poniedziałek, 25 września 2017

Aktualna sytuacja na olsztyńskim rynku nieruchomości



Panie Krzysztofie spotykamy już się na czwartej edycji targów. Jak zmienił się olsztyński rynek nieruchomości przez ten rok?


Jednym słowem bardzo poważnie. Z okresu pewnego uśpienia przechodzimy w okres dynamicznego rozwoju. Liczba sprzedanych nieruchomości wzrosła o kilkadziesiąt procent. Szczególnie na rynku pierwotnym.


Jeśli wzrosło zainteresowanie mieszkaniami to pewnie i ceny poszybowały.


Właśnie nie, ceny nie poszybowały. I tu rzeczywistość mija się z prawami ekonomii, gdzie podstawowa zasada mówi: wzrasta popyt rosną ceny. Na przestrzeni ostatniego roku ceny w Olsztynie i okolicach wzrosły o ok. 3%. Średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy wynosi dziś 4,5 tys. zł. Jednak godne zauważenia jest to, że ceny ruszyły w górę. I przez pewien czas ta tendencja się utrzyma. Jak długo, tego nie wiadomo ale jutro będzie drożej niż dziś.


W jakim stanie jest rynek deweloperski w Olsztynie?


Rynek nowych mieszkań jest rozgrzany do czerwoności. Jeszcze nigdy w historii nie było w Olsztynie tylu inwestycji i tylu deweloperów. To wpisuje się w ogólnopolski trend na rynku pierwotnym: deweloperzy biją kolejne rekordy we wszystkich kategoriach: ilość uzyskanych pozwoleń na budowę, ilość rozpoczętych budów czy ilość oddanych nowych mieszkań.


Ile mieszkań oddaje się do użytkowania rocznie w Olsztynie?


Jak podaje Urząd Statystyczny w 2016 roku oddano w Olsztynie blisko 550 mieszkań, a w powiecie olsztyńskim blisko 850.


Na pewno w powiecie oddano więcej mieszkań niż w Olsztynie?


Niestety tak, to wielka zmiana bo jeszcze kilka lat temu to w Olsztynie budowano więcej mieszkań niż w okolicach. Mówię niestety ponieważ żyjemy wczasach suburbanizacji tzn. rozlewania się miast. Ludzie zamiast gromadzić się centrach miast (tak jak od wieków) osadzają się na ich peryferiach.


Takie decyzje powinny należeć do klientów, którzy decydują się na lokum pod miastem.


I tak i nie. Analizując wnikliwie lokalizacje mieszkań na granicy miasta i powiatów należy stwierdzić, że budynki powstają bez podstawowej bazy infrastrukturalnej typu: szkoły, służba zdrowia czy drogi. Niesie to olbrzymie konsekwencje również dla obecnych mieszkańców tych terenów.


Proszę podać jakiś przykład kłopotów mieszkańców.


Najbardziej pokazującą swoje słabe strony suburbanizacji jest ul. Bartąska na południu Olsztyna. Jeszcze kilkanaście lat temu to była droga podrzędna, powiatowa z 5 wlotami z uliczek, które zamieszkiwało kilkadziesiąt osób. Dziś przy tej ulicy mieszka kilkanaście tysięcy osób, starszych, młodych, młodzieży i dzieci. Wlotów do ulicy jest już 17, a szykują się kolejne – powstanie tam nowe osiedle z kilkunastoma blokami. Chodnik – jakieś 70 cm, a tam baby boom, wiele matek (i ojców) z wózkami i jeszcze więcej rowerzystów. O ruchu samochodów już nie wspomnę. Nie tak powinien wyglądać zrównoważony rozwój miast i gmin.


Co napędza rozwój nowego budownictwa?


Śmiało można wymienić kilka przyczyn: po pierwsze tani kredyt hipoteczny, po drugie podwyżki płac i po trzecie spadek bezrobocia i związany z tym optymizm – będzie tylko lepiej. Po czwarte – w czasach bardzo niskich stóp procentowych Polacy wyciągają olbrzymie pieniądze z banku i kupują nieruchomości za gotówkę mając nadzieję, że na tym rynku osiągną wyższą stopę zwrotu. U deweloperów zakupy za gotówkę przekraczają 50%. Wpływ dopłat z MdM na rynek jest zbytnio przesadzony to tylko kroplówka podłączana od czasu do czasu.


Jakie są perspektywy do rozwoju rynku nieruchomości? Czy grozi nam bańka, załamanie?


W chwili obecnej na horyzoncie nie widać żadnych symptomów by rynek się załamał. Podobieństwa do boomu z lat 2006-2009 są iluzoryczne. Elementem istotnym może być podwyżka stóp procentowych co nas niechybnie czeka. Wówczas zmienią się dwie rzeczy na rynku. Zdrożeją kredyty hipoteczne oraz klienci na powrót będą lokowali swoje oszczędności w banku, ograniczając tym zakupy gotówkowe. Ceny nieruchomości nadal powinny iść ku górze m. in. z powodu pojawienia się inflacji.


Jaka jest aktualna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych?


Przez wiele ostatnich lat na tym rynku panował zastój. Jednak od kilku miesięcy banki notują wzrosty. Np. wg. BIK liczba zapytań o kredyt hipoteczny wzrosła w lipcu o 25% rok do roku. Czy to stała tendencja – trudno jednoznacznie oceniać. Pomimo najniższych w historii Polski stóp procentowych nadal nasze kredyty są najdroższe w strefie Euro. W Polsce kredyt hipoteczny średnio kosztuje 4,5 %. Średnia dla strefy EURO to 1,85%, a np.  w Finlandii to raptem 1,04%. Mnie martwi coś innego. Banki od kilku lat zwiększają swoją marżę kredytową (marża to stały dochód banku). I tak jeszcze w 2014 roku wynosiła ona 1,65%, dziś już 2,1%.


Czy banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych?


Niekoniecznie. Głównym problemem jest niepewność dotycząca ustawowego rozwiązania problemu kredytów w CHF. Kolejnym – ciągłe zwiększanie wymogów dot. banków, wspomnę o największym czyli wprowadzonym podatku bankowym. Dwa miesiące temu wprowadzono ustawę „o hipotekach”. Dość powiedzieć, że na przestrzenie ostatniego roku 3 banki wycofały się z rynku finansowania nieruchomości.


Proszę powiedzieć jakie są główne założenia ustawy o „kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami” wprowadzonej w lipcu 2017 roku.


Ogólne założenie jest takie by wzmocnić pozycję klienta na rynku nieruchomości. Zmiany dotykają klientów, banki, doradców kredytowych oraz deweloperów i biura nieruchomości. Obecnie trwają implementacje ustawy do warunków rynkowych. Wymaga to wielkiego zaangażowania i cierpliwości ze strony, klientów, banków czy deweloperów.


Panie Krzysztofie, w dużym skrócie co się zmieni?


Jak w skrócie to w skrócie: 5 razy 14, 2 razy 3, 1 raz 6 i 1 raz 21.

Proszę jednak o rozwinięcie tych cyfr.


21 –bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, 14 dni to czas na: utrzymanie warunków oferty, na ważność decyzji kredytowej, wypowiedzenia umowy kredytowej przez klienta, na wypowiedzenie umowy kredytu przez bank i na odwołanie się od tej decyzji. 6 miesięcy będzie miał klienta na swobodną sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, a bank będzie zobowiązany do zniesienia zabezpieczenia w postaci hipoteki. Tylko przez 3 pierwsze lata bank będzie mógł pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu (nie dotyczy kredytów ze stała stopą procentową). Maksymalną opłata za wcześniejszą spłatę będzie 3% aktualnej wartości kredytu (kapitału do spłaty). Dobrze, że ustawa wprowadza twarde terminy, jednak to kolejna dawka dokumentów do zapoznania się i podpisania przez klienta… 


A co z Niezależnymi Doradcami Kredytowymi?


Ustawa wyrzuca zawód doradcy z rynku. Teraz będą pośrednicy i agenci. Nieprzypadkowi, z odpowiednim wykształceniem, podlegającym zgłoszeniu i nadzorowi  KNF. Życie pokazało, że wielu z dotychczasowych doradców nie wypełnia wymogu … wykształcenia!!! Nie, to nie żart. Nareszcie preferowane będą osoby z wyższym wykształceniem magisterskim: prawniczym i ekonomicznym. I co bardzo istotne dla polskiego rynku – będą drakońskie kary za brak licencji: 50 tys. zł. i ew. 2 letnia kara pozbawienia wolności.

Panie Krzysztofie to kupować czy nie kupować? A może wynajmować?

To jest bardzo dobre pytanie. Jesteśmy w odpowiednim miejscu by o tym rozmawiać. Wystawcy na tych Targach to kompetentni eksperci w swoich dziedzinach. Warto odwiedzić wiele stoisk, przeprowadzić kilkadziesiąt rozmów i samemu na spokojnie w domu podjąć decyzję. Rzadko się zdarza by w jednym miejscu i w jednym czasie móc uzyskać wyczerpujące na nurtujące klientów pytania.


Dziękuję za rozmowę.

Wywiad ukazał się w przewodniku na wrześniowych Olsztyńskich Targach Nieruchomości.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz