Bank hipoteczny szansą czy zagrożeniem?

 

 Do tej pory w Polsce mamy do czynienia z absurdalną sytuacją. Kredyty hipoteczne  finansowane są z depozytów krótkookresowych. Średni okres na jaki udziela się kredytów hipotecznych to 28 lat, a średni czas trwania lokaty bankowej to 6 miesięcy. To niedopasowanie jest bardzo niebezpieczne. Bank cały czas musi poszukiwać kolejnych środków do lokowania. Należy pamiętać, że bank nie pożycza swoich środków. Pieniądze na kredyty pochodzą od osób czy firm lokujących je w banku. Jeśli bank w sposób znaczący utraci rynek lokujących to może  stracić płynność finansową. A to już krótka droga do upadłości. Tak na marginesie polska bankowość jest bardzo stabilna. W ostatnim ćwierćwieczu upadło zaledwie 6 banków komercyjnych.  

Musieliśmy w Polsce zmienić prawo, zgodnie z regulacjami w ramach tzw. Bazylei  III oraz rozporządzeń unijnych dotyczącej płynności. Nowe prawo Unii Europejskiej weszło  w życie w 2015 roku.  Cel był jasny: ograniczenie niedopasowania w bilansach banków: krótkie depozyty – długoterminowe aktywa (kredyty hipoteczne).

W efekcie banki będą zobligowane do pozyskiwania długoterminowego finansowania w postaci depozytów o długich terminach, listów zastawnych czy obligacji.

Obecnie w Polsce istnieją jedynie 3 banki hipoteczne: PKO BP Bank Hipoteczny, Pekao SA Bank Hipoteczny oraz mBank Hipoteczny. Niebawem pojawią się kolejne 2: ING Bank Hipoteczny oraz BZWBK Bank Hipoteczny. Jak sam nazwa wskazuje bank hipoteczny zajmuje się hipotekami. Niestety, właściwie cały rynek kredytów opanowały tzw. banki uniwersalne. Wartość listów zastawnych to zaledwie 0,7 % wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych. W Europie zachodniej udział listów zastawnych sięga od  kilkudziesięciu do 100 % procent. 

Istnieje kilka przyczyn, dla których rynek banków hipotecznych nie rozwinął się w Polsce. Banki uniwersalne dosprzedawały do kredytów hipotecznych również inne produkty typu: konto, ubezpieczenia, karty kredytowe itp. Często czerpiąc z tego tzw. cross sellingu ogromne dochody. Banki hipoteczne nie mogą tego robić. Nie zrobiono nic by zapewnić szybszy obrót wierzytelnościami hipotecznymi. Do czasu kryzysu łatwo dostępne było pozyskiwanie środków finansowych banków od swoich matek z zagranicy.

Wprowadzono szereg zmian. Jedną z najważniejszych jest ta, która jasno określa proces upadłości banku.  Bardzo istotne jest to, że listy zastawne można będzie emitować do 80% wartości bankowo-hipotecznej (do tej pory było to jedynie 60%). Zmiany dotyczą również ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze.  Zmieniła się też ustawa o podatku dochodowym. Chodzi o to by inwestorzy nie musieli płacić podatku od oprocentowania listów. Ma to spowodować  większe zainteresowanie papierami i większy strumień pieniędzy z zagranicy.

Kolejną bardzo istotną zmianą, dotyczącą nabywców mieszkań deweloperskich, jest wpis roszczenia banku hipotecznego do księgi wieczystej. To sąd – na wniosek banku hipotecznego  dokonuje wpisu „z urzędu”. Ma to zabezpieczyć spłatę kredytu z jednoczesnym wyodrębnieniem mieszkania przez dewelopera. 

Wszystkie  zmiany mają wpływają na większą stabilność sektora długoterminowych kredytów. Łatwiejszego pozyskiwania środków na kredyty, zwiększenia tempa i płynności przepływu pieniędzy. Ostatecznym skutkiem zmian będzie znacząco niższa cena kredytów hipotecznych.

Podatek bankowy – konsekwencje

Znamy już projekt rządu dotyczący tzw. podatku bankowego. Objęte nim będą banki o aktywach przekraczających 4 mld. zł. Wejdzie w życie błyskawicznie bo już od lutego 2016 roku. Stawka podatku będzie wynosiła 0,0325% miesięcznie od aktywów banków. Podatek będzie stanowić dla banków koszt uzyskania przychodów więc nie wpłynie na podatek CIT, będzie dodatkowym obciążeniem dla banków.  Podatek bankowy w różnych odsłonach obowiązuje w  Wielkiej Brytanii, Szwecji, Portugalii czy na Węgrzech. Ciekawa jest historia z tymi bratankami. Po wprowadzeniu podatku akcja kredytowa zmalała w sposób znaczący ( 30%), a koszty obsługi kont osobistych wzrosły o … 400%. Nie ma darmowych bankomatów, wypłat z konta itp. Węgrzy poważnie myślą o zniesieniu tegoż podatku. Szacowane wpływy z podatku to 7 mld. zł. Jednak te pieniądze komuś zabierzemy. Popatrzmy który bank zapłaci najwięcej(na podstawie danych z tego roku):

·         PKO BP ok. 870 mln zł

·         PEKAO SA ok. 570 mln zł

·         BZ WBK ok. 440 mln. zł

·         mBank ok. 440 mln zł.

Ciekawie będą wyglądać zyski banków po opodatkowaniu. Zmniejszą się one następująco:

·         BZ WBK o ok. 16%

·         PEKAO o ok. 23%

·         PKO BP, mBank, ING, Alior, Millennium o ok. 30%

·         Getin Noble Bank o ok. 95%

·         BPH, BOŚ, BGŻBNP – będą na stracie!

Jakie są możliwe scenariusze po wprowadzeniu podatku bakowego.

Po pierwsze banki mogą ograniczyć akcję kredytową, szczególnie w obszarach nisko dochodowych czyli w kredytach korporacyjnych i hipotecznych. Po drugie – będzie drożej, na dziś już trzy banki podniosły oprocentowanie w kredytach hipotecznych w sposób znaczący o 0,3% do 0,6%. Po trzecie – kosztami banki podzielą się z klientami. Po czwarte – mniej kredytów to mniejsze inwestycje i mniejsza konsumpcja czyli mniej podatków dla budżetu. Po piąte – podatek od aktywów to kłopot dla modeli biznesowych banków w Polsce. Po szóste – mniejsze dywidendy dla akcjonariuszy banków. Po siódme - giełda ale ta juz w znaczny sposób odreagowała.

Zakończę jakże ciekawym cytatem obecnego ministra finansów Pawła Szałamacha „ Wyobrażam sobie sytuację, w której prezes banku PKO BP, który jest kontrolowany przez Skarb Państwa, złoży oświadczenie publiczne, w którym zaprasza klientelę konkurencji, w przypadku gdy tamte banki próbowałyby podwyższyć swoje opłaty. Wówczas działając w takiej logice stracą biznes. Po to Skarb Państwa ma narzędzia jakimi są jego aktywa, aby osiągać rozsądne cele gospodarcze”.  Co istotne – powiedział to zanim został ministrem.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości