Artykuł ukazał się w Życiu Olsztyna 17.05.2016
Wielu z nas staje przed wyborem kupić
mieszkanie nowe czy używane. Czym się
one różnią, jakie jest bezpieczeństwo zakupu rozmawiamy z Krzysztofem Rzymskim
Niezależnym Doradcą Finansowym.
Zacznijmy od definicji rynku pierwotnego i wtórnego.
Mieszkanie z rynku pierwotnego to
takie, które jeszcze nie znalazło kupującego. Ten, który je nabywa jest
pierwszym właścicielem. Nieruchomość z rynku wtórnego to ta, która już
posiadała nabywcę. Tu mamy sytuację podobną do rynku samochodowego nowy –
używany samochód. Co ciekawe nieruchomość na rynku wtórnym może być młodsza od tej na rynku pierwotnym.
Dlaczego klienci wybierają rynek pierwotny?
Ponieważ wszystko jest nowe
pachnie świeżością, budynek nie wymaga remontu i co bardzo istotne – można
samemu zdecydować o jego wyglądzie. Na etapie budowy możemy dokonać drobnych
zmian i osobiści zaprojektować wielkość i wygląd pomieszczeń, np. rozlokować
gniazda elektryczne w miejscach faktycznie nam przydatnych. Nowe mieszkanie
może odzwierciedlać naszą osobowość - a
to jest bezcenne. Przecież mieszkanie to miejsce w którym spędzamy mnóstwo
czasu, to nasza rodzinna ostoja, ma być „takie nasze”.
Ci co kupują mieszkania od deweloperów muszą się męczyć z wykończeniem
lokum
Słowo męczyć uważam za
nieuprawnione. Wykończenie mieszania powinno być przyjemnością. Przecież nie
musimy to robić samodzielnie, nocami. Roboty można zlecieć wykonawcy lub
odebrać od dewelopera już wykończone. Czasy omnibusów i złotych rączek odchodzą
do lamusa. Każdy nich się zajmuje tym co umie robić najlepiej
Mieszkanie na rynku wtórym eliminuje konieczność wykańczania
Tak zazwyczaj jest. Jednak
przyglądając się rzeczywistości nie przypominam sobie sytuacji w której nabywca
używanego mieszkania nie przeprowadzał choćby drobnego remontu. Każdy z nas wie
co oznacza remont. Jest takie powiedzenie lepiej i taniej wybudować od nowa niż
przeprowadzić remont generalny. Zakres przeprowadzanych prac zależy oczywiście
od preferencji nabywcy i czasami kończy się na tzw. odświeżeniu. Przypomina mi się tu historia z życia wzięta.
Nasi klienci kupili mieszkanie ośmioletnie „do odświeżenia”. Tak też zrobili –
pomalowali lecz płytek w kuchni i w łazience nie zmienili. Teraz żona gotuje
„za karę” – nienawidzi swojej terakoty w kuchni i jakby tego mało „nie ma
prądu” w pochłaniaczu.
Rynek wtórny to błyskawiczna transakcja
Zazwyczaj tak właśnie jest.
Wystarczy wybrać podpisać umowę udać się po kredyt i po półtora miesiącu możemy
się wprowadzać. Na ryku pierwotnym może być z ty różnie. Jeśli kupujemy
mieszkanie na etapie „dziury w ziemi” to pewnie zamieszamy w nim za rok albo
dwa.
Na którym z tych rynków można mieć lepszych, bardziej dopasowanych
sąsiadów
Właściwie to nigdy nie mamy
pewności na kogo trafimy. Teoretycznie na rynku wtórnym możemy zapukać do
każdych drzwi i niczym kolędnik porozmawiać ze wszystkimi. Jednak … ten sposób jest przereklamowany i
zaledwie garstka kupujących z niego korzysta. Czy mieszkanie starsze tym
mieszkańcy bardzie zróżnicowani. Na
rynku pierwotnym wszyscy sąsiedzi zapłacili ogromne pieniądze by stać się
posiadaczami swojego M. w zależności od prestiżu i lokalizacji cena mieszkań
też są różne. Można więc oczekiwać że status majątkowy będzie podobny.
Jak to jest z bezpieczeństwem
zakupu. Wspominał Pan o zakupie „dziury w ziemi” – czy to jest rozsądne?
Każda transakcja zakupu towaru wiąże
się z ryzykiem. Na pierwszy rzut oka zakup na rynku wtórnym jest
bezpieczniejszy jednak i czyhają na klientów zagrożenia. Wracając do rynku
pierwotnego. Od kilku lat obowiązuje tzw. ustawa deweloperska, która w sposób
znakomity zwiększyła bezpieczeństwo zakupu mieszkań na rynku pierwotnym.
Deweloperzy nie budują już za pieniądze kupujących. Te deponowane są na tzw.
rachunkach powierniczych w bankach. W skrócie wygląda to tak, że klient wpłaca
na rachunek powierniczy dewelopera zgodnie z postępem robót na budowie.
Deweloper stawia blok za swoje środki. W momencie aktu notarialnego
przenoszącego na własność mieszkanie deweloper otrzymuje pieniądze z rachunku
powierniczego. W razie upadłości dewelopera pieniądze są na bezpiecznym
rachunku w banku. W przypadku tzw. rachunków powierniczych otwartych –
nieruchomość zostaje wyłączona z masy upadłości dewelopera i to to nabywcy
decydują o jej dalszym losie – kończą budowę czy sprzedają.
Jak to jest z gwarancją stanu technicznego mieszkania
Kiepsko jest z tym na rynku
wtórym, wprawdzie można zapisać w umowie informacje o stanie technicznym
budynku ale z egzekwowaniem to już inna bajka. Na rynku pierwotnym mamy rękojmię
dewelopera na 5 lat od chwili przekazania nieruchomości – to długi okres.
Kilka słów o kosztach
Jeśli chodzi o bezpośrednie
koszty związane zakupem to na rynku wtórnym powinniśmy się liczyć z taksą
notarialną, podatkiem PCC w wysokości 2%
ceny zakupu i ew. kosztami zawiązanymi z obsługą przez Pośrednika w Obrocie
Nieruchomościami. Na rynku pierwotny musimy się liczyć z notariuszem, nie ma
jednak już PCC (oczywiście w cenę nieruchomości wliczony jest podatek VAT).
Jeśli nowe mieszkanie znaleźliśmy z Pośrednikiem to jego usługi są nieodpłatne.
Co z kosztami w czasie eksploatacji
Nowe budynki są wznoszone „w
nowych technologiach” zwykle z materiałów wyższej jakości. Można więc liczyć,
że koszty eksploatacyjne, składka na fundusz remontowy, będą niższe niż w
starym budownictwie. Ceny odsprzedaży nowych nieruchomości są wyższe niż
starych. Czyli kupując dziś mieszkanie na rynku pierwotnym stracimy mniej lub
bardziej optymistycznie zarobimy więcej niż kupując mieszkanie używane.
Dziękuję za bardzo fajny artykuł, ja kupiłam mieszkanie od developera i jestem bardzo zadowolona. Dużo plotek słyszałam odnośnie słabych materiałów wykorzystywanych przy budowie, ale mi się nic takiego nie przytrafiło i na pewno jeśli kiedyś będę miała możliwość finansową znów kupię mieszkanie od developera:)
OdpowiedzUsuńdziękuję, jestem przekonany, że dokonała Pani właściwego wyboru
Usuń