W którym momencie należy zapłacić za kupowaną nieruchomość

Wyobraźmy sobie sytuację; Kowalski chce sprzedać mieszkanie, a Nowak pragnie je kupić. Mamy dwie strony, które mają jeden cel – dokonanie transakcji na rynku nieruchomości. Rodzi się jednak pytanie:, w którym momencie następuje zamiana właściciela, a w którym powinna nastąpić zapłata. Kowalski chciałby zapłaty przed przeniesieniem własności, z kolei Nowak wprost przeciwnie – najpierw przeniesienie własności, następnie zapłata. Jak to się dzieje w Polsce?

Podpisując akt notarialny sprzedający przestaje być właścicielem nieruchomości, a kupujący właśnie stał się jego nabywcą.  Niezależnie od tego czy nastąpiła zapłata. Zapłata nie jest i nie może być warunkiem przeniesienia własności.  Ostateczny akt notarialny sprzedaży nie może zawierać jakichkolwiek warunków.  Nie ma tu znaczenia wpis do księgi wieczystej.

Jednym z wyjątków, gdzie przeniesienie własności następuje nie w momencie samego aktu notarialnego, lecz z chwilą wpisu do ksiąg wieczystych jest nabycie mieszkania od dewelopera.

Problemu z warunkowym przeniesieniem własności nie ma w przypadku np. samochodów tam można wpisać do umowy / faktury warunek, że własność przechodzi na kupującego w momencie zapłaty.  W przypadku nieruchomości nie ma takiej możliwości.

W jaki sposób i kiedy płacą Polacy za nieruchomości?

Sposób nr 1. Zapłata przed aktem notarialnym. Czyli Kupujący płaci sprzedającemu cenę nieruchomości, następnie udają się do notariusza i następuje przeniesienie własności. W tym przypadku bardzo zadowolony i bezpieczny jest sprzedający. Kupujący zaś, obdarza sprzedającego wielkim zaufaniem. Takich transakcji na rynku wtórnym jest bardzo niewiele. Wyjątkiem jest tu rynek pierwotny, gdzie z reguły klient wpłaca deweloperowi środki, deweloper buduje, po czym przekazuje klientowi nieruchomość.

Sposób nr 2. Zapłata następuje w trakcie aktu notarialnego. Kupujący przynosi gotówkę na akt notarialny i wypłaca ją sprzedającemu. Ten sposób jest rzadko spotykany. Po pierwsze nie chcą go notariusze, wydłuża to sam fakt aktu notarialnego. Sprzedający musi zgromadzić odpowiednie środki w postaci gotówki i bezpiecznie przenieść do notariusza. Kupujący z kancelarii notarialnej wychodzi z walizką pieniędzy, co nie jest zbyt bezpieczne. W tym przypadku w jednym momencie następuje przeniesienie własności i zapłata. Pomijając  bezpieczeństwo obrotu gotówką to sposób zabezpiecza interesy kupującego i sprzedającego.

Sposób nr 3. Zapłata następuje po akcie notarialnym. Ten sposób jest w Polsce najpopularniejszy, choćby takiego powodu, że kupujący środki na zakup pozyskują z kredytu hipotecznego. Sposób ten niestety nie chroni w pełni sprzedającego.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości