wtorek, 17 maja 2016

Mieszkanie od dewelopera czy używane

Artykuł ukazał się w Życiu Olsztyna 17.05.2016


Wielu z nas staje przed wyborem kupić mieszkanie nowe czy używane.  Czym się one różnią, jakie jest bezpieczeństwo zakupu rozmawiamy z Krzysztofem Rzymskim Niezależnym Doradcą Finansowym.

Zacznijmy od definicji rynku pierwotnego i wtórnego.

Mieszkanie z rynku pierwotnego to takie, które jeszcze nie znalazło kupującego. Ten, który je nabywa jest pierwszym właścicielem. Nieruchomość z rynku wtórnego to ta, która już posiadała nabywcę. Tu mamy sytuację podobną do rynku samochodowego nowy – używany samochód. Co ciekawe nieruchomość na rynku wtórnym  może być młodsza od tej na rynku pierwotnym.

Dlaczego klienci wybierają rynek pierwotny?

Ponieważ wszystko jest nowe pachnie świeżością, budynek nie wymaga remontu i co bardzo istotne – można samemu zdecydować o jego wyglądzie. Na etapie budowy możemy dokonać drobnych zmian i osobiści zaprojektować wielkość i wygląd pomieszczeń, np. rozlokować gniazda elektryczne w miejscach faktycznie nam przydatnych. Nowe mieszkanie może odzwierciedlać naszą osobowość -  a to jest bezcenne. Przecież mieszkanie to miejsce w którym spędzamy mnóstwo czasu, to nasza rodzinna ostoja, ma być „takie nasze”.

Ci co kupują mieszkania od deweloperów muszą się męczyć z wykończeniem lokum

Słowo męczyć uważam za nieuprawnione. Wykończenie mieszania powinno być przyjemnością. Przecież nie musimy to robić samodzielnie, nocami. Roboty można zlecieć wykonawcy lub odebrać od dewelopera już wykończone. Czasy omnibusów i złotych rączek odchodzą do lamusa. Każdy nich się zajmuje tym co umie robić najlepiej

Mieszkanie na rynku wtórym eliminuje konieczność wykańczania

Tak zazwyczaj jest. Jednak przyglądając się rzeczywistości nie przypominam sobie sytuacji w której nabywca używanego mieszkania nie przeprowadzał choćby drobnego remontu. Każdy z nas wie co oznacza remont. Jest takie powiedzenie lepiej i taniej wybudować od nowa niż przeprowadzić remont generalny. Zakres przeprowadzanych prac zależy oczywiście od preferencji nabywcy i czasami kończy się na tzw. odświeżeniu.  Przypomina mi się tu historia z życia wzięta. Nasi klienci kupili mieszkanie ośmioletnie „do odświeżenia”. Tak też zrobili – pomalowali lecz płytek w kuchni i w łazience nie zmienili. Teraz żona gotuje „za karę” – nienawidzi swojej terakoty w kuchni i jakby tego mało „nie ma prądu” w pochłaniaczu.

Rynek wtórny to błyskawiczna transakcja

Zazwyczaj tak właśnie jest. Wystarczy wybrać podpisać umowę udać się po kredyt i po półtora miesiącu możemy się wprowadzać. Na ryku pierwotnym może być z ty różnie. Jeśli kupujemy mieszkanie na etapie „dziury w ziemi” to pewnie zamieszamy w nim za rok albo dwa.

Na którym z tych rynków można mieć lepszych, bardziej dopasowanych sąsiadów

Właściwie to nigdy nie mamy pewności na kogo trafimy. Teoretycznie na rynku wtórnym możemy zapukać do każdych drzwi i niczym kolędnik porozmawiać ze wszystkimi.  Jednak … ten sposób jest przereklamowany i zaledwie garstka kupujących z niego korzysta. Czy mieszkanie starsze tym mieszkańcy bardzie zróżnicowani.  Na rynku pierwotnym wszyscy sąsiedzi zapłacili ogromne pieniądze by stać się posiadaczami swojego M. w zależności od prestiżu i lokalizacji cena mieszkań też są różne. Można więc oczekiwać że status majątkowy będzie podobny.

Jak to jest z  bezpieczeństwem zakupu. Wspominał Pan o zakupie „dziury w ziemi” – czy to jest rozsądne?

Każda transakcja zakupu towaru wiąże się z ryzykiem. Na pierwszy rzut oka zakup na rynku wtórnym jest bezpieczniejszy jednak i czyhają na klientów zagrożenia. Wracając do rynku pierwotnego. Od kilku lat obowiązuje tzw. ustawa deweloperska, która w sposób znakomity zwiększyła bezpieczeństwo zakupu mieszkań na rynku pierwotnym. Deweloperzy nie budują już za pieniądze kupujących. Te deponowane są na tzw. rachunkach powierniczych w bankach. W skrócie wygląda to tak, że klient wpłaca na rachunek powierniczy dewelopera zgodnie z postępem robót na budowie. Deweloper stawia blok za swoje środki. W momencie aktu notarialnego przenoszącego na własność mieszkanie deweloper otrzymuje pieniądze z rachunku powierniczego. W razie upadłości dewelopera pieniądze są na bezpiecznym rachunku w banku. W przypadku tzw. rachunków powierniczych otwartych – nieruchomość zostaje wyłączona z masy upadłości dewelopera i to to nabywcy decydują o jej dalszym losie – kończą budowę czy sprzedają.

Jak to jest z gwarancją stanu technicznego mieszkania

Kiepsko jest z tym na rynku wtórym, wprawdzie można zapisać w umowie informacje o stanie technicznym budynku ale z egzekwowaniem to już inna bajka. Na rynku pierwotnym mamy rękojmię dewelopera na 5 lat od chwili przekazania nieruchomości – to długi okres.

Kilka słów o kosztach

Jeśli chodzi o bezpośrednie koszty związane zakupem to na rynku wtórnym powinniśmy się liczyć z taksą notarialną, podatkiem PCC w  wysokości 2% ceny zakupu i ew. kosztami zawiązanymi z obsługą przez Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami. Na rynku pierwotny musimy się liczyć z notariuszem, nie ma jednak już PCC (oczywiście w cenę nieruchomości wliczony jest podatek VAT). Jeśli nowe mieszkanie znaleźliśmy z Pośrednikiem to jego usługi są nieodpłatne.

Co z kosztami w czasie eksploatacji

Nowe budynki są wznoszone „w nowych technologiach” zwykle z materiałów wyższej jakości. Można więc liczyć, że koszty eksploatacyjne, składka na fundusz remontowy, będą niższe niż w starym budownictwie. Ceny odsprzedaży nowych nieruchomości są wyższe niż starych. Czyli kupując dziś mieszkanie na rynku pierwotnym stracimy mniej lub bardziej optymistycznie zarobimy więcej niż kupując mieszkanie używane.
 


2 komentarze:

  1. Dziękuję za bardzo fajny artykuł, ja kupiłam mieszkanie od developera i jestem bardzo zadowolona. Dużo plotek słyszałam odnośnie słabych materiałów wykorzystywanych przy budowie, ale mi się nic takiego nie przytrafiło i na pewno jeśli kiedyś będę miała możliwość finansową znów kupię mieszkanie od developera:)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. dziękuję, jestem przekonany, że dokonała Pani właściwego wyboru

      Usuń