Czy warto kupić mieszkanie z hipoteką?

W chwili obecnej w Polsce jest około 1,8 tys. mieszkań obciążonych hipoteką, czyli zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Można stwierdzić, że co 14 mieszkanie na rynku ma wpisaną hipotekę. Tego typu nieruchomości są coraz częściej przedmiotem sprzedaży. 

Czy możliwa jest sprzedaż takiego mieszkania i jakie zagrożenie niesie taka transakcja dla stron?  W jaki sposób najbezpieczniej przeprowadzić transakcję? 

Najważniejsze – mieszkanie z długiem hipotecznym można sprzedać – kupić. Jest kilka skutecznych sposobów na przeprowadzenie transakcji.

Załóżmy, że mamy do czynienia z następującą sytuacją: sprzedający ma mieszkanie wartości 200 000zł, na które trzy lata temu zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 150 000zł, kupujący na zakup tej nieruchomości chce również skorzystać z kredytu hipotecznego.

Sposób nr 1.

Kupujący przejmuje spłatę kredytu hipotecznego od sprzedającego. W tej sytuacji kupujący ze sprzedającym zgłaszają się do banku, w którym kredyt ma sprzedający. Bank dokonuje oceny zdolności kredytowej kupującego i „przepisuje” na niego kredyt sprzedającego. Kupujący dopłaca sprzedającemu różnicę pomiędzy kredytem, a c ceną mieszkania. Ten sposób wydaje się być naturalnym i bezpiecznym.    W rzeczywistości jest bardzo rzadko wykorzystywany. Z jednej strony banki nie są zainteresowane „przepisywaniem” kredytów, wolą udzielić kolejnego – nowego. Może to wynikać z tego, że w różnych okresach bank stosują różne zasady przyznawania kredytów, inaczej szacują ryzyko i wyznaczają cenę. I tak kredyty zaciągane w latach 2007-2008 są w bardzo niskiej cenie (niska marża). Z kolei kredyty z roku 2009 czy 2010 są drogie – dziś klient może uzyskać znacznie atrakcyjniejsze warunki. Często zdarza się, że kupujący chciały kredyt w innej wysokości niż kredyt hipoteczny sprzedającego.

Sposób nr 2.

Kupujący zaciąga kredyt w innym banku. Kupujący otrzymuje kredyt w najkorzystniejszym banku. Jego bank przelewa środki na spłatę kredytu w banku sprzedającego, nadwyżkę zaś na konto sprzedającego. W naszym przykładzie: kupujący zaciągną kredyt w wysokości 180 000zł z tego 140 000zł bank przelał na konto banku sprzedającego, pozostała część tj. 40 000zł dla sprzedającego, oczywiście kupujący dopłaca 20 000zł by zamknąć sprzedaż. Przez pewien czas w księdze wieczystej istnieją dwa wpisy: stary banku sprzedającego oraz nowy – banku kupującego. Po pewnym czasie stary bank wykreśla swoją hipotekę i pozostaje tylko nowa – banku kupującego.

Bardzo istotną sprawą jest to by kupujący wiedział, jakie jest aktualne zadłużenie kredytu na mieszkaniu. By mieć pewność, sprzedający powinien przedstawić kupującemu zaświadczenie z banku o aktualnym zadłużeniu z informacją, na jakie konto należy spłacić kredyt oraz, że po spłacie bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Jeżeli kwota, która wpłynie na konto banku sprzedającego będzie zbyt mała to nie nastąpi zamknięcie starego kredytu i bank nie wykreśli hipoteki. Więc kupujący naraża się na niebezpieczeństwo posiadania dwóch wpisów do hipoteki.  

Sprawa transakcji nieruchomości komplikuje się w sposób znaczący, wówczas, gdy na mieszkaniu ciąży kredyt walutowy. O ile w kredycie złotówkowym bank może określić zadłużenie na konkretny dzień, to przy zobowiązaniu w walucie obcej jest to bardzo trudna sprawa. Należy pamiętać, że kursy walut zmieniają się, co najmniej raz na dzień. Trudno, więc wyrokować, jaki kurs będzie np. za 20 dni. Jeżeli zapłata za mieszkanie będzie w złotówkach to może to być kwota trochę wyższa lub niższa.

Artykuł autorstwa Krzysztofa Rzymskiego pojawiła się w Życiu Olsztyna