środa, 15 lipca 2015

Banki hipoteczne - co to jest.

Niebawem jeszcze tańsze kredyty hipoteczne
Szykuje się prawdziwa rewolucja na rynku kredytów hipotecznych. Rada Ministrów przyjęła założenia do projektu ustawy o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zmiany zaczną obowiązywać od 2015 r.
Do tej pory w Polsce mamy do czynienia z absurdalną sytuacją. Kredyty hipoteczne  finansowane są z depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać kolejnych środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich środków. Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku. Jeśli bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może  stracić płynność finansową. A to już krótka droga do upadłości. Tak na marginesie polska bankowość jest bardzo stabilna. W ostatnim ćwierć wieczu upadło zaledwie 6 banków komercyjnych – ostatni w 2000 roku. 
Musimy w Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w ramach tzw. Bazylei  III oraz rozporządzeń unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej wejdzie w życie w 2015 roku.  Cel jest jasny: ograniczenie niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty – długoterminowe aktywa (kredyty hipoteczne).
W efekcie banki będą zobligowane do pozyskiwania długoterminowego finansowania w postaci depozytów o długich terminach, listów zastawnych czy obligacji.
Obecnie w Polsce istnieją jedynie 2 banki hipoteczne. Jak sam nazwa wskazuje bank hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały rynek kredytów opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to zaledwie 0,7 % wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej udział listów zastawnych sięga od  kilkudziesięciu do 100 % procent. Niedługo zacznie działać trzeci bank hipoteczny na bazie przejętego przez PKO BP SA  – Banku Nordea.
Istnieje kilka przyczyn, dla których rynek banków hipotecznych nie rozwinął się w Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do kredytów hipotecznych również inne produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty kredytowe itp. Często czerpiąc z tego tzw. cross sellingu ogromne dochody. Banki hipoteczne nie mogą tego robić. Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Do czasu kryzysu łatwo dostępne było pozyskiwanie środków finansowych banków od swoich matek z zagranicy.
Zaproponowano szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta która jasno określa proces upadłości banku.  Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie emitować do 80% wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%). Zmiany dotyczyć będą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.  Zmieni się też ustawa o podatku dochodowym. Chodzi o to by inwestorzy nie musieli płacić podatku od oprocentowania listów. Spowoduje to większe zainteresowanie papierami i większy strumień pieniędzy z zagranicy.
Kolejną bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań deweloperskich, będzie wpis roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej. To sąd – na wniosek banku hipotecznego będzie dokonywał wpisu „z urzędu”. Ma to zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania przez dewelopera. Dziś by dokonać takiego wpisu bank hipoteczny musiał uzyskać zgodę konkretnego dewelopera co znacząco eliminowało bank z konkurencji.
Wszystkie proponowane zmiany mają wpłynąć na większą stabilność sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków na kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych. Zmiany mają wejść w życie od 2015 roku po upływie vacatio legis.


Krzysztof Rzymski

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza