Zwykle po kilku miesiącach po
zaciągnięciu kredytu hipotecznego przychodzi refleksja, a właściwie co my
podpisaliśmy, czy mamy jakieś prawa czy tylko obowiązki wobec banku?
Związaliśmy się z bankiem na dziesięciolecia, w tym czasie może się wiele zdarzyć
i co wówczas?
Kredyt hipoteczny często jest
konieczny by zrealizować swoje potrzeby czy marzenia o posiadaniu „swojego dachu nad głową”. W
ferworze wybierania mieszkania czy domu umykają nam szczegóły związane z
warunkami kredytu hipotecznego. Postaram się obalić kilka mitów związanych z
kredytami hipotecznymi.
Mit nr 1 – nie można spłacić
kredyty przed terminem.
Nieprawda. Każdy kredyt
hipoteczny możemy spłacić wcześniej ! Bank oczywiście jest zainteresowany tym by klient spłacał
kredyt jak najdłużej. Zasadą jest, że czym szybciej spłacimy kredyt tym mniej
odsetek zapłacimy. Np. od kredytu 100 000zł (stopa procentowa 3,99%, raty
równe)w ciągu 10 lat zapłacimy 21 437zł odsetek, rozkładając spłatę na 20 lat odsetki to już
45 531zl, jeżeli zdecydujemy się na 30 – letni okres spłaty to odsetki
skoczą do 71 662zł. W każdym banku można spłacić cały lub część kredytu przed
terminem. Ale uwaga. Część banków robi wszystko by klientowi utrudnić tę
możliwość. Dla przykładu jeżeli klient spłaci cały kredyt w 24 miesiące to zapłaci
karną prowizję. Część banków umożliwia w pierwszych latach bezpłatne spłacenie
tylko do 30% kredytu. Inne dają możliwość spłaty częściowej ale za spłatę
całości oczekują już karnej prowizji. Reasumując, pewne opłaty związane z
nadpłatą czy spłatą kredytu można ominąć, należy dokładnie wczytać się w zapisy
w umowie kredytowej- zawsze przed wpłatą. Zapisy w umowie czy taryfie opłat i
prowizji są wiążące dla stron … ale w wielu przypadkach można je renegocjować i
np. zamiast zapłacić 2 000zł karnej prowizji wynegocjować z bankiem 500zł.
Osobiście znam bardzo wiele takich przypadków.
Mit nr 2 – w połowie okresu
spłaty mam spłacona połowę kredytu.
Jeżeli klient zaciągnął kredyt w
wysokości 100 000zł na 20 lat to oznacza, że ma do spłaty już tylko
50 000zł? I tak i nie. Jeżeli klient wybrał system spłat w ratach malejących
(pierwsza rata najwyższa, kolejne coraz niższe) to jest to prawda. Natomiast
jeżeli klient wybrał tzw. raty równe (zwane inaczej annuitetowymi) to w połowie
okresy spłaty spłacił zaledwie 40 000zł, pozostaje do spłaty jeszcze
60 000zł.
Mit nr 3 – nie opłaca się
nadpłacać kredytu, bank i tak weźmie wszystkie odsetki.
Nieprawda. Odsetki płacimy
wyłącznie od kwoty pozostającej do spłaty. Jeżeli jesteśmy winni bankowi
100 000zł to w pierwszym miesiącu płacimy odsetki od stu tysięcy, w
kolejnym od 99 880zł. Jeżeli nadpłacimy
15 000zł to w kolejnym miesiącu zapłacimy odsetki od kwoty ok. 84 120zł. Czym szybciej spłacimy kredyt tym
mniej zapłacimy odsetek.
Mit nr 4 – nie mogę zmienić banku
po podpisaniu umowy.
Klient, który podpisał umowę
kredytu hipotecznego z bankiem X na 30 lat nie jest jego niewolnikiem. W każdej
chwili można „przenieść kredyt” do innego bardziej korzystnego banku. Ważne by
dokładnie policzyć koszty związane z przeniesieniem (mogą one zawierać się w
przedziale od 319zł do kilku tysięcy). Zwykle taka operacja jest bardzo
korzystna np. jeżeli w nowy bank zaproponuje ratę niższą o 250zł to przez okres
20 lat nasze oszczędności to 30 000zł. Wszyscy którzy spłacają kredyty powinni
monitorować sytuację na rynku i bez obaw „przechodzić” z banku do banku. Z
moich 21 letnich doświadczeń wynika, że olsztyniacy średnio zyskiwali na
przenosinach 23 500zł ! Wyjątek stanowią klienci w programie Rodzina na Swoim.
W momencie przeniesienie kredytu do nowego banku nie będą mieli już dopłat
(oczywiście nie ma mowy o zwracaniu już otrzymanych dopłat).
Mit nr 5 – „patrzyły gały co
podpisywały”.
Pozwoliłem sobie zacytować
informację przekazaną mi przez Panią dyrektor jednego z banków. Wypowiedź dość
wulgarna, ale dająca obraz rzeczywistości. Na treść zapisów w umowie kredytowej
zgodę wyrażają dwie strony, bank oraz klient i by zmienić jakiekolwiek jej
zapisy ponownie potrzebna jest zgoda stron. Nie można zmienić zapisów
jednostronnie.
Życie pisze bardzo różne scenariusze, jeżeli
ktokolwiek z Was chciałby zmian w zapisach umowy to można wystąpić do banku z
wnioskiem o aneks, restrukturyzację, ugodę… ba ,można również otrzymać
umorzenie pewnych kwot czy opłat. Skuteczność takich wniosków zależy od: dobrej
woli banku oraz umiejętności sporządzenia wniosku czy prośby.
Tekst autorstwa Krzysztof Rzymskiego pojawił się w 2013 roku w Życiu Olsztyna.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz