Będzie pomoc dla zadłużonych.

Sejm przyjął ustawę o wsparciu klientów posiadających kredyty hipoteczne. Ustawa zakłada, że klienci, którzy utracili pracę oraz znajdujący się trudnej sytuacji finansowej będą mogli otrzymywać przez 18 miesięcy maksymalnie 1,5 tys. zł pomocy.

Dla kogo

·         Dla kredytobiorców hipotecznych niezależni od waluty kredytu

·         Dla tych co stracili pracę

·         Dla tych gdzie rata przekracza 60% dochodów gospodarstwa domowego

Pożyczka czy prezent

Pomoc będzie stanowiła nieoprocentowana pożyczę, którą trzeba będzie zwrócić.  Pożyczkę należy zwrócić po 2 latach. Czas na jej zwrot to 8 lat.

Jeśli ktoś otrzyma 1,5 tys. zł przez 18 miesięcy to jego dług wyniesie 27 tys. zł. Spłata będzie przez maksymalnie 8 lat czy miesięcznie będzie musiał oddać  281,25 zł.

Kto decyduje o przyznaniu pomocy.

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie władnym do podjęcia decyzji o finansowym wsparciu. Powstanie tam Rada Funduszu Wsparcia.

Skąd pieniądze

W BGK powstanie specjalny fundusz na który złożą się banki proporcjonalnie do portfela kredytów hipotecznych w  wysokości  600 mln. Jak zabraknie środków to będzie kolejny fundusz 300 mln ale banku zrzucą się już proporcjonalnie do liczby klientów którzy skorzystali z poprzedniego funduszu.

Do kiedy

Z dobrodziejstwa ustawy będzie można korzystać do końca 2018 roku.

Czy to rozwiązanie się sprawdzi?

Wątpię, Polscy wolą korzystać ze wsparcia bezzwrotnego.

W 2008 roku gdy wybuchł kryzys finansowy, w Polsce była już ustawa bardzo podobna do tej. Wówczas dopłacano 1,2 tys. zł. Decyzje w sprawie pomocy podejmowali Starostowie gmin. Z jej dobrodziejstwa skorzystały wówczas tylko 264 osoby. 

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

Dopłaty do domów energooszczędnych - czy to się opłaca?

Wiele w ostatnim czasie pisze się o dopłatach do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Trochę zapomniano o drugim programie dopłat do domów pasywnych i energooszczędnych. Czy warto zatem skorzystać z dopłat.

Pomysł na dopłaty do domów energooszczędnych pojawił się po przyjęciu przez Parlament Europejski i Radę Dyrektywy 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Dyrektywa ta zobowiązuje wszystkie państwa członkowskie do wprowadzenia zasady, że od 2021 roku wszystkie nowobudowane nieruchomości będą obiektami „o niemal zerowym zużyciu energii”. Z założenia nowy program ma dać impuls do nowego myślenia przez producentów materiałów, klientów, deweloperów czy projektantów. Wielkie znaczenie ma tu edukacja całego społeczeństwa.

Program skierowany jest do osób fizycznych budujących domy jednorodzinne lub kupujących nieruchomość od dewelopera. Dopłaty polegają na częściowej spłacie kredytu bankowego zaciągniętego na nieruchomość. Wysokość dopłat zależy od rodzaju nieruchomości oraz od stopnia energooszczędności domu czy mieszkania. Wynosi odpowiednia dla domów 30 tys. zł lub 50 tys. zł, a dla mieszkań 11 tys. zł lub 16 tys. zł. Kwota dopłat ma zminimalizować zwiększone koszty na zakup droższych materiałów niezbędnych do budowy energooszczędnej nieruchomości. Ważne jest to, że dopłata zastanie wypłacona po zakończeniu inwestycji i po audycie potwierdzającym energooszczędność. Program przewidziany jest na lata 2013-2018, przy czym wydatkowania środków będzie możliwe do 2022 roku. Budżet wynosi 300 mln zł, przewiduje się, że wystarczy na budowę ponad 10 tys. nieruchomości.

Jak realizacja programu wygląda praktyce?  Przeciętnie, a właściwie źle, bardzo źle. Do tej pory kredyt z dopłatą zaciągnęło 49 inwestorów. Przeznaczono na to 3,3 mln zł. Co istotne 22 klientów już otrzymało  dotację co oznacza, że ich domy spełniają wymogi energooszczędności. Do programu zgłosiło się 320 inwestorów, ale tylko 150 projektów przeszło wstępną weryfikację. Najczęstsze przyczyny odrzucenia projektu to brak wymaganych obliczeń charakterystyki energetycznej czy projektu wentylacji mechanicznej. Eksperci twierdzą, że nie jest łatwo wypełnić warunki programu. Wydaje się, że głównym winowajcą małej popularności programu są procedury. Na wstępnym etapie należy przejść przez weryfikację, którą przeprowadza uprawniony weryfikator z listy. Obecnie jest  51 takich specjalistów w kraju. Po tej weryfikacji ubiegamy się o kredyt w wyznaczonych bankach m.in. BOŚ Bank, BZ WBK SA, Getin Noble Bank SA. Po wybudowaniu domu jeszcze raz poddajemy się kontroli weryfikatora. Jeżeli przejdziemy ją pomyślnie to otrzymujemy dotację.

Fachowcy są przekonani, że program niebawem ruszy z kopyta.  Zainteresowanie programem będzie rosło wraz ze wzrostem świadomości klientów oraz … wzrostem kosztów energii koniecznej do utrzymania domów. Taki dom zapewni znacznie niższe koszty eksploatacyjne oraz znaczny wzrost wartości samej nieruchomości. Dobrze, że pojawił się pierwszy ogólnopolski instrument wsparcia dla klientów budujących energooszczędne domy. Najbliższe kilka lat da odpowiedź czy warto z programu skorzystać. Wielkim dylematem inwestorów jest to czy dopłaty są w stanie pokryć wzrost kosztów budowy takich nieruchomości. Wybór jak zwykle trudny: większe koszty budowy i niższe koszty eksploatacyjne w przyszłości, czy może niższe koszty budowy dziś i w konsekwencji wyższe koszty codziennej eksploatacji jutro. Wszystkim życzę trafnych indywidualnych wyborów.

Krzysztof Rzymski KMR Kredyty & Nieruchomości

Senatorowie urealnili ustawę frankową czy stchórzyli ?

Dziś Senat zajmował się ustawą frankową uchwaloną przez Sejm. Jak można się było spodziewać dokonał w niej poważnych zmian. Najważniejsze, zmienił obciążenia dla banków z 90% pokrycia strat do 50%. Teraz ma być równo, połowę pokryje klient połowę bank.

Można się zastanawiać dlaczego tak się stało. Czy senatorowie zmiękli bo była nagonka ze strony banków ? że straty sektora bankowego przekroczą 20 mld zł? że upadnie 3-5 banków? Że akcja kredytowa się zatrzyma? (nie będzie kredytów nie ma mowy o rozwoju gospodarki).

A może to pisma od możnych tego świata Commerzbanku, General Electric,  Millennium BCP, Raiffeisen Bank International, BGŻ BNP Paribas którzy zapowiadają pozwy i  zwycięstwo  w międzynarodowym  arbitrażu, po czym nastąpi fala odszkodowań od Państwa Polskiego.

Tego nie wiemy i nigdy się nie dowiemy. Inna sprawa, że podział kosztów 90% bank i 10% klient pojawiła się jak „Filip z konopi”. Pojawił się późnym wieczorem gdy część posłów  już chyba miała kłopot z koncentracją.

Teraz ustawa trafi znowu  do Sejmu. Sejm do końca swoich dni ma bodajże tylko trzy posiedzenia(do końca kadencji). Moim zdaniem nie zdążą z legislacją i ustawa trafi do kosza.

Krzysztof rzymski - KMR

Na kredyt w MdM, czy za gotówkę.

Kredytowcy zyskują:

Osoby bezdzietne zyskają ponad 11 tys. zł

Osoby z 1 dzieckiem zyskają ponad 23 tys. zł

Osoby z 2 dzieci zyskają ponad 49 tys. zł

Osoby z trójką dzieci zyskają blisko 61 tys. zł

Postanowiłem przeprowadzić rozważania co się bardziej opłaca: zakup mieszkania za gotówkę czy przy pomocy kredytu MdM.

Założenia:  zakup mieszkania w Olsztynie, 50 m2, cena zakupu 200 tys. zł

1.       Klient płaci gotówką  - koszt 200 tys. zł

2.       Klient korzysta z programu MdM – koszt ? zaraz policzę.

Z wymogów programu wynika, że  klient musi zaciągnąć kredyt na minimum 50% wartości mieszkania i na minimum 15 lat.

100 tys. kredytu rozłożone na 15 lat da nam ratę 719 zł. (zakładam marżę banku na poziomie wysokim bo 1,8% co daje oprocentowanie 3,52%) – jeśli klient spłaci kredyt po 5 latach (to również wymóg programu MdM) to koszt obsługi tegoż kredytu zamknie się w kwocie 47 tys. zł (odsetki, raty kapitałowe, prowizje, ubezpieczenia, wpisy hipotek, wycena).

Biorąc kredyt na 100 tys. zł klient swoją gotówkę w postaci 100 tys. zł przeznacza na:

1)      47 tys. zł na obsługę kredytu

2)      53 tys. zł na lokatę bankową.

Lokata bankowa w ciągu 5 lat przyniesie dochód  w wysokości 5,569 tys. zł – zakładam oprocentowanie lokaty na 2 %.

Po 5 latach do spłaty pozostało klientowi jeszcze 72 293zł. Koszt obsługi kredytu to 47  tys. zł, a zysk na lokacie to 5,569 tys. zł. Całkowity koszt związany z obsługą kredytu pomniejszony o zysk z lokaty daje nam 13,724 tys. zł ( 72,293+ 47 – 5,569 = 113,724 tys. zł;  113,724 – 100 = 13,724 tys. zł).

Koszt związany z obsługą kredytu wynosi 13,724 tys. zł

Dopłata dla bezdzietnych wynosi 24,824 tys. zł – 13,724 tys. zł = 11,1 tys. zł

Dopłata dla osób z 1 dzieckiem wynosi 37,263zł – 13,724 tys. zł = 23,539 tys. zł

Dopłata dla osób z 2 dzieci wynosi 49,685 tys. zł – 13,724 tys. zł = 49,671 tys. zł

Dopłata dla osób z 3 dzieci wynosi 74,527 tys. zł – 13,724 tys. zł = 60,803 tys. zł

Krzysztof Rzymski KMR wrzesień 2015

Wielkie przetasowania wśród pośredników kredytowych.

Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) opublikował dane dotyczące wolumenu sprzedaży kredytów hipotecznych w których uczestniczyły firmy pośrednictwa kredytowego. (Poza ZFDK są też inne organizacje zrzeszające pośredników kredytowych np.  Związek Niezależnych Doradców kredytowych.)

ZFDF zrzesza  firmy pośredniczące w kredytach: Open Finance, Expander, Notus, Aspiro, Gold Finance, Doradcy24, Idea Expert, Home Broker, Bankier.

II kwartał 2015 okazał się bardzo dobrym czasem dla kredytów hipotecznych. Wszystkie firmy osiągnęły wzrost sprzedaży – średni o 14%. Nie wszystkim szło jednak równie dobrze. Minimalne wzrosty odnotowały Open Finance razem z Home Brokerem – tylko 7% oraz Notus – tylko 8%. To bardzo mało – ciekawe czy to oznacza zmierzch dominacji  tych firm? A przecież ciągle powiększają sieci sprzedaży. Firmy te nie podają szczegółowych raportów ale poczta pantoflowa działa i można stwierdzić, że niektórzy pośrednicy sprzedają coraz mniej licząc wolumen sprzedaży na doradcę…

Nie to jednak przykuło moją uwagę. Do tej pory wydawało się, że w Polsce rynek jest już ustawiony: są trzy duże firmy Open Finance, Expander oraz Notus, i to one rozdają karty.  II kwartał pokazał, że to nieprawda. Okazało się że największy wzrost sprzedaży osiągnęła firma ASPIRO – skok o 32%! I tym samym wskoczyła na podium  sprzedaży kredytów hipotecznych.  Zepchnęła na 4 miejsce firmę Notus.  Coś co wydawało się być niedawno niemożliwym po prostu się stało.

Osobiście mnie to nie dziwi. Przyglądając się pracy poszczególnych pośredników i słuchając opinii klientów oraz deweloperów i biur nieruchomości tak się stać musiało. Wyrażam swoje zadowolenie, że dotąd niedoceniane  ASPIRO rozpycha się łokciami i robi przetasowania na wydawałoby się ułożonym rynku hipotek. Czekam na kolejne firmy, które zagrożą ty dużym. Im większa konkurencja tym lepiej dla klientów.

Oto wyniki sprzedaży hipotek w II kwartale 2015 wg. ZFDF:

1.       Open Finance & Home Broker  1 352 tys. zł

2.       Expander 1 129 tys. zł

3.       Aspiro 550 tys. zł

4.       Notus 517 tys. zł

5.       Gold Finance 183 tys. zł

6.       Doradcy24 43 tys. zł.

Krzysztof Rzymski - KMR

Dlaczego banki wydają decyzje negatywne.

Najczęściej spotykane przyczyny odrzucenia wniosków o kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny to duże wyzwanie zarówno dla klienta jak i banku. Ma na to wpływ zwykle bardzo wysoka kwota oraz długi okres spłaty. Bank musi mieć pewność, że klient spłaci kredyt w przyszłości. Klienci muszą być świadomi, że przez kolejne lata część pensji będzie przeznaczana miesiąc po miesiącu na spłatę kredytu na nieruchomość.

Bank szacuje możliwości płatnicze klientów na podstawie danych z przeszłości. I na podstawie danych historycznych musi określić ryzyko związane z kredytem. Należy mieć na uwadze, że dla klienta kredyt nie jest celem samym w sobie. Najważniejszy jest zakup nieruchomości, kredyt hipoteczny to tylko narzędzie do osiągnięcia celu. By móc nabyć nieruchomość klient musi otrzymać kredyt. Na podstawie moich kilkunastoletnich doświadczeń z kredytami hipotecznymi przedstawię kilka przyczyn powodujących odrzucenie przez bank wniosku o kredyt. Przedstawię to z punktu widzenia praktyka, który uczestniczył w przeprocesowaniu kilku tysięcy wniosków kredytowych.   

Niestabilność dochodów.

By oszacować zdolność płatniczą banki oczekują od klientów informacji o średnim dochodzie z 3, 6 lub 12 miesięcy. Mamy klienta A i B. Obaj średnio zarabiają po 3 tys. miesięcznie. Ale jest różnica: klient A ma stały miesięczny dochód  wysokości 3 tys. zł. Natomiast klient B ma stałą pensję w wysokości  1 000zł, dwa razy do roku otrzymuje nagrody  w wysokości raz 10 tys. zł i drugi raz 14 tys. zł. Klient A i B średnio miesięcznie zarabiają tyle samo, jednak klient B szanse na kredyt ma wątpliwe. Przypominam, że raty kredyt należy spłacić regularnie co miesiąc.

Niestabilność  zatrudnienia.

Tu możemy wyróżnić dwie kwestie. Po pierwsze w jakiej formie jest zatrudnienie. Po drugie w jakich firmach jesteśmy zatrudnieni. Najmilej widzianą formą zatrudnienia jest umowa na czas nieokreślony na pełen etat. Wszelkie niepełne etaty wzbudzają wśród banków zaniepokojenie. Mniej przychylnym okiem banki patrzą na umowę o pracę na czas określony. Wówczas wymagają zwykle promesy od pracodawcy o możliwości kontynuacji zatrudnienia. Ważne jest również to od kiedy trwa umowa i na jaki czas do przodu jest podpisana. Wszelkie umowy o dzieło czy na zlecenie powinny być powtarzalne zarówno w czasie jaki i wysokości i stabilności dochodów. Osoba która często zmienia formę zatrudnienia będzie miała kłopot z otrzymaniem kredytu. Bardzo ważne jest to w jakich firmach jesteśmy zatrudnieni. Najbardziej faworyzowane przez banki to firmy sektora publicznego tzw. „czerwone pieczątki”. Mniej punktów w bankach otrzymuje osoba zatrudniona w małych kilkuosobowych firmach. Częsta zmiana pracodawców to również ograniczanie możliwości otrzymania kredytu hipotecznego.

Nierzetelne informacje przedstawione we wniosku o kredyt.

Do wypełnienia formularzy należy przystąpić z dużą powagą. Najczęstszymi błędami są tzw. błędy „zapomnienia”. Część klientów zapomina o swoich innych kredytach, dzieciach czy posiadanych samochodach. Banki z roku na rok coraz dokładniej sprawdzają wnioskodawcę i możliwość zatajenia informacji w celu „podrasowania swojego wizerunku” zwykle kończy się źle.  Należy pamiętać, że składanie nieprawdziwych oświadczeń może skończyć się odpowiedzialnością karną. Jeżeli bank wykryje nieprawidłowości może wydać decyzję negatywną.

Nieprawidłowo sporządzona wycena nieruchomości.

Każdy z banków ma swoje wytyczne do sporządzania operatów szacunkowych. I tylko takie wyceny bank może uznać za prawidłowe dla potrzeb kredytowych.  Warto szukać rzeczoznawców na bieżąco współpracujących z danym bankiem.

Krzysztof Rzymski KMR

Wakacje - czy to dobry czas na kredyt hipoteczny?

Przyjęło się w Polsce, że lato to okres wakacyjny. Ten czas kojarzy się z wypoczynkiem. Brakiem konieczności podejmowania ważnych decyzji. A może właśnie w tym czasie warto działać, gdy rynek jest uśpiony?

To, że w tym czasie wypoczywamy, spędzamy czas na urlopie jest mitem podobnym do tego, że wszyscy bawimy się na Sylwestra. W rzeczywistości większość z nas  pracuje, urlop spędza w domu lub dzieli go na taki po kilka dni, by załatwić różne życiowe sprawy.  Ale chciałbym się skupić na odpowiedzi na pytanie czy okres wakacyjny jest dobrym momentem do zaciągania kredytów hipotecznych.

Przez wiele ostatnich lat najlepszym okresem do zaciągania kredytów była wiosna oraz jesień. W tym czasie banki oferowały cały szereg promocji. A to wycena gratis, a to niższa prowizja, niższe oprocentowanie. Jednak od kilku kwartałów uległo to zmianie. Praktycznie zniknęły oferty promocyjne. Ewentualne specjalne warunki kredytów hipotecznych nie są powiązane z porą roku. Sądzę, że banki chętnie udzielają kredytów w okresie tylko dla siebie dobrym. Jeżeli w swoim portfelu wyczerpią swoje limity (wg. niektórych nabiją swoje „kabzy) to … nie dość, że rezygnują z korzystnych ofert, to jeszcze zwiększają cenę swojego kredytu. Jeden z banków już czterokrotnie podniósł cenę kredytu hipotecznego w 2014 roku. Obecnie ze względu na najniższe w historii Polski stopy procentowe kredyty hipoteczne są najtańsze od ćwierćwiecza. Można z całą stanowczością stwierdzić, że „tak tanich kredytów hipotecznych w Polce jeszcze nie było”. Ceny kredytów są niskie.

Natomiast rzeczą najistotniejszą są nieruchomości, nie kredyt. Kredyt jedynie pomaga w realizacji celu najważniejszego – zakupu wymarzonej nieruchomości. Co dzieje się z cenami w okresie wakacyjnym? Można stwierdzić, że nic. Raz troszeczkę drożej, dwa razy troszeczkę taniej. Faktem jest mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań. I nie mówię tu o faktycznej liczbie transakcji. Wspominam o mniejszej liczbie klientów - „potencjalnie kupujących” i odwiedzających sprzedających, biura nieruchomości czy deweloperów. W tym czasie rośnie ilość transakcji w stosunku do oglądających.

W bankach nie jest drożej, a jak z obsługą? Bankowcy to grupa która nie narzeka na płace, więc duża część z nich chętnie korzysta z wakacji i w okresie letnim przebywają na urlopie. To, że jest mniejsza liczba pracowników nie oznacza, że plany bankowców są niższe.

Podsumowując, w czasie wakacji: kredyty hipoteczne są w tej samej cenie co w innych miesiącach, obsługa w bankach jest mniejsza, klientów na rynku jest mniej, ceny nieruchomości – właściwie bez zmian. Czy warto ten czas wykorzystać do zakupu nieruchomości z korzystnym kredytem hipotecznym?  Z teorii ekonomii możemy się dowiedzieć o jednym z najważniejszych praw – „popytu i podaży. Mówi ono, że jeśli jest mało kupujących, a dużo sprzedających to cena powinna iść w dół. Przekładając na rynek nieruchomości: jest mniej kupujących (przecież wyjechali na wakacje) i podobna liczba sprzedających. I taka sytuacja ewidentnie sprzyja obniżaniu cen nieruchomości. Jasnym jest, że nie wszyscy sprzedający gotowi są na obniżki cen i  cały czas ulegają mitom o wielkiej wartości swoich mieszkań (sąsiad sprzedał za 5,5 tys. zł za m²,  ja kupiłem za 200 tys. zł, w remont włożyłem  50 tys. zł - nie sprzedam taniej…). W bankach mniejsza liczba klientów – czy to nie dobry czas na negocjacje cenowe?

Krzysztof Rzymski - KMR kredyty & Nieruchomości