Lokalizacja nieruchomości czyli co?

Pamiętam z czasów studenckich wykłady z rzeczoznawcą majątkowym, który powtarzał, że najważniejsze trzy cechy wpływające na wartość nieruchomości to: po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja.

Wydaje się, że to prawda ale wg. wszelkich badań preferencji przy zakupie nieruchomości lokalizacja znajduje się jednak na drugim miejscu. Liderem niezmiennie jest cena zakupu. I jeszcze prze długi czas tak pozostanie.

Co to jest jednak lokalizacja i czy dla każdego klienta ma to samo znaczenie?  Dla części klientów lokalizacja w centrum jest święta. Można z stąd pieszo dojść wszędzie w krótkim czasie. Ci co poruszają się komunikacją miejską będą przyglądać się w jakiej odległości są przystanki.

Z kolei dla poruszających się własnym pojazdem najistotniejsze będą miejsca parkingowe. Inną decyzję będzie podejmował inwestor na rynku nieruchomości, a inną osoba zaspokajająca własne potrzeby mieszkaniowe.    

Lokalizacja może mieć znaczenie ponieważ adres jest niezmienny, zwykle w miastach historycznie utarło się pewne dzielnice są atrakcyjniejsze od innych. Jednak część klientów pragnie zamieszkać w rejonie w którym się wychowało. 

Wielkie znaczenie mają punkty usługowe. Jednak dla część kluczowe będzie np. przedszkole, a dla innych bliskość kościoła. Tzw. poczta ma już mniejsze znaczenie.

Tereny rekreacyjne zyskują na znaczeniu – dla niektórych, ciekawe czy to moda czy już stały trend.

Bezpieczeństwo – bardzo ważny czynnik, niektórym nawet wydawało się, że najbezpieczniejsze to osiedla ogrodzone – jednak już się od tego odchodzi bo budziło to wręcz lęki i skojarzenia z gettem.

Moim zdaniem słowo lokalizacja ma inne znaczenie dla każdego klienta. Każdy niech mierzy swoją miarą i nie da sobie wmówić, że powinien kupić tu, a jeżeli kupi gdzie indziej „to przegra życie”.

Mieszkanie z licytacji komorniczej

Z roku na rok pojawia się coraz więcej mieszkań na licytacjach komorniczych. Czy warto kupić i jakie są zagrożenia. Najczęściej są to długi czynszowe lub hipoteczne.

Wielkim plusem zakupu z licytacji jest możliwość zakupu mieszkania w  cenie niższej od rynkowej. Jednak często to tylko teoria. Zwykle mieszkania sprzedają się na drugiej licytacji gdzie ich cena to 2/3 wartości rynkowej. Czy to ceny okazyjne zależy w dużej mierze od … rzeczoznawcy. Jeśli oszacuje wartość nieruchomości powyżej ceny rynkowej to zakup na licytacji już nie musi być korzystny. Jeszcze ciekawsza sytuacja zachodzi wówczas gdy pojawia się kilku chętnych na zakup i w stanie wielkich emocji podbijają cenę w nieskończoność. Byłem świadkiem takiej licytacji … ostateczna cena stanowiła 111% wartości rynkowej. Ależ były emocje, zacietrzewienie i szarpanie za rękaw (partnerka licytującego próbowała Go sprowadzić na ziemię).

Są też zagrożenie. Często licytujemy mieszkanie a tam zamieszkuje rodzina. Czas, który upłynie od wygranej licytacji do przejęcia lokalu to nawet 6 miesięcy. Najgorsze jest to czekanie na potwierdzenie własności tzw. „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności”. Założyłem optymistyczny termin. Należy pamiętać, że dłużnik ma prawo odwoływać, kilkukrotnie w nieskończoność.

Licytacje odbywają się w Sądzie Rejonowym – zgodnie z lokalizacją nieruchomości. Udział biorą: komornik, sędzia i licytanci. Mogą też być postronni obserwatorzy. Nie ma konieczności by był również wierzyciel czy dłużnik. By stać się licytantem należy wpłacić kwotę w wysokości 10% kwoty wywoławczej. Przegrani otrzymują jej zwrot.

Informacje o aktualnych aukcjach można znaleźć na stronach internetowych komorników oraz Krajowej Rady Komorniczej.

I jeszcze bardzo istotna sprawa – bardzo trudno sfinansować zakup na licytacji kredytem hipotecznym.

Czy klienci RnS powinni zacząć się bać?

Z programu dopłat do odsetek (dopłacano ok. połowy odsetek)  można było skorzystać w latach 2007-2013. Klienci otrzymywali dopłaty do rat przez pierwsze osiem lat. Potem rata jest większa.

Zwiększenie raty po zaprzestaniu dopłat może być wielkim problemem dla wielu rodzin. Kolejna niemiła niespodzianka dla beneficjentów programu to, że za kilkanaście miesięcy najpewniej czeka nas początek podwyższania stóp procentowych (teraz jesteśmy w cykli ich obniżania). Te dwie rzeczy się nałożą i raty wzrosną nawet o 50%.

Analitycy banków uspokaja, że liczyli zdolność kredytową na raty wyższe. Z doświadczeń z klientami rysuje się inny obraz. Przez osiem lat kredytobiorcy przyzwyczaili się do raty niższej i często „zapomnieli”, iż czas wakacji niebawem dobiegnie końca. Nie oszczędzali nadwyżek pieniężnych i całość dochodów rozdysponowali w inny sposób. 

W mojej Kancelarii Mediacyjnej http://www.kmr.pl/main.php?fid=287&pg=17&id_lang=0&width=  przygotowujemy ugody z bankami np. dotyczące obniżenia rat przez pewien okres. 

Zdecydowana większość klientów żyje chwilą i po okresie zawieszenia rat doznaje kolejnego szoku.

Można się jednak próbować uchronić  (złagodzić) przed podwyżką rat. Gromadzić nadwyżki środków finansowych, renegocjować warunki spłaty kredytu (marżę, okres spłaty) czy też przenieść kredyt do innego banku. Warto porozmawiać z profesjonalistami ryku finansowania nieruchomości.

Program Mieszkanie plus

Pojawiły się pierwsze przecieki dotyczące programu Mieszkanie plus.

Mają być dwa główne filary:

1.     Kasy budowlano-oszczędnościowe

2.     Tanie mieszkania na wynajem

Ad1. 

W tym programie chodzi o to by Polaków nauczyć oszczędzania. Założenia:

·        Klienci będą co miesiąc odkładać w kasach max. 500zł

·        Co roku otrzymają premię  w wysokości 15% zgromadzonego wkładu

·        Po kilku latach oszczędzania będą mogli ubiegać się o niskooprocentowany kredyt mieszkaniowy stanowiący wartość zgromadzonych oszczędności

·        Środki będzie można przeznaczyć np. na wkład własny przy zakupie nieruchomości czy remont

AD2. 

Skierowany do osób mniej zamożnych, gotowych na najem. Założenia:

·        Rząd wybuduje tanie mieszkania na wynajem

·        Cena metra kwadratowego nie powinna być wyższa niż 3 tys. zł

·        Mieszkania będą budowane na gruntach Skarbu Państwa

·        Najemca będzie spłacał mieszkanie w czynszu

·        Opcja „dojścia do własności” – po wielu latach najmu będzie można wykupić mieszkanie na własność

Jeszcze w kwietniu 2016 roku mają zostać ujawnione kolejne szczegóły programu Mieszkanie +.

Można domniemywać, że jeśli projekt zostanie zapisany ustawą to raczej nie zostanie wdrożony wcześniej niż w 2019 roku. Na kolejne dwa lata 2017 i 2018 obowiązuje jeszcze program MdM.

Bacznie obserwuję ten projekt i postaram się w kolejnych wpisać opisywać szanse i możliwości jego wejścia w życie.

Banki zapłacą mniejszy podatek

Wg. danych GUS zysk sektora bankowego za 2015 rok wyniósł 13,1 mld zł i spadł w stosunku do roku poprzedniego o blisko 18%. To najgorszy wynik od 5 lat. Oznacza to, że banki zapłacą mniej podatku dochodowego do budżetu państwa. 

Z innych ciekawostek:

·        Wzrosła wartość kredytów dla sektora niefinansowego o 7%

·        Wzrosły depozyty sektora niefinansowego o 10%

·        Aktualnie w Polsce jest 625 banków (w tym spółdzielczych 560)

·        12 banków komercyjnych wykazywało stratę

·        5 banków spółdzielczych wykazywało stratę

·        O 11% wzrosły koszty funkcjonowania banków (większe składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny)

·        Banki udzieliły gospodarstwom domowym 378 mld zł kredytów mieszkaniowych i 126 mld zł kredytów konsumpcyjnych

·        W sektorze niefinansowym jest nadwyżka depozytów nad kredytami

·        W sektorze pierwszy raz od 5 lat kredyty przewyższają depozyty

·        Powstał bank hipoteczny

·        Upadł 1 bank spółdzielczy (pierwszy upadek od 2001 roku)

Dziś dzień bez płacenia gotówką – No Cash Day

5  kwietnia to europejski dzień bez płacenia gotówkowego (siódma edycja w Europie w Polsce druga). Chodzi o promocję rozliczania się  w sposób bezgotówkowy. Organizatorzy liczą, że zarażą ludzi by Ci płacili bezgotówkowo np. kartami, telefonami czy  przelewami. Ta idea jest zapisana w Programie Rozwoju Obrotu Bezgotówkowego w Polsce w latach 2014 -2020.

Po co jednak pozbywać się z portfela gotówki?

Oficjalnie płatności bezgotówkowe to mniejszy koszt dla gospodarki i większa transparentność życia gospodarczego. Jednak chodzi zapewne o ograniczenie Szarej Strefy gospodarki. Jednak zapewne stanie się zupełnie odwrotnie. Ludzi trzeba edukować, a nie przymuszać.

W Polsce rachunek bankowy posiada ok. 80% społeczeństwa, zaś transakcje bezgotówkowe to zaledwie 20% obrotu ( w UE dwa razy więcej). Kart płatniczych mamy również dwa razy mniej niż Europa ok. 1 sztukę na mieszkańca. Przecięty Polak wykonuje blisko 50 transakcji karą w ciągu roku. Na tle Unii jesteśmy rekordzistami w jednej kategorii – liczbie transakcji bez użycia PIN (tzw. operacje zbliżeniowe).

Na szczęście zwiększa się liczba placówek w których możemy dokonać płatności kartą, a to zasługa obniżenia opłat za korzystanie z czytnika kart.

W Polsce  wszystkie transakcje powyżej 15 tys. zł dokonywane przez przedsiębiorców muszą być procedowane przez konta bankowe.

Kto wygra na transakcjach bezgotówkowych ? – budżet państwa, banki i operatorzy kart płatniczych.

 W Hiszpanii wprowadzono podobny nakaz i ograniczono płatności gotówkowe do 2,5 EURO, szara strefa zmniejszyła się z 19,2 do 18,6%. W Portugalii zaobserwowano ograniczenie z 19,6 do 18,6%.
I jeszcze jedno, w czasie kryzysu następuje zwrot ku gotówce...

Rekordowa sprzedaż kredytów hipotecznych

Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) opublikował dane dotyczące wolumenu sprzedaży kredytów hipotecznych za IV kwartał 2015 roku których uczestniczyły firmy pośrednictwa kredytowego. (Poza ZFDK są też inne organizacje zrzeszające pośredników kredytowych np.  Związek Niezależnych Doradców Kredytowych.)

By nie być gołosłownym  napisałem trzeci odcinek pod tytułem „Wyniki pośredników finansowych”.  Wyniki są rekordowe ale jak to bywa nie dla wszystkich. O ile jako całość firmy zrzeszone w związku odnotowały wzrost wolumenu to znalazła się firma, która zanotowała spadek. Właściwie to nie spadek, to prawdziwa zapaść sprzedaży kredytów hipotecznych. Aspiro obniżyło swoją sprzedaż blisko o jedną czwartą z 656 mln zł w III kw. 2015 roku do 507 mln zł w IV kw. 2015 roku. Czyli po dwóch kwartałach odmiany i rywalizacji na miejscach 3 i 4 doradców wszystko powróciło do normy. Notus powrócił na pudło. Ciekawe co wydarzy (-ło) się w I kwartale 2016. Moim zdaniem już bez niespodzianek: Open Finance, Expander i Notus. I tyle pozostało z ciekawostek na rynku i dale jak zawsze, trochę nudno.

Mieszkanie na kredyt czy wynajęte

To pytanie jest prawdziwą zmorą szczególnie młodych ludzi. Lepiej wynajmować czy zaciągnąć kredyt hipoteczny i mieszkać na swoim. Część społeczeństwa nie ma tego dylematu – są to osoby, które nie dysponują gotówką lub nie posiadają zdolności kredytowej. Ta grupa skazana jest na wynajem. Natomiast osoby, które posiadają stabilne dochody i  zdolność  kredytową mogą rozważyć czy kupić czy wynajmować.

Głównym argumentem przemawiającym za zakupem w kredycie jest to, że z miesiąca na miesiąc klienci są właścicielami coraz większej część mieszkania  (spłacając raty kapitałowe zadłużenie maleje).  Płacąc raty najmu nie budujemy własności.

Co się stanie w momencie braku dochodów?

W przypadku najmu tracimy dalszą możliwość wynajmowania, właściciel rozwiązuje naszą umowę i pozostajemy z niczym (ew. z meblami). W przypadku kredytu i niespłacania rat bank zabierze nam nieruchomość i ją sprzeda. Ważnym jest to, że pieniądze ze sprzedaży w pierwszej kolejności trafią do banku, a nadwyżka trafi do klientów. Jak to działa. Np. wartość mieszkania to 200 tys. zł, a kredytu do spłaty pozostaje 100 tys. zł. Bank wystawi na licytacje mieszkanie za ¾ wartości tj. 150 tys. zł. z tej kwoty do banku trafia 100 tys. zł, a do klientów 50 tys. zł. W tym przypadku klienci nie pozostają bez jakichkolwiek środków tak jak przy okazji wynajmu. Oczywiście kredytobiorcy muszą się liczyć ze zmianą wysokości rat kredytowych oraz zmienną wartością nieruchomości. Ważne jest też by uwzględnić co kilka rat remontów. Potencjalną korzyści jest to, że po całkowitej spłacie kredytu posiadamy majątek.  Korzyścią wynajmu jest znacznie większa elastyczność. Możemy mieszkać tam gdzie praca nasza. W miarą zmiany potrzeb (pojawiają się dzieci) możemy szybko wynająć inne większe mieszkanie. Klienci kredytowi są bardziej zablokowani.

Jeśli Twoje dochody obniżą się znacząco to w przypadku kredytu możesz mieć problem – trudno będzie zmniejszyć raty kredytu, a w przypadku najmu reagujesz błyskawicznie wynajmujesz mniejsze i „za miastem”.

Ale dlaczego Polacy chcą mieć mieszkania na własność? bo jesteśmy biedni jak mysz kościelna. Wojna i socjalistyczna gospodarka zrobiła swoje. Nie mamy zgromadzonego kapitału więc staramy się go zdobywać. Nie bez znaczenia jest bardzo płytki rynek mieszkań na wynajem. Brak jednoznacznych przepisów prowadzi do strachu i niepewności zarówno  najemców jak i wynajmujących. 

Chociaż statystyki są dla nas łaskawe: w Polsce mieszkania na własność stanowią 82%  wszystkich mieszkań , w bogatej Szwajcarii 37%, we Francji 58%, Niemczech 45%. Jednak to tylko statystyki, w Polsce własność powstała z uwłaszczenia mieszkań wybudowanych w PRL, a na zachodzie głównie z dogodnego kredytu hipotecznego.