Dobre wieści dla deweloperów i ich klientów

Niedawno na blogu podnosiłem temat problemu dla klientów i dla dewelopera w momencie upadku banku http://krzymski.blogspot.com/2016/01/rachunek-powierniczy-upadosc-banku.html . W obecnym stanie prawnym gdy upada bank prowadzący rachunek powierniczy to deweloper może odzyskać jedynie do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Nie jest to znacząca kwota zważywszy, że na rachunku znajdują się środki wielu klientów kupujących mieszkania w budowie. Polski Związek Firm Deweloperskich od dawna zwracał na to uwagę, że może być problem. No i stało się upadł bank i zostawił dewelopera i klientów w trudnym położeniu Dziś prawnicy głowią się jak wyjść z tej patowej sytuacji. Jednak prośby deweloperów zostały wysłuchane i we środę (wczoraj) w Sejmie pojawił się projekt zmian ustawy o BFG. W art. 26 pkt 2 pojawiła się zmian, która mówi, że depozytariuszami będą również klienci (i deweloper). Oznacza to, że w chwili upadku banku każdy klient będzie miał prawo do zwrotu z BFG do 100 tys. euro. Banki mają jednak sporo wątpliwości po pierwsze czy to nie będzie służyło rozdrobnieniu kapitału i da pole do nadużyć, po drugie banki twierdzą, że w ustawie nie ma wprost informacji, że klienci dostaną zwrot pieniędzy no po trzecie co na to Unia Europejska. To ostatnie jest bardzo ciekawe bo przecież UE po wybuchu kryzysu nakazała państwom członkowskim dopasowanie przepisów do dyrektyw ( systemu gwarancji depozytów i działań naprawczych).

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

Rachunek powierniczy, a upadłość banku.

By chronić klientów dewelopera przed ich upadłością dwa lata temu wprowadzono tzw. ustawę deweloperską. Miała ona chronić pieniądze klientów. Do tej pory zwykle środki klientów przepadały wraz z kłopotami deweloperów. Od czasu wejścia ustawy jest lepiej – tzn. w teorii ma być lepiej. Wszystkie strony związane z ustawą deweloperską wskazują, że jest ona jak szwajcarski ser składa się z samych dziur samych …. Dużo debatowano nad jej nowelizacją, jednak prawie nikt nie przewidział sytuacji, która miała miejsce w końcówce roku 2015. Nastąpił upadek banku w którym jeden z deweloperów posiadał rachunek deweloperski. Co ciekawe to był rachunek typu zamkniętego – w powszechnej opinii najbezpieczniejszy ( na ten rachunek klienci dewelopera wpłacają sukcesywnie swoje środki – po zakończeniu budowy całego bloku pieniądze trafiają do dewelopera a klucze do klienta). W tym konkretnym przypadku upadłości banku lepszym byłby rachunek powierniczy typu otwartego (wypłaty na konto dewelopera następują sukcesywnie do postępu robót).

Cóż więc się wydarzyło?

Klienci jednego z podwarszawskich deweloperów wpłacali pieniądze na rachunek powierniczy zamknięty dewelopera prowadzony w banku spółdzielczym. Klienci w pełni zapłacili za swoje mieszkania. Nie nastąpiło jednak przeniesienie własności mieszkań na klientów – był jakiś problem z podziałem gruntów. Bank nie przekazał deweloperowi środków z rachunku. I w tym czasie ogłoszona upadłość banku.

Co jest obecnie?

Deweloper może odzyskać 100 tys. EUR z Bankowego funduszu Gwarancyjnego. Klienci nie mogą odzyskać ani złotówki. Klienci zamieszkują lokale, które nie są ich własnością – pozostają w gestii dewelopera. Deweloper nie może odwykać środków na rachunku ( ok. 3 mln zł). Nikt nie wie co dalej zrobić z ta sytuacją, można by np. skompensować wierzytelności (kredyt dewelopera) z należnościami (pieniądze od klientów). I jeszcze jedno, jeśli nawet deweloper wiedziałby o kłopotach banku to bez jego zgody  nie może przenieść rachunku powierniczego do innego banku … Zgodnie z ustawą deweloperską klienci mogą się zwrócić o ogłoszenie upadłości dewelopera –przejmą wówczas budynek … Nie o to jednak w ustawie o ochronie nabywców lokali chodziło.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomość

Jak szybko dostaniesz przelew?

Każdy z banków ma przeważnie trzy jednoznacznie określone godziny w których przesyła pieniądze do innego banku (system Elixir). I podobnie trzy razy dziennie odbiera (księguje) pieniądze z innych banków. Warto zapoznać się poniższą tabelą i dokładnie wiedzieć kiedy środki wyjda i dotra do adresata. W przypadku kilku banków m.in. Alior, Millennium, BOŚ dyspozycja musi być zgłoszona kilkadziesiąt minut wcześniej.

Wychodzące			Przychodzące			Bank
9.30	13.30	16.00	11.00 - 12.00	15.00 - 15.30	17.00 - 17.30	Alior
8.00	8,00-11.45	11.45-14.15	11.00-12.00	14.30-15.00	17:00	BGŻBNP
08:00	12:00	15:30	11:45	12:54	17:10	BPH
10.30-11.00	14.30-15.00	17.00-17.30	do godziny 12.00	do godziny 15.30	do godziny 17.30	Millennium
09.00	13.00	15.00	11.00	15.00	17.30	Pocztowy
08.15	12.15	14.45	11.00	15.00	17.00	BZ WBK
9.30	13.30	16.00	11.00	15.00	17.30	BOŚ
08.00	12.15	15.30	10.30	14.30	17.30	CityHandlowy
08.00	12.00	14.30	12.00	16.00	18.00	CA
8.00 - 8.30	12.00 - 12.30	15.00 i 21.00	10.30 - 11:00	14.30 - 15.00	17.00 - 17.30	DB
07.30	11.30	14.30	11.00	15.00	17.00	EuroBank
08.20	12.15	14.30	10.30	14.20	17.00	GetinNoble
08.10	11.30	14.30	00:00	15.00	17.30	ING
0.00	11.45	14.30	11.30	15.10	17.30	Inteligo
05.55	09.55	13.25	12.00	15.00	18.15	mBank
09.30	13.30	14.30	10.30	14.30	17.00	PKO BP
08.00	12.15	15.00	11.30	15.15	18.00	Raiffeisen

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

Podatek bankowy – konsekwencje

Znamy już projekt rządu dotyczący tzw. podatku bankowego. Objęte nim będą banki o aktywach przekraczających 4 mld. zł. Wejdzie w życie błyskawicznie bo już od lutego 2016 roku. Stawka podatku będzie wynosiła 0,0325% miesięcznie od aktywów banków. Podatek będzie stanowić dla banków koszt uzyskania przychodów więc nie wpłynie na podatek CIT, będzie dodatkowym obciążeniem dla banków.  Podatek bankowy w różnych odsłonach obowiązuje w  Wielkiej Brytanii, Szwecji, Portugalii czy na Węgrzech. Ciekawa jest historia z tymi bratankami. Po wprowadzeniu podatku akcja kredytowa zmalała w sposób znaczący ( 30%), a koszty obsługi kont osobistych wzrosły o … 400%. Nie ma darmowych bankomatów, wypłat z konta itp. Węgrzy poważnie myślą o zniesieniu tegoż podatku. Szacowane wpływy z podatku to 7 mld. zł. Jednak te pieniądze komuś zabierzemy. Popatrzmy który bank zapłaci najwięcej(na podstawie danych z tego roku):

·         PKO BP ok. 870 mln zł

·         PEKAO SA ok. 570 mln zł

·         BZ WBK ok. 440 mln. zł

·         mBank ok. 440 mln zł.

Ciekawie będą wyglądać zyski banków po opodatkowaniu. Zmniejszą się one następująco:

·         BZ WBK o ok. 16%

·         PEKAO o ok. 23%

·         PKO BP, mBank, ING, Alior, Millennium o ok. 30%

·         Getin Noble Bank o ok. 95%

·         BPH, BOŚ, BGŻBNP – będą na stracie!

Jakie są możliwe scenariusze po wprowadzeniu podatku bakowego.

Po pierwsze banki mogą ograniczyć akcję kredytową, szczególnie w obszarach nisko dochodowych czyli w kredytach korporacyjnych i hipotecznych. Po drugie – będzie drożej, na dziś już trzy banki podniosły oprocentowanie w kredytach hipotecznych w sposób znaczący o 0,3% do 0,6%. Po trzecie – kosztami banki podzielą się z klientami. Po czwarte – mniej kredytów to mniejsze inwestycje i mniejsza konsumpcja czyli mniej podatków dla budżetu. Po piąte – podatek od aktywów to kłopot dla modeli biznesowych banków w Polsce. Po szóste – mniejsze dywidendy dla akcjonariuszy banków. Po siódme - giełda ale ta juz w znaczny sposób odreagowała.

Zakończę jakże ciekawym cytatem obecnego ministra finansów Pawła Szałamacha „ Wyobrażam sobie sytuację, w której prezes banku PKO BP, który jest kontrolowany przez Skarb Państwa, złoży oświadczenie publiczne, w którym zaprasza klientelę konkurencji, w przypadku gdy tamte banki próbowałyby podwyższyć swoje opłaty. Wówczas działając w takiej logice stracą biznes. Po to Skarb Państwa ma narzędzia jakimi są jego aktywa, aby osiągać rozsądne cele gospodarcze”.  Co istotne – powiedział to zanim został ministrem.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

Weksel in blanco jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Historia weksla jest bardzo długa, sięga XII wieku. Ciekawostką jest to, że w Polsce obowiązuje ustawa Prawo wekslowe przyjęta w 1936 roku. Jest to chyba najstarsza ustawa, która działa w naszym kraju. 

Tajemnicą poliszynela jest to, że nie mamy w Polsce wybitnych specjalistów od prawa wekslowego.

Weksel in blanco stosowany przez banki jest szczególnym rodzajem zobowiązania. Brak na nim oznaczenia dokładnej kwoty zobowiązania. W chwili zaciągnięcia kredytu nie wiadomo przecież jaką kwotę klient będzie winien bankowi w oznaczonej dacie np. jeśli nie będzie płacił rat za 5 lat to kwota będzie inna niż jak zaprzestanie spłaty po 10 latach.

Weksel to papier wartościowy zawierający bezwarunkowe zobowiązanie do zapłaty. Co ciekawe może być sporządzony nawet na kartce papieru czy gazecie.

Weksel ma charakter abstrakcyjny co oznacza, że zobowiązanie wekslowe powstaje niezależnie od przyczyny wystawienia weksla i niezależnie od celu jaki ma on realizować.

Weksel można zbywać co oznacza, że nigdy kliencie nie będziesz wiedział czy weksel który wystawiłeś przy zaciąganiu kredytu nie trafi w ręce kogokolwiek innego.

Za zobowiązanie wekslowe odpowiadasz całym swoim majątkiem. Warto przy podpisywaniu weksla in blanco zadbać by spisać tzw. deklarację wekslową, która jasno określi warunki i sposób wypełnienia weksla. I warto pilnować takiej deklaracji jak oka w głowie, bo jak się zgubi to …

Weksel jest chętnie stosowany jako zabezpieczenie bo jest szybki i tani.

Jeśli wygaśnie zobowiązanie zadbaj o zniszczenie druku weksla.

By bank mógł zrealizować weksel muszą być spełnione następujące kryteria ( art. 101 Prawa wekslowego). Nazwa weksel, bezwarunkowe przyrzeczenie spłaty, termin płatności, miejsce płatności, własnoręczny podpis wystawcy, data i miejsce wystawienia weksla, określenie remitenta (np. banku).

Jeśli kredytobiorca po wezwaniu ze strony banku nie wykupi go to bank występuje na tzw. szybką ścieżkę sądową – postępowanie nakazowe w trybie niejawnym.

Generalnie – nie musisz podpisywać weksla in blanco to tego nie rób. 

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

BTE do kosza !

 Od dzisiaj zaczyna się nowa era bankowości.

Trybunał Konstytucyjny uznał Bankowy Tytuł Egzekucyjny  (BTE) za niezgodny z konstytucją. Tego oczekiwali frankowicze i znaczna część pozostałych klientów banków.

Co to jest BTE?

Bankowy Tytuł Egzekucyjny to potężny oręż w rękach banku. Jeśli bank uzna, że klient nie spłaca kredytu, składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd na decyzję ma tylko trzy dni. Co istotne,  sąd bada tylko czy wniosek banku dopracowany jest formalnie. Nie bada czy dług rzeczywiście istnieje, czy kwota zadłużenia jest prawidłowo naliczona.

Klientom bardzo trudno się bronić przed BTE. Klient dowiaduje się nadaniu klauzuli wykonalności już po fakcie gdy komornik puka do drzwi, a nieruchomość jest już zajęta. Klienci wprawdzie mogą się odwoływać ale procedury trwają w nieskończoność. Nie ma jasnego terminu w którym sąd powinien rozpatrzeć skargę klienta. A w tym czasie majątek klientów może być już pozamiatany.

Co ciekawe Trybunał Konstytucyjny już kilkukrotnie wypowiadał się w sprawie BTE. W 1995 i 2005 z korzyścią do dla tytułu. W 2011 Trybunał wprawdzie stwierdził, że niektóre zapisy prawa bankowego i kodeksu postepowania cywilnego są sprzeczne z zasadą sprawiedliwości społecznej. I sprawa ucichła, nic się nie zmieniło. Dopiero kwiecień 2015 roku okazała się przełomem. BTE narusza konstytucyjna zasadę równości. Przepisy wchodzą w życie pierwszego sierpnia 2016 roku.

Co dalej.

Bankowość już nie będzie taka jaka była. To wielki cios w stronę banków. Bankowcy twierdzą, że to orzeczenie jest dobre dla niespłacających kredytów, a złe dla dobrych klientów. Na pewno koszty windykacji wzrosną i ktoś za to zapłaci. Moje kilkudziesięcioletnie doświadczenie w bankowości podpowiada mi, że zwiększone koszty obsługi kredytów poniosą sami kredytobiorcy i głównej mierze ci uczciwie spłacający zobowiązania. Banki będą zmuszone do zastosowania alternatywnych zabezpieczeń np. żyrantów, co może spowodować znacznie mniejszą dostępność kredytów.

Co warte uwagi nie wszyscy sędziowie Trybunały mieli jednakowe zdanie. Jeden z nich stwierdził, że w przypadku relacji bank dający pieniądze i klient biorący pieniądze nie ma mowy o równości stron. Nie wolno stawiać znaku równości, jest to nieuprawnione. BTE wprowadzono po to by chronić system obrotu pieniądzem i bezpieczeństwa środków na lokatach. Bankowcy są zdania, że BTE nie chroni banków tylko pieniędzy depozytariuszy.

Krzysztof Rzymski – KMR Kredyty & Nieruchomości

Od czego zależy punktacja w BIK.

Wiele legend narosło w związku z systemem nadawania punktów scoringowych w BIK. 
Minimalna liczba punktów to 192, a maksymalna 631. 
Zasada jest jasna, czym masz więcej punktów tym lepiej. Łatwiej o kredyt i można otrzymać lepsze jego warunki.

Od czego więc zależy punktacja? Istnieją 4 segmenty:

1.       76% ogólnej oceny punktowej to jakość spłacanych kredytów

2.       11% to aktywność kredytowa

3.       8% - to stopień wykorzystania limitów kredytowych

4.       5% - to ilość wniosków kredytowych

Spłacalność kredytów

Oczywiście jeśli spłacasz raty w terminie to ilość punktów rośnie i na odwrót – każde opóźnienie w spłacie to strata punktów. BIK rejestruje opóźnienia z dokładnością do 1 dnia. 

Aktywność kredytowa

Im dłuższa historia posiadania kredytów tym lepiej. Zbyt duża ilość kredytów zaciągniętych w ostatnim czasie to niestety spadek w punktacji. W tej kategorii jest jednak pułapka – jeśli nie miałeś nigdy kredytów to system nie będzie mógł Cię ocenić. Co istotne nie oceni Cię negatywnie, ale w ogóle nie będziesz oceny.

Stopień wykorzystania limitów kredytowych

Jeśli stopień Twojego wykorzystania limitu jest na tzw. max. i często z niego korzystasz to punkty w dół.

Ilość wniosków kredytowych

Im więcej wniosków kredytowych składasz tym punktacja leci w dół. Jeśli składasz mało wniosków i co pewien czas, to punktacja rośnie. Wokół tej cechy oceny punktowej narosło szereg mitów i jej wpływ na otrzymanie kredytu jest powszechnie przeceniany.