowy Brutto) czyli w Polsce ok. 10 mld zł. Mając powyższe na uwadze NBP chce w znaczący sposób ograniczyć możliwość używania pieniądza gotówkowego.

Rada ds. Systemu Płatniczego przyjęła właśnie Program Rozwoju Obrotu Bezgotówkowego na lata 2014-2020. Zawiera on szereg działań zmierzających do popularyzacji płatności bezgotówkowych, kart płatniczych czy płatności mobilnych. Dziś przedsiębiorcy mogą rozliczać się  gotówkowo do kwoty o równowartości 15 tys. euro – czyli ok. 64 tys. złotych. Rada proponuje by zmniejszyć ten limit do kwoty 1 tys. euro – ok. 4,3 tys. złotych. Propozycja iście rewolucyjna, ale należy mieć na uwadze, że na rynku bardziej akceptowana jest ewolucja czyli zmiany powolne.  Tak drastyczna zmiana może wywołać zamęt i chaos na rynku. Kolejny pomysł Rady to konieczność regulowania wszelkich płatności publicznoprawnych wyłącznie w formie bezgotówkowej.  Tu pomysł wydaje się bardzo dobry, po co utrzymywać w urzędach obsługę kasową. Budżet Państwa może tu zaoszczędzić wielkie pieniądze – dodajmy nasze publiczne pieniądze.  To jeszcze nie koniec, Rada proponuje by w formie bezgotówkowej klienci płacili za towary luksusowe. Ciekawe kto określi definicję towaru luksusowego. Np. telewizor to towar luksusowy? od ilu cali? jakiej marki? z jakimi funkcjami?.  Moim zdaniem prawdziwy hitem będzie jeśli przejdzie propozycja określenia limitu w obrocie gotówkowym dla osób fizycznych. Wyobraźmy sobie sytuację gdy jesteśmy na wspólnej kolacji – płaci jedna osoba i na pożegnanie rozdaje współuczestnikom biesiady informacje z numerem swojego konta. Ciekawe mogą być opisy w przelewach np. za piwo, za kotleta, za bibę, za pomidorową. Bankowcy chcą by więcej płatności było za pomocą przelewów i kart płatniczych. Dobrze, ale wówczas musimy przymusić społeczeństwo i każdego obywatela do posiadania konta w banku lub posiadania karty. Konstytucyjne to czy nie?. Kolejnym problemem są cały czas wysokie koszty prowadzenie rachunków i obsługi Kart Kredytowych. W tym projekcje nie znalazłem informacji o konieczności obniżenia opłat za transakcje kartowe – bardzo wysokie opłaty na tle Europy. Na pewno kojarzycie państwo w sklepach kartki z napisem „transakcji kartą poniżej 20 zł nie realizujemy”. To nie zła wola sklepikarzy, tylko rachunek ekonomiczny, przy tak wysokich  opłatach mogliby zamiast zarobić to stracić na sprzedaży.

Ważnym elementem koniecznym do wprowadzenia zmian jest konieczność zainstalowania większej ilości bankomatów. O ile w dużych miastach  nasycenie jest odpowiednie to już w mniejszych miejscowościach bankomatu „trzeba ze świecą szukać”.    Czy jednak właściciele bankomatów będą zainteresowani instalowanie maszyn przy słabym zaludnieniu? Kto za to zapłaci? Ano ty kliencie. Prowadzone są rozmowy na temat tzw. surcharge czyli klient będzie płacił za każda wypłatę właścicielowi bankomatu. Dla większości będzie to druga opłata ponieważ jedną płacą już bankowi. Ten pomysł nie jest nowy, już w zeszłym roku resort finansów próbował go forsować.  Wzbudzał on jednak spore kontrowersje i ostatecznie zrezygnowano z jego wprowadzenia ustawą.

Projekt na lata 2014-2020 nie jest pierwszym, poprzedni na lata 2011-2013 nigdy nie trafił na obrady Rady Ministrów. Czy to samo czeka też nowy projekt? Zobaczymy, tajemnicą poliszynela jest cel wprowadzenia. Oficjalnie by ograniczyć koszty, ten mniej oficjalny, by ograniczyć szarą strefę. W myśl zasady: mniejsza szara strefa – większa kontrola państwa nad obywatelami i większe podatki.

Krzysztof Rzymski  KMR Kredyty & Nieruchomości

Eksplozja kredytów MdM we wrzesniu

Eksplozja wniosków MdM.

Od września 2015 w sposób znaczący znowelizowano ustawę o dopłatach dla młodych w zakupie mieszkań. Najważniejsza zmiana to możliwość zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Ponadto zwiększano znacznie poziom dopłat dla osób z dziećmi. Ogromne różnice dotyczą zwłaszcza osób z trójką dzieci.

Bank Gospodarstwa Krajowego podał, że we wrześniu złożono rekordową liczbę wniosków   3 744 (ponad 40% dotyczyło rynku wtórnego). Zważywszy na to, że to pierwszy miesiąc po zmianach i banki oraz inni uczestnicy rynku  dopiero „się uczą” nowych zasad to naprawdę ogromne osiągnięcie. Dotychczasowy miesięczny rekord to były  1 932 wnioski  w marcu 2015 roku. Jednak wrzesień tego roku to wzrost o ponad 130% w stosunku do poprzednich miesięcy.

Należy pamiętać, że na każdy rok kwota pieniędzy  jest  wyznaczona w określonej wysokości. Dla ostatnich klientów może zabraknąć pieniędzy. Pewnie jeszcze nie w tym roku, ale w kolejnych jest to niemal przesądzone.

Pula pieniędzy jest ta sama dla całej Polski – kto będzie sprytniejszy i szybszy ten przeciągnie je (dopłaty)  na swoja stronę. Dużo zależy również od wojewodów, którzy ogłaszają wskaźniki cen maksymalnych kwalifikowanych do programu. W Olsztynie mamy szczęście i większość nieruchomości na rynku wtórnym „łapie się” na dopłaty.

Wykres - liczba wniosków złożonych od początku trwania programu.

W którym momencie należy zapłacić za kupowaną nieruchomość

Wyobraźmy sobie sytuację; Kowalski chce sprzedać mieszkanie, a Nowak pragnie je kupić. Mamy dwie strony, które mają jeden cel – dokonanie transakcji na rynku nieruchomości. Rodzi się jednak pytanie:, w którym momencie następuje zamiana właściciela, a w którym powinna nastąpić zapłata. Kowalski chciałby zapłaty przed przeniesieniem własności, z kolei Nowak wprost przeciwnie – najpierw przeniesienie własności, następnie zapłata. Jak to się dzieje w Polsce?

Podpisując akt notarialny sprzedający przestaje być właścicielem nieruchomości, a kupujący właśnie stał się jego nabywcą.  Niezależnie od tego czy nastąpiła zapłata. Zapłata nie jest i nie może być warunkiem przeniesienia własności.  Ostateczny akt notarialny sprzedaży nie może zawierać jakichkolwiek warunków.  Nie ma tu znaczenia wpis do księgi wieczystej.

Jednym z wyjątków, gdzie przeniesienie własności następuje nie w momencie samego aktu notarialnego, lecz z chwilą wpisu do ksiąg wieczystych jest nabycie mieszkania od dewelopera.

Problemu z warunkowym przeniesieniem własności nie ma w przypadku np. samochodów tam można wpisać do umowy / faktury warunek, że własność przechodzi na kupującego w momencie zapłaty.  W przypadku nieruchomości nie ma takiej możliwości.

W jaki sposób i kiedy płacą Polacy za nieruchomości?

Sposób nr 1. Zapłata przed aktem notarialnym. Czyli Kupujący płaci sprzedającemu cenę nieruchomości, następnie udają się do notariusza i następuje przeniesienie własności. W tym przypadku bardzo zadowolony i bezpieczny jest sprzedający. Kupujący zaś, obdarza sprzedającego wielkim zaufaniem. Takich transakcji na rynku wtórnym jest bardzo niewiele. Wyjątkiem jest tu rynek pierwotny, gdzie z reguły klient wpłaca deweloperowi środki, deweloper buduje, po czym przekazuje klientowi nieruchomość.

Sposób nr 2. Zapłata następuje w trakcie aktu notarialnego. Kupujący przynosi gotówkę na akt notarialny i wypłaca ją sprzedającemu. Ten sposób jest rzadko spotykany. Po pierwsze nie chcą go notariusze, wydłuża to sam fakt aktu notarialnego. Sprzedający musi zgromadzić odpowiednie środki w postaci gotówki i bezpiecznie przenieść do notariusza. Kupujący z kancelarii notarialnej wychodzi z walizką pieniędzy, co nie jest zbyt bezpieczne. W tym przypadku w jednym momencie następuje przeniesienie własności i zapłata. Pomijając  bezpieczeństwo obrotu gotówką to sposób zabezpiecza interesy kupującego i sprzedającego.

Sposób nr 3. Zapłata następuje po akcie notarialnym. Ten sposób jest w Polsce najpopularniejszy, choćby takiego powodu, że kupujący środki na zakup pozyskują z kredytu hipotecznego. Sposób ten niestety nie chroni w pełni sprzedającego.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości