BTE do kosza !

 Od dzisiaj zaczyna się nowa era bankowości.

Trybunał Konstytucyjny uznał Bankowy Tytuł Egzekucyjny  (BTE) za niezgodny z konstytucją. Tego oczekiwali frankowicze i znaczna część pozostałych klientów banków.

Co to jest BTE?

Bankowy Tytuł Egzekucyjny to potężny oręż w rękach banku. Jeśli bank uzna, że klient nie spłaca kredytu, składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Sąd na decyzję ma tylko trzy dni. Co istotne,  sąd bada tylko czy wniosek banku dopracowany jest formalnie. Nie bada czy dług rzeczywiście istnieje, czy kwota zadłużenia jest prawidłowo naliczona.

Klientom bardzo trudno się bronić przed BTE. Klient dowiaduje się nadaniu klauzuli wykonalności już po fakcie gdy komornik puka do drzwi, a nieruchomość jest już zajęta. Klienci wprawdzie mogą się odwoływać ale procedury trwają w nieskończoność. Nie ma jasnego terminu w którym sąd powinien rozpatrzeć skargę klienta. A w tym czasie majątek klientów może być już pozamiatany.

Co ciekawe Trybunał Konstytucyjny już kilkukrotnie wypowiadał się w sprawie BTE. W 1995 i 2005 z korzyścią do dla tytułu. W 2011 Trybunał wprawdzie stwierdził, że niektóre zapisy prawa bankowego i kodeksu postepowania cywilnego są sprzeczne z zasadą sprawiedliwości społecznej. I sprawa ucichła, nic się nie zmieniło. Dopiero kwiecień 2015 roku okazała się przełomem. BTE narusza konstytucyjna zasadę równości. Przepisy wchodzą w życie pierwszego sierpnia 2016 roku.

Co dalej.

Bankowość już nie będzie taka jaka była. To wielki cios w stronę banków. Bankowcy twierdzą, że to orzeczenie jest dobre dla niespłacających kredytów, a złe dla dobrych klientów. Na pewno koszty windykacji wzrosną i ktoś za to zapłaci. Moje kilkudziesięcioletnie doświadczenie w bankowości podpowiada mi, że zwiększone koszty obsługi kredytów poniosą sami kredytobiorcy i głównej mierze ci uczciwie spłacający zobowiązania. Banki będą zmuszone do zastosowania alternatywnych zabezpieczeń np. żyrantów, co może spowodować znacznie mniejszą dostępność kredytów.

Co warte uwagi nie wszyscy sędziowie Trybunały mieli jednakowe zdanie. Jeden z nich stwierdził, że w przypadku relacji bank dający pieniądze i klient biorący pieniądze nie ma mowy o równości stron. Nie wolno stawiać znaku równości, jest to nieuprawnione. BTE wprowadzono po to by chronić system obrotu pieniądzem i bezpieczeństwa środków na lokatach. Bankowcy są zdania, że BTE nie chroni banków tylko pieniędzy depozytariuszy.

Krzysztof Rzymski – KMR Kredyty & Nieruchomości

MdM - pułapka, zwrot dopłat.

Zwrot dopłat

Ustawa MdM określa w jakich przypadkach musi nastąpić zwrot dopłat. Lista nie jest zbyt długa. Będziesz musiał zwrócić dopłaty, gdy w ciągu pierwszych 5 lat:

Ø  Dokonasz zbycia prawa własności lub wspólności

Ø  Wynajmiesz nieruchomość

Ø Dokonasz zmiany sposobu użytkowania uniemożliwiającej zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych

Ø  Staniesz się właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (wyjątek spadek)

Ø  Spłacisz kredyt w wysokości wyższej od dofinansowania

Ø  Użyczysz nieruchomość innej osobie

Właśnie otrzymaliśmy interpretację Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, z której wynika, że kupujący powinien w dniu aktu notarialnego przejąć nieruchomość. Dodam, że zwykle przejęcie nieruchomości następuje po kilku dniach po otrzymaniu zapłaty – środki z kredytu wypłacane są w 2-5 dniu po akcie notarialnym. Nie wspomnę o przypadkach, gdy sprzedający zamieszkuje swoją nieruchomość np. przez 2 miesiące po sprzedaży. W MdM jest to niemożliwe. Tzn. jest możliwe, ale jeśli kupujący nie przejmie mieszkania w dniu aktu notarialnego to będzie musiał zwrócić dopłatę ! W myśl obecnej interpretacji beneficjent użycza mieszkania. To prawdziwa mina, no chyba, że zmieni się interpretacja. Ciekawe czy dotyczy to również transakcji już zawartych?

Art. 14 ustęp 1 p. 2 ustawy o pomocy państwa w nabywaniu pierwszego mieszkania prze ludzi młodych.

Krzysztof Rzymski - KMR Kredyty & Nieruchomości 

W którym momencie należy zapłacić za kupowaną nieruchomość

Wyobraźmy sobie sytuację; Kowalski chce sprzedać mieszkanie, a Nowak pragnie je kupić. Mamy dwie strony, które mają jeden cel – dokonanie transakcji na rynku nieruchomości. Rodzi się jednak pytanie:, w którym momencie następuje zamiana właściciela, a w którym powinna nastąpić zapłata. Kowalski chciałby zapłaty przed przeniesieniem własności, z kolei Nowak wprost przeciwnie – najpierw przeniesienie własności, następnie zapłata. Jak to się dzieje w Polsce?

Podpisując akt notarialny sprzedający przestaje być właścicielem nieruchomości, a kupujący właśnie stał się jego nabywcą.  Niezależnie od tego czy nastąpiła zapłata. Zapłata nie jest i nie może być warunkiem przeniesienia własności.  Ostateczny akt notarialny sprzedaży nie może zawierać jakichkolwiek warunków.  Nie ma tu znaczenia wpis do księgi wieczystej.

Jednym z wyjątków, gdzie przeniesienie własności następuje nie w momencie samego aktu notarialnego, lecz z chwilą wpisu do ksiąg wieczystych jest nabycie mieszkania od dewelopera.

Problemu z warunkowym przeniesieniem własności nie ma w przypadku np. samochodów tam można wpisać do umowy / faktury warunek, że własność przechodzi na kupującego w momencie zapłaty.  W przypadku nieruchomości nie ma takiej możliwości.

W jaki sposób i kiedy płacą Polacy za nieruchomości?

Sposób nr 1. Zapłata przed aktem notarialnym. Czyli Kupujący płaci sprzedającemu cenę nieruchomości, następnie udają się do notariusza i następuje przeniesienie własności. W tym przypadku bardzo zadowolony i bezpieczny jest sprzedający. Kupujący zaś, obdarza sprzedającego wielkim zaufaniem. Takich transakcji na rynku wtórnym jest bardzo niewiele. Wyjątkiem jest tu rynek pierwotny, gdzie z reguły klient wpłaca deweloperowi środki, deweloper buduje, po czym przekazuje klientowi nieruchomość.

Sposób nr 2. Zapłata następuje w trakcie aktu notarialnego. Kupujący przynosi gotówkę na akt notarialny i wypłaca ją sprzedającemu. Ten sposób jest rzadko spotykany. Po pierwsze nie chcą go notariusze, wydłuża to sam fakt aktu notarialnego. Sprzedający musi zgromadzić odpowiednie środki w postaci gotówki i bezpiecznie przenieść do notariusza. Kupujący z kancelarii notarialnej wychodzi z walizką pieniędzy, co nie jest zbyt bezpieczne. W tym przypadku w jednym momencie następuje przeniesienie własności i zapłata. Pomijając  bezpieczeństwo obrotu gotówką to sposób zabezpiecza interesy kupującego i sprzedającego.

Sposób nr 3. Zapłata następuje po akcie notarialnym. Ten sposób jest w Polsce najpopularniejszy, choćby takiego powodu, że kupujący środki na zakup pozyskują z kredytu hipotecznego. Sposób ten niestety nie chroni w pełni sprzedającego.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości