Zmiany w ustawie deweloperskiej

Duże zmiany w umowach deweloperskich

Niebawem 6 rocznica obowiązywania ustawy deweloperskiej. Życie i zdarzenia gospodarcze pokazały, że nie jest ona doskonała. Niebawem można spodziewać się zmian. 

Najnowsze propozycje UOKIK to:

Ø  Uporządkowanie zasad zawierania umowy rezerwacyjnej

Ø  Ustawa obejmie oprócz mieszkania również np. garaże, miejsca postojowe

Ø  Likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń
   Rachunek powierniczy dla każdego zadania oddzielnie  

Ø  Banki będą musiały kontrolować przebieg prac na budowie

Ø  Więcej informacji w Prospekcie Informacyjnym m.in. o skutkach upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy

Ø  Zgoda banku na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu, jako załącznik do umowy deweloperskiej

Ø  Rozwiązanie problemu, gdy upadnie bank prowadzący rachunek powierniczy

 

Banki zapłacą mniejszy podatek

Wg. danych GUS zysk sektora bankowego za 2015 rok wyniósł 13,1 mld zł i spadł w stosunku do roku poprzedniego o blisko 18%. To najgorszy wynik od 5 lat. Oznacza to, że banki zapłacą mniej podatku dochodowego do budżetu państwa. 

Z innych ciekawostek:

·        Wzrosła wartość kredytów dla sektora niefinansowego o 7%

·        Wzrosły depozyty sektora niefinansowego o 10%

·        Aktualnie w Polsce jest 625 banków (w tym spółdzielczych 560)

·        12 banków komercyjnych wykazywało stratę

·        5 banków spółdzielczych wykazywało stratę

·        O 11% wzrosły koszty funkcjonowania banków (większe składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny)

·        Banki udzieliły gospodarstwom domowym 378 mld zł kredytów mieszkaniowych i 126 mld zł kredytów konsumpcyjnych

·        W sektorze niefinansowym jest nadwyżka depozytów nad kredytami

·        W sektorze pierwszy raz od 5 lat kredyty przewyższają depozyty

·        Powstał bank hipoteczny

·        Upadł 1 bank spółdzielczy (pierwszy upadek od 2001 roku)

Dobre wieści dla deweloperów i ich klientów

Niedawno na blogu podnosiłem temat problemu dla klientów i dla dewelopera w momencie upadku banku http://krzymski.blogspot.com/2016/01/rachunek-powierniczy-upadosc-banku.html . W obecnym stanie prawnym gdy upada bank prowadzący rachunek powierniczy to deweloper może odzyskać jedynie do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Nie jest to znacząca kwota zważywszy, że na rachunku znajdują się środki wielu klientów kupujących mieszkania w budowie. Polski Związek Firm Deweloperskich od dawna zwracał na to uwagę, że może być problem. No i stało się upadł bank i zostawił dewelopera i klientów w trudnym położeniu Dziś prawnicy głowią się jak wyjść z tej patowej sytuacji. Jednak prośby deweloperów zostały wysłuchane i we środę (wczoraj) w Sejmie pojawił się projekt zmian ustawy o BFG. W art. 26 pkt 2 pojawiła się zmian, która mówi, że depozytariuszami będą również klienci (i deweloper). Oznacza to, że w chwili upadku banku każdy klient będzie miał prawo do zwrotu z BFG do 100 tys. euro. Banki mają jednak sporo wątpliwości po pierwsze czy to nie będzie służyło rozdrobnieniu kapitału i da pole do nadużyć, po drugie banki twierdzą, że w ustawie nie ma wprost informacji, że klienci dostaną zwrot pieniędzy no po trzecie co na to Unia Europejska. To ostatnie jest bardzo ciekawe bo przecież UE po wybuchu kryzysu nakazała państwom członkowskim dopasowanie przepisów do dyrektyw ( systemu gwarancji depozytów i działań naprawczych).

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

Rachunek powierniczy, a upadłość banku.

By chronić klientów dewelopera przed ich upadłością dwa lata temu wprowadzono tzw. ustawę deweloperską. Miała ona chronić pieniądze klientów. Do tej pory zwykle środki klientów przepadały wraz z kłopotami deweloperów. Od czasu wejścia ustawy jest lepiej – tzn. w teorii ma być lepiej. Wszystkie strony związane z ustawą deweloperską wskazują, że jest ona jak szwajcarski ser składa się z samych dziur samych …. Dużo debatowano nad jej nowelizacją, jednak prawie nikt nie przewidział sytuacji, która miała miejsce w końcówce roku 2015. Nastąpił upadek banku w którym jeden z deweloperów posiadał rachunek deweloperski. Co ciekawe to był rachunek typu zamkniętego – w powszechnej opinii najbezpieczniejszy ( na ten rachunek klienci dewelopera wpłacają sukcesywnie swoje środki – po zakończeniu budowy całego bloku pieniądze trafiają do dewelopera a klucze do klienta). W tym konkretnym przypadku upadłości banku lepszym byłby rachunek powierniczy typu otwartego (wypłaty na konto dewelopera następują sukcesywnie do postępu robót).

Cóż więc się wydarzyło?

Klienci jednego z podwarszawskich deweloperów wpłacali pieniądze na rachunek powierniczy zamknięty dewelopera prowadzony w banku spółdzielczym. Klienci w pełni zapłacili za swoje mieszkania. Nie nastąpiło jednak przeniesienie własności mieszkań na klientów – był jakiś problem z podziałem gruntów. Bank nie przekazał deweloperowi środków z rachunku. I w tym czasie ogłoszona upadłość banku.

Co jest obecnie?

Deweloper może odzyskać 100 tys. EUR z Bankowego funduszu Gwarancyjnego. Klienci nie mogą odzyskać ani złotówki. Klienci zamieszkują lokale, które nie są ich własnością – pozostają w gestii dewelopera. Deweloper nie może odwykać środków na rachunku ( ok. 3 mln zł). Nikt nie wie co dalej zrobić z ta sytuacją, można by np. skompensować wierzytelności (kredyt dewelopera) z należnościami (pieniądze od klientów). I jeszcze jedno, jeśli nawet deweloper wiedziałby o kłopotach banku to bez jego zgody  nie może przenieść rachunku powierniczego do innego banku … Zgodnie z ustawą deweloperską klienci mogą się zwrócić o ogłoszenie upadłości dewelopera –przejmą wówczas budynek … Nie o to jednak w ustawie o ochronie nabywców lokali chodziło.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomość