Niebawem jeszcze tańsze kredyty hipoteczne
Szykuje się prawdziwa rewolucja na rynku kredytów
hipotecznych. Rada Ministrów przyjęła założenia do projektu ustawy o zmianie
ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Zmiany zaczną obowiązywać
od 2015 r.
Do tej pory w Polsce mamy do czynienia z absurdalną
sytuacją. Kredyty hipoteczne finansowane
są z depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów
hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To
niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać kolejnych
środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich środków.
Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku. Jeśli
bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może stracić płynność finansową. A to już krótka
droga do upadłości. Tak na marginesie polska bankowość jest bardzo stabilna. W
ostatnim ćwierć wieczu upadło zaledwie 6 banków komercyjnych – ostatni w 2000
roku.
Musimy w Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w
ramach tzw. Bazylei III oraz rozporządzeń
unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej wejdzie w życie w
2015 roku. Cel jest jasny: ograniczenie
niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty – długoterminowe aktywa
(kredyty hipoteczne).
W efekcie banki będą zobligowane do pozyskiwania
długoterminowego finansowania w postaci depozytów o długich terminach, listów
zastawnych czy obligacji.
Obecnie w Polsce istnieją jedynie 2 banki hipoteczne. Jak sam
nazwa wskazuje bank hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały
rynek kredytów opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to
zaledwie 0,7 % wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej
udział listów zastawnych sięga od kilkudziesięciu
do 100 % procent. Niedługo zacznie działać trzeci bank hipoteczny na bazie
przejętego przez PKO BP SA – Banku
Nordea.
Istnieje kilka przyczyn, dla których rynek banków
hipotecznych nie rozwinął się w Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do
kredytów hipotecznych również inne produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty
kredytowe itp. Często czerpiąc z tego tzw. cross sellingu ogromne dochody.
Banki hipoteczne nie mogą tego robić. Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót
wierzytelnościami hipotecznymi. Do czasu kryzysu łatwo dostępne było
pozyskiwanie środków finansowych banków od swoich matek z zagranicy.
Zaproponowano szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta
która jasno określa proces upadłości banku.
Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie emitować do 80%
wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%). Zmiany dotyczyć
będą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Zmieni się też ustawa o podatku dochodowym.
Chodzi o to by inwestorzy nie musieli płacić podatku od oprocentowania listów.
Spowoduje to większe zainteresowanie papierami i większy strumień pieniędzy z
zagranicy.
Kolejną bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań
deweloperskich, będzie wpis roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej.
To sąd – na wniosek banku hipotecznego będzie dokonywał wpisu „z urzędu”. Ma to
zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania przez
dewelopera. Dziś by dokonać takiego wpisu bank hipoteczny musiał uzyskać zgodę
konkretnego dewelopera co znacząco eliminowało bank z konkurencji.
Wszystkie proponowane zmiany mają wpłynąć na większą
stabilność sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków
na kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym
skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych. Zmiany mają
wejść w życie od 2015 roku po upływie vacatio legis.
Krzysztof Rzymski
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz