środa, 2 listopada 2016

Czego nie wiemy o swoim kredycie hipotecznym?



Zwykle po kilku miesiącach po zaciągnięciu kredytu hipotecznego przychodzi refleksja, a właściwie co my podpisaliśmy, czy mamy jakieś prawa czy tylko obowiązki wobec banku? Związaliśmy się z bankiem na dziesięciolecia, w tym czasie może się wiele zdarzyć i co wówczas?

Kredyt hipoteczny często jest konieczny by zrealizować swoje potrzeby czy marzenia  o posiadaniu „swojego dachu nad głową”. W ferworze wybierania mieszkania czy domu umykają nam szczegóły związane z warunkami kredytu hipotecznego. Postaram się obalić kilka mitów związanych z kredytami hipotecznymi.

Mit nr 1 – nie można spłacić kredyty przed terminem.

Nieprawda. Każdy kredyt hipoteczny możemy spłacić wcześniej ! Bank oczywiście  jest zainteresowany tym by klient spłacał kredyt jak najdłużej. Zasadą jest, że czym szybciej spłacimy kredyt tym mniej odsetek zapłacimy. Np. od kredytu 100 000zł (stopa procentowa 3,99%, raty równe)w ciągu 10 lat zapłacimy 21 437zł odsetek,  rozkładając spłatę na 20 lat odsetki to już 45 531zl, jeżeli zdecydujemy się na 30 – letni okres spłaty to odsetki skoczą do 71 662zł. W każdym banku można spłacić cały lub część kredytu przed terminem. Ale uwaga. Część banków robi wszystko by klientowi utrudnić tę możliwość. Dla przykładu jeżeli klient spłaci cały kredyt w 24 miesiące to zapłaci karną prowizję. Część banków umożliwia w pierwszych latach bezpłatne spłacenie tylko do 30% kredytu. Inne dają możliwość spłaty częściowej ale za spłatę całości oczekują już karnej prowizji. Reasumując, pewne opłaty związane z nadpłatą czy spłatą kredytu można ominąć, należy dokładnie wczytać się w zapisy w umowie kredytowej- zawsze przed wpłatą. Zapisy w umowie czy taryfie opłat i prowizji są wiążące dla stron … ale w wielu przypadkach można je renegocjować i np. zamiast zapłacić 2 000zł karnej prowizji wynegocjować z bankiem 500zł. Osobiście znam bardzo wiele takich przypadków.

Mit nr 2 – w połowie okresu spłaty mam spłacona połowę kredytu.

Jeżeli klient zaciągnął kredyt w wysokości 100 000zł na 20 lat to oznacza, że ma do spłaty już tylko 50 000zł? I tak i nie. Jeżeli klient wybrał system spłat w ratach malejących (pierwsza rata najwyższa, kolejne coraz niższe) to jest to prawda. Natomiast jeżeli klient wybrał tzw. raty równe (zwane inaczej annuitetowymi) to w połowie okresy spłaty spłacił zaledwie 40 000zł, pozostaje do spłaty jeszcze 60 000zł.

Mit nr 3 – nie opłaca się nadpłacać kredytu, bank i tak weźmie wszystkie odsetki.

Nieprawda. Odsetki płacimy wyłącznie od kwoty pozostającej do spłaty. Jeżeli jesteśmy winni bankowi 100 000zł to w pierwszym miesiącu płacimy odsetki od stu tysięcy, w kolejnym od 99 880zł. Jeżeli nadpłacimy  15 000zł to w kolejnym miesiącu zapłacimy odsetki od kwoty ok.  84 120zł. Czym szybciej spłacimy kredyt tym mniej zapłacimy odsetek.

Mit nr 4 – nie mogę zmienić banku po podpisaniu umowy.

Klient, który podpisał umowę kredytu hipotecznego z bankiem X na 30 lat nie jest jego niewolnikiem. W każdej chwili można „przenieść kredyt” do innego bardziej korzystnego banku. Ważne by dokładnie policzyć koszty związane z przeniesieniem (mogą one zawierać się w przedziale od 319zł do kilku tysięcy). Zwykle taka operacja jest bardzo korzystna np. jeżeli w nowy bank zaproponuje ratę niższą o 250zł to przez okres 20 lat nasze oszczędności to 30 000zł. Wszyscy którzy spłacają kredyty powinni monitorować sytuację na rynku i bez obaw „przechodzić” z banku do banku. Z moich 21 letnich doświadczeń wynika, że olsztyniacy średnio zyskiwali na przenosinach 23 500zł ! Wyjątek stanowią klienci w programie Rodzina na Swoim. W momencie przeniesienie kredytu do nowego banku nie będą mieli już dopłat (oczywiście nie ma mowy o zwracaniu już otrzymanych dopłat).

Mit nr 5 – „patrzyły gały co podpisywały”.

Pozwoliłem sobie zacytować informację przekazaną mi przez Panią dyrektor jednego z banków. Wypowiedź dość wulgarna, ale dająca obraz rzeczywistości. Na treść zapisów w umowie kredytowej zgodę wyrażają dwie strony, bank oraz klient i by zmienić jakiekolwiek jej zapisy ponownie potrzebna jest zgoda stron. Nie można zmienić zapisów jednostronnie.


 Życie pisze bardzo różne scenariusze, jeżeli ktokolwiek z Was chciałby zmian w zapisach umowy to można wystąpić do banku z wnioskiem o aneks, restrukturyzację, ugodę… ba ,można również otrzymać umorzenie pewnych kwot czy opłat. Skuteczność takich wniosków zależy od: dobrej woli banku oraz umiejętności  sporządzenia  wniosku czy prośby.

Tekst autorstwa Krzysztof Rzymskiego  pojawił się w 2013 roku w Życiu Olsztyna.

Brak komentarzy:

Publikowanie komentarza